Как оформить дарственную на земельный участок

У папы был земельный участок в садовом товариществе, и он решил подарить его мне.

Мы поехали в МФЦ. Там нас сначала отправили переделывать договор, а потом — устанавливать категорию земель в сельской администрации. Пришлось много побегать, но теперь я точно знаю, как оформлять дарственную на землю.

Расскажу, кто и кому может подарить земельный участок, что обязательно должно быть в договоре и сколько все это стоит.

Дарственной часто называют договор дарения. По нему один человек обязуется отдать что-то свое другому человеку безвозмездно, то есть даром.

Дарение — это договор, а не односторонняя сделка. Это важно, так как второй человек должен быть согласен с тем, что ему что-то отдают. Хоть он ничего не должен дарителю, потом ему придется платить налоги за имущество и нести другие связанные с ним расходы. Мнение одаряемого важно, и в договоре должна быть выражена воля не только передать, но и принять имущество в дар. Для этого в договоре дарения указывают обе стороны, и каждая из них ставит в конце договора свою подпись.

Договор дарения могут заключать не только люди друг с другом, но и юридические лица — с людьми. Дарение между коммерческими организациями запрещено. Поскольку в организациях обычно есть профессиональные юристы, которые могут правильно составить договор, я расскажу про ситуацию, когда один человек дарит что-то другому.

Земля — это специфический объект гражданского права. Люди могут иметь землю в собственности, но действует много ограничений. Вот главные.

Землю нужно использовать строго по назначению. Например, земля предоставлена для садоводства — на ней можно посадить деревья, помидоры и цветы, поставить садовый или жилой дом. Гостиницу на таком участке строить нельзя, разводить коз — тоже.

• Член садоводческого некоммерческого товарищества разводил на своем участке коз, индоуток и кур. СНТ обратилось в суд, так как это нецелевое использование и козы всем мешают. Суд обязал дачника прекратить разведение на участке птиц и коз.
• Вот другой пример. Гражданин поменял категорию разрешенного использования участка с садоводства на индивидуальное жилищное строительство, но жилой дом построить не успел. Инспектор по использованию и охране земель проверил участок и нашел на нем только грядки и садовый дом. Он решил, что это нарушение целевого использования участка. Гражданин получил штраф в 10 000 ₽, оспорить в суде не вышло.

Про то, какие есть категории земель и как их можно использовать, я расскажу дальше.

За землей надо ухаживать. Здесь два основных требования: не допускать пожаров и не ухудшать состояние почвы.

С пожарами надо бороться так: регулярно убирать мусор и косить траву. Если участок находится рядом с лесом, нужно стараться не допустить пожара. Для этого полосу шириной в 10 метров от леса нужно очищать от сухой травы, валежника и всего того, что может легко загореться. Делать это надо регулярно, пока нет снега.

Не ухудшать состояние почвы значит не допускать ее загрязнения, истощения, деградации, порчи и уничтожения. Нельзя, к примеру, снимать плодородный слой с участка или организовывать на нем свалку отходов, если он не для этого.

Еще на участках сельхозназначения нужно полоть сорняки и корчевать деревья с кустарниками, которые растут сами по себе. Например, в Саратовской области головная боль — это клены с бересклетом.

Если не исполнять требования по охране земель, может приехать инспектор земельного надзора и выдать предписание. Исполнять его обязательно, иначе оштрафуют.

• Вот как бывает: у гражданина был земельный участок из земель сельхозназначения. На участке можно было разводить скот. Инспектор земельного надзора осмотрел участок, нашел на нем сорную траву и заросли кустарника, не нашел животных, навоза, ограды и любых других следов человеческой деятельности. Он выдал гражданину предписание. Тот его не исполнил и получил штраф. Точный размер не знаю, но по части 25 статьи 19.5 КоАП штраф для физлиц от 10 до 20 тысяч рублей. Оспорить штраф гражданину не удалось.

Не каждый земельный участок можно оформить в частную собственность. Все исключения в одном месте не прописаны: нормы рассыпаны по земельному кодексу и иным федеральным законам. Я ищу их через справочные системы.

Вот несколько оснований, которые не дадут оформить частную собственность на участок:

• участок входит в земли лесного фонда;
• участок находится в пределах береговой полосы. Это полоса земли шириной в 5 или 20 метров от берега. Размеры определяет часть 6 статьи 6 водного кодекса;
• участок находится на территории государственного заповедника.

Все это регулирует Земельный кодекс РФ. Основные обязанности собственника земельного участка перечислены в статье 42 земельного кодекса.

Расскажу про главные особенности, которые важны при составлении договора дарения. Большая часть связана с подготовкой — оформлением прав на землю.

Подарить можно только участки, сведения о которых есть в ЕГРН. Это главная особенность — право на земельный участок должно быть зарегистрировано в Росреестре. Если на участок есть все документы, составляйте договор и идите оформлять переход права собственности. Если участок поставлен на учет очень давно или вообще на нем не стоит, придется заняться оформлением.

Чтобы зарегистрировать землю в Росреестре, нужно найти документы, подтверждающие права на участок. Это может быть акт о предоставлении земельного участка, акт или свидетельство о праве на землю, выписка из похозяйственной книги, взятая в муниципалитете, или какой-то другой документ. Условия такие:

1. Документ должен быть выдан до 30 октября 2001 года — это дата вступления в силу действующего земельного кодекса.
2. Из содержания должно быть понятно, что гражданину предоставлен земельный участок.

В Советском Союзе не было частной собственности на землю, оно появилось с 1991 года. В документе может быть сказано про право пожизненного наследуемого владения, право бессрочного пользования земельным участком. Все это подойдет для регистрации. Если вид права вообще не указан, ничего страшного, это необязательно.

Если у вас сохранился советский документ на землю, и вы не знаете, подойдет ли он для регистрации права, почитайте разъяснение от Минэкономразвития. В нем приведены конкретные виды документов, подтверждающих право на участок. Например, там есть договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома по форме 1949 года.

Если документы не сохранились, можно запросить копию в архиве. Вот где эта копия может быть:

1. В архиве администрации муниципального образования, на территории которого находится участок. Чаще всего это сельская, районная или городская администрация. Чтобы уточнить, какая именно нужна вам, лучше позвонить в ближайшую и спросить. Телефоны всегда указаны на сайтах администраций.
2. В архиве территориального управления Росреестра. Забивайте в поисковую строку «Росреестр» и название вашего субъекта РФ. На сайте будут контактные данные. Лучше заранее уточнить, куда и как подать заявление. Скорее всего, вам нужен отдел, в названии которого есть слова «землеустройство и мониторинг земель». Скажите, что хотите получить копию документа о праве на землю.

В заявлении о выдаче копии документа о праве на землю надо написать:

1. Фамилию, имя и отчество того, кому выдавали акт.
2. Название кооператива, товарищества или другого объединения, если участок расположен на их землях.
3. Номер участка.
4. Предположительный год, когда стали им пользоваться.
5. Если сохранилась копия акта, в заявлении надо переписать номер акта и дату его выдачи.
6. Если известен кадастровый номер — его также надо указать.

Если вы получили землю в наследство, надо будет подтвердить свое право документом от нотариуса — например, копией заявления о принятии наследства.

Если документ о праве собственности есть, действуют правила о дачной амнистии. По этим правилам можно регистрировать в собственность земельные участки, которые были выданы гражданам до 2001 года для следующих целей:

1. Ведение личного подсобного хозяйства — участок рядом с домом в деревне.
2. Огородничество, садоводство — дача или огород.
3. Индивидуальное гаражное строительство — земля под гараж.
4. Индивидуальное жилищное строительство — земля под частный дом.

Государственный акт или свидетельство на землю надо отнести в Росреестр и зарегистрировать право собственности. Надо будет заплатить госпошлину — 350 ₽. Одновременно можно подать договор дарения и сразу оформить переход права.

Оформить участок через Росреестр по дачной амнистии не получится, если:

1. Нет акта о предоставлении участка в собственность.
2. Оформить участок хочет не тот человек, которому его выдавали. Например, если текущий хозяин купил когда-то в советские времена участок у другого человека по садовой книжке. То есть прежнего владельца участка из СНТ исключили, а нового — включили.

В этом случае надо идти в администрацию муниципального образования, на территории которого находится участок. Не всегда населенный пункт, где находится нужная администрация, будет ближайшим к участку.

• Мой участок находится в Воскресенском районе Саратовской области. Ближайшее к нам село Усовка где-то в 5 км, в его границы мой участок не входит. Это называется межселенной территорией, за нее отвечает администрация муниципального района. Чтобы решить вопрос с правом собственности на землю, мне надо ехать в районную администрацию, она находится в селе Воскресенское. Это 50 км от моей дачи.

Для земельных участков в садовых товариществах есть еще одна процедура упрощенного оформления земли в собственность. Это не дачная амнистия, но все равно порядок проще, чем при покупке земли у муниципалитета. Чтобы оформить землю, понадобится книжка садовода, документ о распределении участков в СНТ и схема земельного участка. Участок оформят в собственность бесплатно.

Я спросила администрацию Саратова, какие документы нужны для оформления земли в собственность. Вот что они мне прислали:

Если ничего не помогает, право собственности на участок можно оформить через суд. Понадобится все, что есть на земельный участок: документы из СНТ, садоводческие книжки и т. д.

Возможно, проще будет купить землю у муниципалитета, чем оформлять ее на основании утерянных документов, а потом кому-то дарить. Тогда вместо дарения стоит сразу дать одаряемому денег, чтобы он выкупил участок у администрации.

В земельном кодексе описаны случаи, когда для этого нужно участвовать в аукционе, а когда — не нужно. Например, можно обойтись без аукциона, если участок образован из земель садового товарищества. За участок надо будет заплатить, цена определяется по итогам аукциона или в нормативном акте муниципалитета. Ориентируйтесь на кадастровую стоимость.

Покупка земельного участка у муниципалитета — отдельная тема, в Т⁠—⁠Ж есть статья, как таким образом купить землю. Также вы можете обратиться за подробностями в местную администрацию.

Если участок стоит на учете, но не размежеван, для дарения можно его не межевать. Межевание — это определение границ участка на местности. Они указываются на межевом плане, а Росреестр потом вносит их в свои базы данных. Продавать и дарить участки без точных координат можно. Но если сосед раньше внесет в ЕГРН границы своего участка и немного прибавит от вашего, замучаетесь доказывать, что он неправ.

Я зарегистрировала точные границы своего участка уже после того, как мы зарегистрировали дарение. За межевание небольшого участка я заплатила 8500 ₽ организации, которая проводит кадастровые работы. Еще 2500 ₽ — местной газете за публикацию о согласовании границ участка. Это понадобилось, так как соседа с одной стороны участка мы никогда не видели. Предполагалось, что он прочтет мое извещение в муниципальной газете и заявит возражения, если с чем-то не согласен.

Можно не платить за межевание и дождаться, пока муниципалитет сам поставит земельный участок на кадастровый учет. Это возможно: государство заинтересовано в том, чтобы все земли были учтены и с них в бюджет поступали налоги. Поэтому муниципалитеты могут проводить комплексные кадастровые работы за счет федерального и регионального бюджетов.

То есть орган местного самоуправления может решить, что земельные участки на его территории надо поставить на кадастровый учет и получить на это финансирование. Если ваш участок будет в их числе, платить за межевание не придется. Но, возможно, придется долго ждать.

У земельного участка должна быть установлена категория земель. Категория земель — существенное условие договора, предметом которого является земельный участок. Без нее регистрацию перехода права провести не получится.

Узнать, какая категория земель у участка, можно несколькими способами и совершенно бесплатно:

1. В выписке из Росреестра, если она у вас на руках.
2. На госуслугах — заказав онлайн-выписку или запросив основные сведения о недвижимости.
3. На публичной кадастровой карте — на ней отображаются все открытые сведения о земельных участках. Чтобы открыть, может понадобиться браузер, поддерживающий российские сертификаты.

Если написано, что категория земель не установлена, нужно ее установить. Иначе регистрацию права собственности приостановят, ведь представленные документы не соответствуют законодательству.

Первым делом надо посмотреть, что указано в документах на землю. Если там категория земель указана, достаточно внести уточняющие сведения в ЕГРН через Росреестр. Пошлина за внесение сведений в ЕГРН — 350 ₽.

Если в документах на землю про категорию земель ничего не сказано, придется ехать в местную администрацию. В администрации должны издать постановление об отнесении земельного участка к отдельной категории.

Есть случаи, когда решение по этим вопросам принимает орган исполнительной власти субъекта РФ. Советую позвонить в местную администрацию, прежде чем решите туда поехать с документами.

Администрация должна определить категорию земель в зависимости от цели использования, для которой участок был предоставлен, и его расположения. Если участок находится в пределах населенного пункта — это будут земли населенных пунктов. Если за его пределами — вариантов больше: земли сельскохозяйственного назначения, лесного, водного фонда и т. д.

Чтобы правильно определить категорию, в администрации могут запросить справку о том, что участок не находится в лесном фонде. Земли лесного фонда могут быть только федеральными. Строить дома и разбивать огороды на таких участках нельзя. Если окажется, что по документам участок в лесном фонде, придется доказывать, что на самом деле это не так. Иначе подарить участок не получится.

Получить справку можно в органе, который управляет лесным хозяйством в вашем регионе. В Саратовской области это Министерство природных ресурсов и экологии, а раньше было Министерство лесного хозяйства. Я получала такую справку у местного лесника.

Если вам скажут, что по картам лесничеств участок относится к землям лесного фонда, не пугайтесь. Берите любую справку, которую вам выдадут, и доказывайте свое.

Закон позволяет отнести к землям сельскохозяйственного назначения или населенных пунктов участки, которые по документам являются лесными, но на самом деле используются гражданами в личных целях.

Для этого надо подтвердить два факта:

1. Право собственности возникло до 8 августа 2008 года. Эта дата прямо прописана в законе. Если участок предоставили до 2008 года, но к текущему собственнику он перешел позднее, тоже считается.
2. Участок предоставлен для садоводства, личного подсобного хозяйства, индивидуального строительства.

Это значит, что ваш документ о праве собственности должен быть выдан до 1 августа 2008 года и в нем должно быть указано, для чего предоставлен участок — садоводство, личное подсобное хозяйство, индивидуальное строительство.

• Приведу пример, в котором гражданин победил бюрократию и отстоял свое право на землю. В 1989 году матери этого гражданина был выделен участок в СНТ на территории Самары, с 2010 года участком пользовался он сам. В 2018 году он обратился в Департамент градостроительства Самары, чтобы оформить право собственности. Выяснилось, что, по данным лесного реестра, участок полностью относится к землям лесного фонда. Гражданин получил отказ и обратился в суд.
• Суд посчитал, что гражданин прав. Участок предоставили в собственность до 1 августа 2008 года для садоводства. Значит, городской департамент должен был признать право собственности на участок и присвоить ему категорию — земли населенных пунктов.

Надеюсь, что ваш участок не в лесу, а в Росреестре уже значится нужная категория земель. Тогда все эти проблемы решать не придется.

Вид разрешенного использования в договоре указывать необязательно. Для каждого участка устанавливается не только категория земель, но и вид разрешенного использования. Например, «для ведения садоводства». Эти сведения тоже вносятся в Росреестр, и их можно узнать, запросив выписку или на публичной карте. В договоре дарения земельного участка указывать вид разрешенного использования необязательно. То есть договор должны зарегистрировать и без этого.

Однако лучше вписать в договор и категорию земель, и виды разрешенного использования. Так одаряемый будет точно знать, как можно использовать участок.

• Представьте, что дядя дарит племяннику земельный участок в сельской местности. Племянник планирует построить на нем дом. В договоре вид разрешенного использования участка стороны не указали. Росреестр зарегистрировал договор, племянник получил выписку и увидел, что вид разрешенного использования — ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках. В классификаторе это код 1.16, он описан так: «Производство сельскохозяйственной продукции без права возведения объектов капитального строительства». В результате дом он построить не сможет, но налог на землю придется платить.

Составить договор дарения можно самому, главное, сделать это в письменном виде. Можно написать его от руки или распечатать. Договор дарения можно заключить устно, если вы дарите другу книгу или отдаете знакомой коляску. Но у сделок с недвижимостью свои правила — договор должен быть оформлен в письменном виде. Иначе зарегистрировать переход права вы не сможете.

Чтобы составить договор, нужны следующие документы:

1. Паспорт дарителя.
2. Паспорт одаряемого.
3. Выписка из Росреестра по земельному участку.

Если одна из сторон договора — несовершеннолетний, понадобятся еще свидетельство о рождении ребенка и паспорт законного представителя.

Сторонам нужно согласовать текст договора и все заполнить. Если решили идти к нотариусу, он сам составит договор, надо будет только принести все документы.

При оформлении договора учтите один момент: если одна из сторон договора женщина, лучше писать «одаряемая», а не «одаряемый», как в гражданском кодексе. Честно говоря, я не знаю, почему это важно, но может сэкономить время при регистрации. Меня отправили переделывать договор, когда я написала «одаряемый» без согласования по роду.

В пункте 3 статьи 574 сказано: договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Это не совсем так — регистрируется не сам договор, а переход права собственности по договору. В любом случае для регистрации нужно предъявить договор, поэтому он составляется в письменной форме.

В договоре необходимо написать:

1. Кто заключает договор — указываются фамилии, имена, отчества, паспортные данные.
2. Кто является дарителем, а кто — одаряемым.
3. В отношении какого объекта заключен договор — надо написать, что это земельный участок, указать его площадь, адрес, кадастровый номер, категорию земель и вид разрешенного использования.
4. На основании чего даритель владеет участком — указать реквизиты свидетельства или акта о праве.
5. Права и обязанности сторон, если вы хотите что-то уточнить по сравнению со статьями 572—582 гражданского кодекса. Дублировать положения кодекса не нужно. Включать нормы, которые ему противоречат, нельзя. Например, можно указать, что даритель вправе отменить дарение, если он переживет одаряемого. И нельзя включать в договор дарения какие-то условия, которые должен исполнить одаряемый — например, что он обязан пожизненно содержать дарителя — это уже рента.
6. Имеются ли ограничения в использовании земельного участка или обременения в виде залога, сервитута и т. д.

В качестве образца я покажу свой договор дарения, который прошел регистрацию. В этом договоре есть лишняя информация, которая дублирует гражданский кодекс. Дублировать кодекс необязательно, поэтому на полях я дала более лаконичный шаблон договора.

Для регистрации права собственности на подаренный земельный участок понадобятся следующие документы.

Договор дарения — возьмите два экземпляра.

Заявление о государственной регистрации — нужно будет составить на месте. Понадобится два заявления: о переходе права от дарителя и о регистрации права собственности от одаряемого.

Заявления можно заполнить и самостоятельно — есть форма и требования к заполнению — но я это делать не рекомендую. Заявление довольно большое и есть риск допустить ошибку — тогда придется все начинать заново. Лучше доверить это сотруднику, принимающему документы. Он скажет, что нужно проверить и где расписаться.

Квитанция об уплате пошлины за государственную регистрацию. Размер зависит от категории и вида разрешенного использования земельного участка:

• если участок предназначен для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства — 350 ₽;
• если участок имеет другое назначение, но относится к землям сельскохозяйственного назначения — 350 ₽;
• все остальные случаи — 2000 ₽. Например, если участок находится в городе и предназначен под строительство магазина.

Например, если вы дарите землю под строительство частного дома или участок в садовом товариществе, вам надо заплатить только 350 ₽.

Паспорта дарителя и одаряемого или другие документы, удостоверяющие их личность:

1. Временное удостоверение личности, которое выдают, пока оформляют новый паспорт.
2. Удостоверение личности военнослужащего или военный билет.
3. Заграничный паспорт гражданина РФ, если он постоянно живет за границей и внутреннего паспорта у него нет.
4. Паспорт моряка.
5. Удостоверение беженца или свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем.
6. Паспорт или иной документ, удостоверяющий личность иностранного гражданина или лица без гражданства.

Это документы, которые нужны для любого договора дарения. Но есть частные ситуации, когда могут понадобиться и другие документы.

Согласие другого супруга на распоряжение общим имуществом супругов, если земельный участок был приобретен в браке. Согласие должно быть заверено нотариально. Договор зарегистрируют и без согласия супруга, но сделку можно будет оспорить. Одаряемому получать согласие жены или мужа не нужно, только дарителю. Дело в том, что переданное в порядке дарения имущество не становится совместной собственностью супругов.

Например, женатый дедушка покупает землю и хочет ее подарить замужней внучке. Для дарения дедушке нужно получить согласие супруги, а вот внучке согласие мужа не нужно. Более того, если внучка разведется, то делить подаренный участок с мужем ей не придется.

Документ, подтверждающий, что земельный участок не находится в общей собственности супругов, если даритель состоит в браке. Это может быть брачный договор, соглашение о разделе имущества или договор дарения, если супругу эту землю тоже когда-то подарили.

Доверенность, если документы подает представитель.

Документ, устанавливающий право собственности дарителя. Он нужен для участков, право на которые:

1. Было зарегистрировано до 1 января 2017 года, то есть по старому закону о регистрации недвижимости.
2. Возникло до 31 января 1998 года и не было зарегистрировано. В этом случае надо сразу подать заявление о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Акт передачи земельного участка, если в договоре написано, что его нужно составить.

Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на дарение земельного участка, если одной из сторон больше 14, но меньше 18 лет. Это касается и дарителя, и одаряемого. Несовершеннолетние в этом возрасте могут совершать сделки с недвижимостью только с согласия старших.

Если ребенку меньше 14 лет, от его имени нельзя дарить ничего дороже 3 тысяч рублей.

Дарение можно зарегистрировать самостоятельно в Росреестре, через МФЦ или через нотариуса. В большинстве случаев можно обойтись без нотариуса, но иногда он необходим.

Договор дарения обязательно нужно заверить нотариально, если земельный участок принадлежит ребенку старше 14 и младше 18 лет или ограниченно дееспособному. Ограниченная дееспособность устанавливается судом. Дарение от имени детей младше 14 лет и полностью недееспособных граждан запрещено.

Расскажу подробнее, где и как можно зарегистрировать собственность на подаренный земельный участок.

В МФЦ. Многофункциональные центры работают с Росреестром и принимают документы на регистрацию. Найти свой МФЦ и его сайт можно на портале моидокументы.рф. На сайте есть список всех МФЦ, их адреса, сайты и номера телефонов. Перейдя на сайт конкретного МФЦ, можно найти время его работы.Также можно через поиск в интернете найти сайт МФЦ в вашем регионе.

Обычно на сайте МФЦ можно заранее записаться на прием через форму предварительной записи.

Еще у МФЦ в России есть мобильное приложение. В нем можно выбрать МФЦ, записаться на прием и уплатить госпошлину. К сожалению, оно работает не для всех регионов.

МФЦ есть в каждом районе города, их открывают в селах и небольших городках, сразу можно решить несколько вопросов.

В Росреестре. В офис Росреестра можно записаться заранее. Вам нужна услуга по регистрации права. Выбирайте удобный для вас офис и смотрите свободные часы приема.

Для входа на сайт Росреестра придется авторизоваться через учетную запись на госуслугах. А еще он может открываться только из браузера, поддерживающего российские сертификаты.

Договор зарегистрируют быстрее, чем в МФЦ. Это самый надежный способ сдать документы на регистрацию. Но у Росреестра меньше офисов, чем у МФЦ, — возможно, придется далеко ехать.

На сайте Росреестра. Оформить переход права собственности на участок можно через интернет. Для этого надо сообщить Росреестру о том, что вы в принципе согласны на электронную регистрацию, а потом подать заявление о регистрации на сайте. Понадобится квалифицированная электронная подпись.

Заявление о согласии на электронную регистрацию нужно подать на бумаге. Можно принести его в Росреестр или МФЦ либо направить по почте, заверив у нотариуса. В ЕГРН внесут специальную отметку о том, что по вашему участку можно принимать электронные заявления о регистрации. Если этой отметки не будет, Росреестр не станет рассматривать электронное заявление, даже если вы сами его подали. Можно обойтись без заявления о возможной электронной регистрации, если сертификат электронной подписи выдаст Федеральная кадастровая палата.

Если отметка в Росреестре появилась, в личном кабинете можно подавать само заявление о регистрации перехода права собственности по договору дарения. Чтобы войти в ЛК, понадобится авторизоваться через сайт госуслуг.

Вам понадобится квалифицированная электронная подпись. Причем договоры каждая сторона тоже должна подписать электронной подписью. Получить сертификат электронной подписи можно в специальном удостоверяющем центре или любой компании, которая их выдает. Например, такие услуги предлагает «СКБ Контур» — для физических лиц минимальная цена 2000 ₽.

На сайте можно оформить документы гораздо быстрее, чем в Росреестре или МФЦ, но нужно подавать предварительное заявление о согласии на удаленную регистрацию, получать ключ электронной подписи и разбираться с тем, как его использовать. Если в договоре будут неточности, это выяснится только в Росреестре. Еще учитывайте, что Росреестр сейчас принимает документы только по принципу экстерриториальности.

На мой взгляд, подавать документы через сайт может быть удобно тем, кто живет за рубежом и не хочет приезжать в Россию ради сделки. Но им все равно надо будет заранее подать в Росреестр согласие на удаленную регистрацию или переслать его почтой, заверив в консульстве.

Есть еще одно правило: обо всех электронных заявлениях о регистрации Росреестр должен уведомить текущего собственника участка. Если он не подавал это заявление, он сможет сообщить об этом Росреестру и предотвратить мошенничество. Так электронная регистрация станет безопаснее.

Почтой. В законе предусмотрена возможность отправить документы в Росреестр заказным письмом, но я ее вам не рекомендую. В этом случае все равно придется идти к нотариусу, чтобы заверить подпись на заявлении и договор дарения. Этот вариант на практике не имеет смысла, потому что нотариус сам может зарегистрировать в Росреестре удостоверенный им договор.

Дома. Сотрудник Росреестра сам может приехать к гражданам, которые хотят зарегистрировать недвижимость. Выездное обслуживание удобно, например, если даритель — пожилой человек, которому тяжело выходить из дома.

Право на бесплатное выездное обслуживание имеют:

1. Ветераны Великой Отечественной войны.
2. Люди с инвалидностью 1 и 2 групп.

Получить документы после регистрации также можно дома или на работе. Росреестр доставляет документы курьерами. Для физических лиц стоимость доставки одного пакета документов — от 500 до 3000 ₽ в зависимости от региона.

У нотариуса. Нотариально заверить можно любой договор, в том числе и договор дарения земельного участка. Если дарителю больше 14 и меньше 18 лет, идти к нотариусу обязательно. После того как нотариус заверит договор, он сам отправит его в Росреестр. Это бесплатно, но пошлину за регистрацию придется заплатить.

Теоретически можно составить договор дарения самим, чтобы нотариус его заверил, но обычно договоры составляют помощники нотариусов и распечатывают на специальном бланке. Дополнительные услуги по составлению договора могут стоить несколько тысяч рублей, но это гарантирует, что он соответствует законодательству.

Размер платы за нотариальное действие состоит из двух частей:

1. Нотариальный тариф.
2. Плата за услуги правового и технического характера.

С 1 октября 2023 все это будет называться федеральным и региональным тарифом, которые в совокупности составят единый нотариальный тариф. Региональный заменит плату за услуги правового и технического характера и будет рассчитываться в зависимости от прожиточного минимума. Больше или меньше надо будет на практике — узнаем в октябре. Пока что расскажу про текущие правила.

Нотариальный тариф — это плата за само нотариальное действие. Его размер зависит от того, может ли человек обойтись без нотариуса. Если обращаться к нотариусу обязательно в силу закона, тариф будет ниже.

Обращаться к нотариусу необходимо, если это требование закона либо условие договора. По закону дарение обязательно удостоверять у нотариуса только в двух случаях:

1. Дарителю не исполнилось 18 лет.
2. Даритель ограничен судом в дееспособности. Это касается лиц, имеющих психические расстройства, злоупотребляющих алкоголем, азартными играми. Должно быть специальное решение суда.

Для обязательных нотариальных действий размер платы определяется по налоговому кодексу. Если собственнику земельного участка, который хочет его подарить, еще нет 18 лет, размер пошлины — 0,5% цены участка. Пошлина не может быть меньше 300 ₽ и больше 20 000 ₽.

Стоимость участка по умолчанию — кадастровая стоимость. Она указывается в выписке из Росреестра. Стороны сделки могут использовать другую стоимость — рыночную или оценочную, если она ниже. Тогда эту стоимость придется подтвердить — можно принести, например, заключение оценщика. Оценщику придется заплатить за работу, но это может быть выгоднее, чем платить по кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость невысокая, нотариус может сам запросить ее у Росреестра и рассчитать пошлину.

В районе, где находится мой земельный участок, кадастровая стоимость земли низкая. Мой участок оценивается в 75 704,78 ₽. Если представить, что моей дочери 15 лет, она владеет участком и хочет кому-нибудь его подарить с родительского согласия, пошлина будет всего 379 ₽:

• 0,005 × 75 704,78 = 378,52

Если закон не требует обращаться к нотариусу, размер нотариального тарифа определяют Основы законодательства РФ о нотариате. То есть для договора дарения земельного участка это все ситуации, когда дарителю больше 18 лет.

Нотариальный тариф за удостоверение договора дарения земельного участка зависит от того, кому переходит участок и сколько он стоит.

Разберу на примере своего участка, его кадастровая стоимость — 75 704,78 ₽. За удостоверение договора дарения этого участка я заплатила бы нотариусу не более 3303 ₽:

• 3000 + 0,002 ‬× 75 704,78 = 3151,4 — дарение близкому родственнику.
  3000 + 0,004 ‬× 75 704,78 = 3302,81 — дарение другим лицам.

Плата за услуги правового и технического характера — это оплата дополнительных услуг, которые оказывают нотариусы. Консультация по правовым вопросам, правовой анализ проекта договора, его подготовка и распечатка, подготовка копий могут обойтись в несколько тысяч рублей.

Предельные расценки устанавливают нотариальные палаты субъектов РФ, их ограничивает Федеральная нотариальная палата. В рамках этих расценок нотариусы определяют стоимость дополнительных услуг самостоятельно.

Например, в Саратовской области дополнительные услуги при удостоверении договора дарения участка, для которого не предусмотрена обязательная нотариальная форма, могут стоить от 9950 до 16 205 ₽. В Ярославской — 8250 ₽. А в Москве — 8000 ₽.

Услуги правового и технического характера, которые оказывают нотариусы, — дополнительные. За них можно не платить, если они не нужны. Можно принести свой проект договора и сделать дома нужные копии.

На практике сделать это не так просто, помощники нотариусов часто отказываются принимать от клиентов документы, которые те составили сами. Не все готовы идти в суд и тянуть с получением нужных документов.

Поэтому запомните, что договор дарения на землю можно оформить через Росреестр или МФЦ без нотариуса, если даритель — совершеннолетний.

Если же у вас в сделке участвуют несовершеннолетние, вариантов нет. В этом случае вам нужно сразу сообщить нотариусу или его помощнику о нежелании оплачивать дополнительные услуги правового и технического характера и стоять на своем.

Другой вариант — поручить нотариусу составить все документы, оплатить эти услуги и ни о чем не волноваться.

Сроки регистрации дарения варьируются от одного до пяти дней — все зависит от того, куда вы их подали.

Если вам подарят земельный участок, вы будете должны платить за него налог на доходы и земельный налог.

Налог на доходы. Земельный участок в дар — это доход. Поэтому одаряемый должен заплатить НДФЛ по обычной ставке — 13%.

Для этого ему нужно составить декларацию 3-НДФЛ в году, который следует за годом регистрации права собственности на земельный участок. Декларация подается до 30 апреля, налог нужно заплатить до 15 июля.

Близкие родственники имеют одно преимущество: они не платят НДФЛ, если один родственник дарит другому земельный участок. В налоговом кодексе написано, кто считается близкими родственниками:

1. Супруги.
2. Родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные.
3. Дедушки, бабушки и внуки.
4. Братья и сестры, в том числе сводные.

Это полный список. Если участок вам подарит какой-то другой родственник, налог на доходы нужно будет заплатить. Не имеет значения, насколько близкие у вас отношения и живете ли вы в одной квартире.

То есть когда мама дарит земельный участок дочери, налог на доходы дочь не платит. Свекровь тоже может подарить участок своей невестке, но НДФЛ невестке придется заплатить.

Так как земельный участок подарил мне отец, я не платила за него налог на доходы.

Земельный налог. За то, что в собственности есть земельный участок, надо платить. Ставки устанавливают города федерального значения, а за их пределами — муниципалитеты, размеры ограничены налоговым кодексом, в основе лежит кадастровая стоимость участка. Декларации составлять самим не нужно, налоговая все считает и присылает сама. После того как сведения об участке будут зарегистрированы в Росреестре, он подаст сведения в налоговую, а она рассчитает вам налог.

Будьте внимательны и проверяйте налоговые уведомления: иногда Росреестр передает неактуальные данные. Чтобы уточнить информацию, обратитесь к налоговому инспектору через сайт ФНС.

Впервые налог на землю пришел мне в 2019 году, хотя право собственности было зарегистрировано 25 декабря 2017 года.

Нельзя просто так взять и отменить договор дарения. Для этого должны быть особые обстоятельства, названные в гражданском кодексе. Для дарителя и одаряемого они разные.

Отмена дарственной дарителем. Даритель может отменить дарение в экстраординарных случаях: одаряемый убил или пытался убить дарителя и его близких родственников, нанес им телесные повреждения.

Если даритель пообещал подарить участок земли в будущем, он может передумать. Это возможно, если у него изменится имущественное, семейное положение или состояние здоровья.

• Например, дядя обещал подарить участок племяннику после свадьбы. До свадьбы у дяди сгорел дом, и он переехал в летний домик, который находится на обещанном участке. В этом случае от дарения можно отказаться: передача дара еще не произошла, а у дяди сильно ухудшилось имущественное положение. Если исполнить договор, ему негде будет жить.

Даритель может отменить дарение, если одаряемый умрет раньше. Но это обязательно надо прописать в договоре. Обе стороны должны быть согласны на такое развитие событий и подтвердить это при заключении договора. Если этого не сделать, земля перейдет наследникам одаряемого.

То, что одаряемый обращается с земельным участком не так, как хотелось бы дарителю, — не основание для отмены договора. К примеру, пожилой гражданин дарит участок с расчетом, что за ним будут ухаживать, сажать на нем помидоры и выращивать виноград. Если после регистрации договора этого не происходит, отменить дарение он не сможет даже через суд.

• Вот пример из судебной практики. Пожилой гражданин подарил своей дочери садовый участок. Он рассчитывал, что дочь будет заботиться о саде, помогать с благоустройством. Сам гражданин из-за возраста и инвалидности не мог содержать сад в надлежащем состоянии своими силами. Однако после оформления права собственности дочь редко появлялась в саду и не помогала отцу в уходе за участком и выращивании урожая.
• Гражданин решил, что такое обращение создает угрозу безвозвратной утраты важного для него садового участка. Дочь, в свою очередь, сообщила суду, что за участок платит, отцу не мешает заниматься хозяйством, характер у него испортился, но продавать участок и мешать отцу заниматься садом она не собирается.
• Суд всех выслушал и сказал, что дарение отменить нельзя. То, что дочь могла продать участок, не основание для отмены дарения. Участок от этого не перестанет существовать. А переживания отца по этому поводу не являются правовым основанием для отмены договора.

Отмена дарственной одаряемым. Тот, кто получает земельный участок в дар, может отказаться от него в любой момент до того, как участок будет ему передан. То есть данное условие предусмотрено для случаев, когда между заключением договора и принятием дара есть временной промежуток. Например, когда участок в дар планируют передать в будущем: через два месяца, через год или когда одаряемый окончит институт. До этого момента от дара можно отказаться.

На практике в договор может быть включено условие о том, что участок считается переданным с момента подписания акта передачи. В акте указывают, что участок осмотрен, передан дарителем и принят одаряемым такого-то числа, описывают состояние участка и что на нем находится. Из формальностей надо указать номер и дату договора дарения, назвать стороны договора, написать дату и место составления акта. После подписания акта приема-передачи участок считается переданным.

Если в договоре нет условий о передаче земли в будущем и не говорится о том, что надо подписать акт, земельный участок переходит одаряемому в момент заключения договора. После этого отказаться от подарка он уже не сможет.

Обычно люди подписывают договор дарения, когда уже собрались официально оформить переход права в Росреестре. После этого ни одна из сторон уже не может отказаться от дарения по своей воле.

• Например, гражданин получил от дальнего родственника в дар земельный участок с большой кадастровой стоимостью, а после регистрации договора обнаружил, что за него придется платить подоходный налог. Если регистрация договора прошла, он уже не сможет отказаться от этого участка. Налог придется заплатить.

Отмена договора по соглашению сторон. Даритель и одаряемый могут передумать и расторгнуть договор по обоюдному согласию. Это можно сделать до регистрации перехода права собственности. Если и даритель, и одаряемый согласны на отмену, им нужно составить соглашение о расторжении договора дарения. Если договор еще не зарегистрирован, достаточно это соглашение просто подписать и разойтись. У каждого должен остаться свой экземпляр.

Если регистрация уже прошла, возникнут вопросы. Росреестр соглашения о расторжении договора дарения не регистрирует: в статье 578 гражданского кодекса оснований для отмены исполненного договора дарения по соглашению сторон нет.

Логика здесь такая: земельный участок передан, право собственности перешло к одаряемому. Договор исполнен. Он выполнил свою задачу и больше не действует.

• Суды с этим согласны: две женщины заключили договор дарения доли земельного участка, зарегистрировали дарение в Росреестре. В ЕГРН появилась запись о том, что собственником стала одаряемая. Сразу после этого женщины передумали и составили соглашение о расторжении договора дарения доли земельного участка. Росреестр отказался его регистрировать, оспорить его действия в суде не удалось. Суд разъяснил: расторгнуть договор дарения можно только до регистрации перехода права собственности в ЕГРН.

Интересно, что есть и обратные решения:

• В Приморском крае граждане заключили договор дарения части жилого дома. Позднее они захотели расторгнуть его и заключили соглашение. Управление Росреестра не стало регистрировать это соглашение, сообщив, что расторгнуть исполненный договор нельзя. Суд не согласился: в договоре дарения была предусмотрена возможность его расторжения по соглашению сторон, соглашение не нарушает нормы законодательства. Его нужно зарегистрировать.

В данном случае суд посчитал, что можно расторгнуть исполненный договор дарения, так как стороны прямо в нем прописали свое право расторгнуть договор по взаимному соглашению.

Исходите из того, что, скорее всего, вы не сможете отменить дарение после того, как переход права будет зарегистрирован. Конечно, вы можете попробовать расторгнуть договор по соглашению сторон, заранее прописав это в договоре. Но будьте готовы к тому, что при попытке такой отмены вам придется спорить с Росреестром и обращаться в суд. Судебная практика неоднородна, поэтому не факт, что суд вас поддержит. Он может считать, что исполненные договоры расторгать нельзя, а основания для отмены договора дарения прямо прописаны в законе, как в первом примере.

Поэтому советую оценивать все последствия заключения договора до того, как его подписывать и нести в Росреестр. Помните, что за подаренный земельный участок придется платить налог на доходы и земельный налог.

Если право собственности в ЕГРН уже зарегистрировано, можно оформить обратное дарение. Это будет отдельный договор дарения, но стороны поменяются местами. Близкие родственники не будут при этом платить налог на доход, но всем остальным придется.

Еще можно попробовать оспорить дарение, если есть основания признать договор недействительным. Тогда участок вернется назад к своему прежнему владельцу.

Договор дарения на землю можно оспорить, как и любую другую гражданско-правовую сделку. Нужно подать в суд иск о признании недействительным договора дарения земельного участка.

Основания для признания сделки недействительной установлены в гражданском кодексе. Приведу распространенные примеры:

• подаренный участок был в совместной собственности супругов, однако один из супругов не давал согласие на дарение участка;
• стороны не собирались заключать договор дарения, а прикрывали им другую сделку — например, куплю-продажу;
• одна из сторон находилась в состоянии, в котором не могла понимать значение своих действий и руководить ими;
• на земельный участок был наложен арест;
• на земельном участке стоял дом, он принадлежал дарителю, но по договору передавался только земельный участок;
• нарушено требование о запрете дарения. Например, отец подарил земельный участок директору школы, который помог его сыну устроиться в нужный класс.

Не допускаются подарки дороже 3 тысяч рублей:

1. От имени детей до 14 лет.
2. От имени недееспособных граждан.
3. Работникам больниц, садиков, школ, пансионатов от граждан, находящихся там на лечении, содержании или воспитании, и родственников этих граждан.
4. Государственным и муниципальным служащим в связи с их должностным положением или исполнением ими служебных обязанностей.

У суда надо попросить не только признать сделку недействительной, но и применить последствия этой недействительности. То есть внести в ЕГРН правильную запись о том, кому принадлежит участок, и истребовать участок из незаконного владения.

Если ответчик откажется исполнять эти требования, придут приставы и заставят. Его вещи заберут с участка, а если он построил дом — снесут. Правда, про снос дома суд должен прямо написать в решении. Пользоваться участком ответчику запретят.

За неисполнение требований пристава наложат штраф. Правда, не очень большой — от 1000 ₽ до 2500 ₽ на человека.

В любом случае если решитесь оспаривать дарственную, в первую очередь найдите хорошего юриста по земельным вопросам.

Как оформить дарственную на земельный участок с домом? Если на земельном участке стоит дом и оба находятся в собственности одного и того же человека, их нельзя подарить по отдельности. Земельный участок можно подарить только с домом.

Договор дарения можно составить сразу на несколько объектов: на участок и на дом. При этом надо подробно описать дом в договоре. Основные сведения о доме содержатся в техническом плане.

Если дом еще не стоит на кадастровом учете, надо его туда поставить. Сейчас действует дачная амнистия, в рамках которой можно поставить частный дом на учет по декларации или уведомлению о начале строительства. Подробнее об этом почитайте в нашей статье про дачную амнистию.

За регистрацию права собственности на дом тоже надо будет заплатить государственную пошлину — 350 или 2000 ₽. Размер зависит от назначения земельного участка, на котором стоит дом. Если это садовый или приусадебный земельный участок, участок для индивидуального гаражного или жилищного строительства, — пошлина 350 ₽. В остальных случаях — 2000 ₽. Например, если участок предназначен под базу отдыха. Вид разрешенного использования участка указывается в выписке из ЕГРН и на публичной карте Росреестра.

Чтобы подарить только земельный участок, придется разделить земельный участок на части и подарить ту, на которой не будет дома. Для этого каждый земельный участок придется ставить на кадастровый учет заново.

Как оформить дарственную на часть земельного участка? Нужно земельный участок разделить на несколько более мелких и зарегистрировать каждый из них в Росреестре. Дело в том, что объектом договора может быть только определенный земельный участок. Он должен стоять на кадастровом учете и иметь свой кадастровый номер.

Чтобы получить кадастровый номер, надо обратиться к кадастровому инженеру и составить межевой план. Инженера можно найти в БТИ — бюро технической инвентаризации или в фирме, которая занимается кадастровыми работами. Можно выбрать частника, который работает как ИП. Когда у участка будет кадастровый номер, можно оформить на него дарственную.

Бывает, что один участок принадлежит нескольким людям в долях. Это другое. Участок остается целым, хотя им владеют несколько людей. Это называется общей собственностью.

Доля в праве — это не часть участка. Ее тоже можно подарить, но в БТИ идти не надо.

• Например, дедушка может подарить участок двум внукам в долях — по ½ каждому. Внуки потом сами разберутся, кто будет строить дом, а кто — ухаживать за газоном. Если захотят, разделят участок на два и будут соседями.

Чтобы подарить часть земельного участка, надо сначала выделить его и поставить на учет в Росреестре. Чтобы подарить долю в праве на этот участок, надо просто составить договор.

1. Подарить можно только тот участок, который стоит на учете в Росреестре, а право собственности дарителя на него зарегистрировано.
2. Для регистрации дарения межевать границы необязательно, но с ними спокойнее. За межеванием нужно обращаться к кадастровому инженеру.
3. На сайте Росреестра можно посмотреть, стоит ли ваш участок на учете и определены ли у него границы.
4. У участка должны быть установлены категория земель и разрешенное использование — это делает районная администрация.
5. Договор дарения можно составить самим, обратиться к юристу или к нотариусу.
6. Договор дарения и документы на участок надо отнести в Росреестр или МФЦ. К нотариусу обязательно идти, если даритель несовершеннолетний или ограниченно дееспособный. Нотариус сам отправит договор на регистрацию.
7. За подаренный участок придется платить 13% НДФЛ. Если участок подарили близкие родственники, платить НДФЛ не нужно.
8. Супруг должен быть согласен на дарение участка, если участок куплен в браке.
9. Договор дарения нельзя отменить после его регистрации, но можно оспорить в суде, если при составлении были допущены нарушения.