Как оформить дарственную на земельный участок

У папы был земельный участок в садовом товариществе, и он решил подарить его мне.

Чтобы получить участок в собственность, мне пришлось много бегать: переделывать договор, устанавливать категорию земель в сельской администрации. Но теперь я точно знаю, как оформлять дарственную на землю. Расскажу, кто и кому может подарить земельный участок, что обязательно должно быть в договоре и сколько все это стоит.

Дарственной часто называют договор дарения. По нему один человек безвозмездно передает что-то свое другому человеку.

Дарение — это договор, а не односторонняя сделка. Это важно, так как второй человек должен быть согласен с тем, что ему что-то отдают. Хоть он ничего не должен дарителю, потом ему придется платить налоги за имущество и нести другие связанные с ним расходы. Мнение одаряемого важно, и в договоре должна быть выражена воля не только передать, но и принять имущество в дар. Для этого в договоре дарения указывают обе стороны, и каждая из них ставит в конце договора свою подпись.

Договор дарения могут заключать не только люди друг с другом, но и юридические лица с физическими. Дарение между коммерческими организациями запрещено. С 13 января 2025 года дарение недвижимого имущества одним человеком другому нужно оформлять у нотариуса  . Новые правила действуют для любых сделок дарения недвижимости, включая договоры между родственниками.

Земля — это специфический объект гражданского права. Люди могут иметь землю в собственности, но действует много ограничений. Вот главные.

Землю нужно использовать строго по назначению. Например, земля предоставлена для садоводства — на ней можно посадить деревья, помидоры и цветы, поставить садовый или жилой дом. Гостиницу на таком участке строить нельзя, разводить коз — тоже.

Если вы владеете участком из состава земель населенных пунктов, но не используете его по назначению или нарушаете правила, землю могут изъять через суд  .

Нарушением считаются случаи, когда:

• участок зарос сорняками выше метра или захламлен более чем наполовину;
• на участке есть аварийные постройки, создающие пожароопасность  .

Неиспользованием участка по назначению считают отсутствие построек  :

• жилого дома в течение семи лет — на землях для ИЖС;
• других строений в течение пяти лет, если земельный участок не относится к землям для ИЖС.

Исключение — если владелец не мог построить недвижимость из-за действий или бездействия властей или коммунальных служб и это подтвердил суд  .

Изъятие участка у собственника — исключительная мера. Сначала его должны предупредить о нарушениях, дать время их устранить, и, если владелец ничего не сделал, суд может прекратить право собственности на участок  .

За землей надо ухаживать. Здесь два основных требования: не допускать пожаров и не ухудшать состояние почвы  .

С пожарами надо бороться так: регулярно убирать мусор и косить траву. Если участок находится рядом с лесом, нужно стараться не допустить пожара. Для этого полосу шириной в 10 метров от леса нужно очищать от сухой травы, валежника и всего того, что может легко загореться. Делать это надо регулярно, пока нет снега  .

Не ухудшать состояние почвы значит не допускать ее загрязнения, истощения, деградации, порчи и уничтожения. Нельзя, к примеру, снимать плодородный слой с участка или организовывать на нем свалку отходов, если он не для этого  .

Земли сельхозназначения собственник должен очищать от ветхих деревьев и кустарников  . С 1 марта 2026 года дачники тоже должны будут бороться с сорной травой на участке выше одного метра, одна из них — борщевик  . Например, в Саратовской области головная боль — это клены с бересклетом.

Если не исполнять требования по охране земель, может приехать инспектор земельного надзора и выдать предписание. Исполнять его обязательно, иначе оштрафуют.

Не каждый земельный участок можно оформить в частную собственность. Все исключения в одном месте не прописаны: нормы есть и в земельном кодексе, и в других федеральных законах. Я ищу их через справочные системы  .

Вот несколько оснований, которые не дадут оформить частную собственность на участок  :

• он входит в земли лесного фонда;
• он находится в пределах береговой линии водного объекта общего пользования — 5 или 20 метров от берега  ;
• участок расположен на территории государственного заповедника.

Если никаких преград для оформления участка в собственность нет, можно собирать документы для оформления дарственной.

Расскажу про главные особенности, которые важны при составлении договора дарения. Большая часть связана с подготовкой — оформлением прав на землю.

Подарить можно только участки, сведения о которых есть в ЕГРН. Это главная особенность — право на земельный участок должно быть зарегистрировано в Росреестре. Если на участок есть все документы, можно идти к нотариусу и оформлять дарственную. Если участок поставлен на учет очень давно или вообще на нем не стоит, а в ЕГРН нет данных о собственнике, придется заняться оформлением  .

Чтобы зарегистрировать землю в Росреестре, нужно найти документы, подтверждающие права на участок. Это может быть акт о предоставлении земельного участка, акт или свидетельство о праве на землю, выписка из похозяйственной книги, взятая в администрации муниципалитета, или другой документ. Условия такие:

1. Документ выдан до 30 октября 2001 года — это дата вступления в силу действующего земельного кодекса.
2. Из содержания должно быть понятно, что гражданину предоставлен земельный участок.

В Советском Союзе не было частной собственности на землю, оно появилось с 1991 года. В документе может быть сказано про право пожизненного наследуемого владения, право бессрочного пользования земельным участком. Все это подойдет для регистрации. Если вид права вообще не указан, ничего страшного, это необязательно.

Если у вас сохранился советский документ на землю и вы не знаете, подойдет ли он для регистрации права, почитайте разъяснение от Минэкономразвития  . В нем приведены конкретные виды документов, подтверждающих право на участок. Например, там есть договор о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома по форме 1949 года.

Если документы не сохранились, можно запросить копию в архиве. Вот где эта копия может быть:

1. В архиве администрации муниципального образования, на территории которого находится участок. Чаще всего это сельская, районная или городская администрация. Чтобы уточнить, какая именно нужна вам, лучше позвонить в ближайшую и спросить. Телефоны всегда указаны на сайтах администраций.
2. В архиве территориального управления Росреестра. Адрес и телефон управления Росреестра по вашему региону лучше уточнить в интернете, а на приеме сообщить, что вы хотите получить копию документа о праве на землю.

В заявлении о выдаче копии документа о праве на землю  ​надо написать:

1. Фамилию, имя и отчество того, кому выдавали акт.
2. Название кооператива, товарищества или другого объединения, если участок расположен на их землях.
3. Номер участка.
4. Предположительный год, когда стали им пользоваться.
5. Если сохранилась копия акта, в заявлении надо переписать номер акта и дату его выдачи.
6. Если известен кадастровый номер — его также надо указать.

Если вы получили землю в наследство, надо будет подтвердить свое право документом от нотариуса — свидетельством о праве на наследство.

Если документ о праве собственности есть, действуют правила о дачной амнистии. По этим правилам можно регистрировать в собственность земельные участки, которые были выданы гражданам до 2001 года  .

Государственный акт или свидетельство на землю надо предоставить в Росреестр: поставить участок на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности одновременно. Госпошлина — 1 000 ₽  .

Оформить участок через Росреестр по дачной амнистии не получится, если:

1. Нет акта о предоставлении участка в собственность.
2. Оформить участок хочет не тот человек, которому его выдавали. Например, если текущий хозяин купил когда-то в советские времена участок у другого человека по садовой книжке. То есть прежнего владельца участка из СНТ исключили, а нового — включили.

В этом случае надо идти в администрацию муниципального образования, на территории которого находится участок. Не всегда населенный пункт, где находится нужная администрация, будет ближайшим к участку.

Для земельных участков в садовых товариществах есть еще одна процедура упрощенного оформления земли в собственность. Это не дачная амнистия, но все равно порядок проще, чем при покупке земли у муниципалитета. Чтобы оформить землю, понадобится книжка садовода, документ о распределении участков в СНТ и схема земельного участка. Участок оформят в собственность бесплатно.

Я спросила администрацию Саратова, какие документы нужны для оформления земли в собственность. Вот что они мне прислали:

Если ничего не помогает, право собственности на участок можно оформить через суд. Понадобится все, что есть на земельный участок: документы из СНТ, садоводческие книжки и так далее.

Возможно, проще будет купить землю у муниципалитета, чем оформлять ее на основании утерянных документов, а потом кому-то дарить. Тогда вместо дарения стоит сразу дать одаряемому денег, чтобы он выкупил участок у администрации. Подробнее о том, как купить землю у государства, рассказали в другой статье.

В земельном кодексе описаны случаи, когда для этого нужно участвовать в аукционе, а когда — не нужно. Например, можно обойтись без аукциона, если участок образован из земель садового товарищества. За участок надо будет заплатить, цена определяется по итогам аукциона или в нормативном акте муниципалитета. Ориентируйтесь на кадастровую стоимость.

Покупка земельного участка у муниципалитета — отдельная тема, в Т⁠—⁠Ж есть статья, как таким образом купить землю. Также вы можете обратиться за подробностями в местную администрацию.

Если участок стоит на учете, но не размежеван, то есть в ЕГРН нет сведений о его границах, нужно будет провести межевание. Иначе нотариус не удостоверит договор дарения и Росреестр не сможет зарегистрировать переход права собственности на участок от дарителя к одаряемому  . Межевание — это определение границ участка на местности. Их указывают на межевом плане, а Росреестр вносит координаты в свои базы данных. Продавать и дарить участки без точных координат нельзя.

Можно не платить за межевание и дождаться, пока муниципалитет сам поставит земельный участок на кадастровый учет. Это возможно: государство заинтересовано в том, чтобы все земли были учтены и с них в бюджет поступали налоги. Поэтому муниципалитеты могут проводить комплексные кадастровые работы за счет федерального и регионального бюджетов.

То есть орган местного самоуправления может решить, что земельные участки на его территории надо поставить на кадастровый учет и получить на это финансирование. Если ваш участок будет в их числе, платить за межевание не придется. Но, возможно, придется долго ждать.

У земельного участка должна быть установлена категория земель. Категория земель — существенное условие договора, предметом которого является земельный участок. Без нее регистрацию перехода права провести не получится  .

Узнать, какая категория земель у участка, можно несколькими способами:

1. В выписке из ЕГРН. За бумажную выписку нужно заплатить 920 ₽, за электронную — 580 ₽. Как получить выписку, рассказали в отдельной инструкции.
2. Бесплатно на госуслугах — заказав онлайн-выписку или запросив основные сведения о недвижимости.
3. Бесплатно в разделе «Карты» сайта единой цифровой платформы «Национальная система пространственных данных» (НСПД) — тут можно найти все открытые данные о земельных участках.

Если написано, что категория земель не установлена, нужно ее установить. Иначе регистрацию права собственности приостановят, ведь представленные документы не соответствуют законодательству.

Сначала надо посмотреть, что указано в документах на землю. Если там есть категория земель, достаточно внести ее в ЕГРН. Пошлина за внесение сведений — 700 ₽  .

Если в документах на землю про категорию земель ничего не сказано, придется ехать в местную администрацию. В администрации должны издать постановление об отнесении земельного участка к отдельной категории.

Есть случаи, когда решение по этим вопросам принимает орган исполнительной власти субъекта РФ. Советую позвонить в местную администрацию, прежде чем решите туда поехать с документами  .

Администрация должна определить категорию земель в зависимости от цели использования, для которой участок был предоставлен, и его расположения. Если участок находится в пределах населенного пункта — это будут земли населенных пунктов. Если за его пределами — вариантов больше: земли сельскохозяйственного назначения, лесного, водного фонда и так далее  .

Чтобы правильно определить категорию, в администрации могут запросить справку о том, что участок не находится в лесном фонде. Земли лесного фонда могут быть только федеральными. Строить дома и разбивать огороды на таких участках нельзя. Если окажется, что по документам участок в лесном фонде, придется доказывать, что на самом деле это не так. Иначе подарить участок не получится.

Получить справку можно в органе, который управляет лесным хозяйством в вашем регионе. В Саратовской области это Министерство природных ресурсов и экологии. Я получала справку у местного лесничего.

Если вам скажут, что по картам лесничеств участок относится к землям лесного фонда, не пугайтесь. Берите любую справку, которую вам выдадут, и доказывайте свое.

Закон позволяет отнести к землям сельскохозяйственного назначения или населенных пунктов участки, которые по документам являются лесными, но на самом деле используются гражданами в личных целях  .

Для этого надо подтвердить два факта:

1. Право собственности возникло до 8 августа 2008 года. Эта дата прямо прописана в законе. Если участок предоставили до 2008 года, но к текущему собственнику он перешел позднее, тоже считается.
2. Участок предоставлен для садоводства, личного подсобного хозяйства, индивидуального строительства.

Если документ о праве собственности на участок был выдан до 1 августа 2008 года и в нем указано, что назначение земли — садоводство, личное подсобное хозяйство, индивидуальное строительство, ему можно присвоить категорию «Земли населенных пунктов».

Надеюсь, что ваш участок не в лесу, а в Росреестре уже значится нужная категория земель. Тогда все эти проблемы решать не придется.

Вид разрешенного использования в договоре указывать необязательно. Для каждого участка устанавливается не только категория земель, но и виды разрешенного использования: основные, условно разрешенные и вспомогательные  . Например, построить дом можно на участке, если вид его разрешенного использования — для индивидуального жилищного строительства, блокированная жилая застройка, для ведения личного подсобного хозяйства, под жилой дом, жилая застройка  . Эти сведения тоже вносят в ЕГРН, и их можно увидеть в выписке или посмотреть на сайте НСПД. В договоре дарения земельного участка указывать вид разрешенного использования необязательно.

Однако лучше вписать в договор и категорию земель, и виды разрешенного использования. Так одаряемый будет точно знать, как можно использовать участок.

Дарение недвижимости всегда оформляют письменным документом  . Договор дарения земельного участка должен удостоверить нотариус, поэтому можно не тратить время на поиск юриста или составление формы договора самостоятельно, а сразу записаться на прием.

Нотариус оформит сделку и передаст документы в Росреестр для регистрации права собственности одаряемого.

Для нотариуса подготовьте такие документы.

Паспорта дарителя и одаряемого или другие документы, удостоверяющие личность.

Согласие другого супруга на распоряжение общим имуществом супругов, если земельный участок был приобретен в браке. Согласие должно быть заверено нотариально. Одаряемому получать согласие жены или мужа не нужно, только дарителю. Дело в том, что переданное в порядке дарения имущество не становится совместной собственностью супругов.

Документ, подтверждающий, что земельный участок не находится в общей собственности супругов, если даритель состоит в браке. Это может быть брачный договор, соглашение о разделе имущества или договор дарения, если супругу эту землю тоже когда-то подарили.

Доверенность, если договор подписывает представитель, а не сам даритель или одаряемый. Доверенность должна быть нотариальной.

Документ, устанавливающий право собственности дарителя. Он нужен для участков, право на которые:

1. Было зарегистрировано до 1 января 2017 года, то есть по старому закону о регистрации недвижимости.
2. Возникло до 31 января 1998 года и не было зарегистрировано. В этом случае надо подать в Росреестр два заявления: о государственной регистрации права собственности дарителя на земельный участок и о переходе права собственности к одаряемому.

Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на дарение земельного участка, если одна из сторон старше 14, но младше 18 лет. Это касается и дарителя, и одаряемого. Несовершеннолетние в этом возрасте могут совершать сделки с недвижимостью только с согласия законных представителей  .

От имени ребенка младше 14 лет дарение недвижимости запрещено  .

В договоре нужно указать:

1. ФИО и паспортные данные дарителя и одаряемого.
2. Объект дарения — надо написать, что это земельный участок, указать его площадь, адрес, кадастровый номер, категорию земель и вид разрешенного использования.
3. Данные о документе, на основании которого даритель владеет участком, — дата и номер записи о собственности в ЕГРН.
4. Права и обязанности сторон, если вы хотите что-то уточнить по сравнению со статьями 572—582 гражданского кодекса. Дублировать положения кодекса не нужно. Включать нормы, которые ему противоречат, нельзя. Например, можно указать, что даритель вправе отменить дарение, если он переживет одаряемого. И нельзя включать в договор дарения какие-то условия, которые должен исполнить одаряемый, например,что он обязан пожизненно содержать дарителя: это уже рента.
5. Имеются ли ограничения в использовании земельного участка или обременения в виде залога, сервитута и тому подобного.

Размер платы за услуги нотариуса состоит из двух частей  ​— федеральной и региональной. Дополнительно нужно уплатить госпошлину за регистрацию права собственности в Росреестре.

Федеральный нотариальный тариф при дарении во всех субъектах — 0,5% от кадастровой стоимости недвижимости, но не меньше 300 ₽ и не больше 20 000 ₽  .

Стороны вправе оценить подарок в любую стоимость. Отчет оценщика не нужен, только если стороны сами не хотят его представить. Но нотариус будет рассчитывать тариф с кадастровой стоимости, если цена подарка, которую указали стороны, ниже.

Для близких родственников действует льгота. Они уплачивают 50% федерального нотариального тарифа — от 150 до 10 000 ₽  . Близкими родственниками считают:

• супругов;
• дедушек, бабушек и внуков;
• родителей и ребенка, усыновителей и усыновленных;
• полнородных и неполнородных братьев и сестер.

Региональный нотариальный тариф и льготы для близких родственников устанавливают нотариальные палаты субъектов. Тариф в своем регионе можно найти на сайте Федеральной нотариальной палаты.

В Москве при дарении участка близким родственником региональный тариф — 7 000 ₽, для всех остальных — от 9 000 до 11 000 ₽. В Санкт-Петербурге единый региональный тариф — 9 000 ₽.

Госпошлина за государственную регистрацию. Размер зависит от категории и вида разрешенного использования земельного участка  :

• если участок для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства — 700 ₽;
• если участок сельскохозяйственного назначения — 700 ₽;
• в остальных случаях размер пошлины зависит от кадастровой стоимости участка: если она не определена или не превышает 20 млн — 4 000 ₽, иначе — 0,02% кадастровой стоимости, но не более 500 000 ₽.

Нотариус может сам подать документы в электронном виде в Росреестр. Это самый быстрый и простой способ. Услуга нотариуса бесплатная. Нужно только уплатить госпошлину за регистрацию права собственности одаряемого.

Если стороны хотят зарегистрировать право собственности сами, обращаться нужно в Росреестр. Способов подать документов несколько:

1. Через МФЦ.
2. На дому. Сотрудники Росреестра бесплатно приедут к ветеранам и инвалидам ВОВ, людям с инвалидностью первой и второй групп. К остальным — за отдельную плату. Стоимость услуг зависит от количества объектов недвижимости, узнать ее можно у специалиста Роскадастра в своем регионе.
3. Дистанционно — через госуслуги или личный кабинет на сайте Росреестра, сервисы банков: «Домклик», «Метр квадратный». Заявление и электронные образцы документов нужно подписать усиленной квалифицированной электронной подписью — УКЭП.

Через МФЦ. Найти удобный филиал МФЦ в вашем регионе и его сайт можно в интернете. Обычно на сайте МФЦ можно заранее записаться на прием.

На сайте Росреестра. Оформить переход права собственности на участок можно только через интернет. Но перед этим дарителю нужно отправить в Росреестр еще одно заявление — о возможности отчуждения собственности через электронную регистрацию  . Заявление и прилагаемые к нему копии документов нужно будет подписать УКЭП.

Заявление о согласии на электронную регистрацию нужно подать на бумаге. Можно принести его в Росреестр или МФЦ либо направить по почте, заверив у нотариуса. В ЕГРН внесут специальную отметку о том, что по вашему участку можно принимать электронные заявления о регистрации. Если этой отметки не будет, Росреестр не станет рассматривать заявление о регистрации перехода прав на участок к одаряемому. Можно обойтись без заявления о возможной электронной регистрации  , если сертификат электронной подписи выдаст Федеральная кадастровая палата.

После того как отметка о возможности электронной регистрации появится в ЕГРН, стороны вправе подавать само заявление о регистрации перехода права собственности по договору дарения. Чтобы войти в ЛК электронных услуг и сервисов Росреестра, понадобится авторизация через госуслуги.

Получают УКЭП тремя способами:

1. Бесплатно в «Госключе» — это приложение от госуслуг. Квалифицированную подпись можно оформить по загранпаспорту с чипом, в МФЦ или по биометрии.
2. Бесплатно в отделении банка — но такая подпись подходит только для подписания заявлений и документов при отправке их в Росреестр через сервисы банка.
3. В удостоверяющем центре Роскадастра или в одном из аккредитованных удостоверяющих центров. Стоимость услуги — около 2 000 ₽.

Вам нужно заполнить два заявления:

1. Первое — на государственную регистрацию права. Его заполняет новый собственник — то есть тот, кому дарят участок. Именно его данные нужно указать в сведениях о правообладателе. В пункте «Переход права» ставить галочку не надо.
2. Второе — на государственную регистрацию перехода права. Его заполняет тот, кто дарит участок. Его данные нужно указать в сведениях о правообладателе. В пункте «Переход права» нужно поставить галочку. После подписания второго заявления оба можно отправить.

В остальном заявления заполняются одинаково — покажу как.

Сроки регистрации перехода прав на недвижимость при дарении — от одного до девяти рабочих дней, это зависит от способа подачи заявления  .

Если вам подарят земельный участок, вы должны будете платить за него налог на доходы и земельный  .

НДФЛ. Земельный участок в дар — это доход. Поэтому одаряемый должен заплатить налог по ставке — 13% или выше, если годовой доход превысит 2,4 млн  . Если это про вас, посчитайте НДФЛ с помощью калькулятора.

Одаряемому нужно заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ в году, который следует за годом регистрации права собственности на земельный участок. Декларацию нужно подать до 30 апреля, уплатить налог — до 15 июля.

Близкие родственники НДФЛ не платят, если один дарит другому земельный участок. К ним относятся  :

1. Супруги.
2. Родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные.
3. Дедушки, бабушки и внуки.
4. Братья и сестры, в том числе сводные.

Если участок вам подарит какой-то другой родственник, налог на доходы нужно будет заплатить. Неважно, насколько близкие у вас отношения и живете ли вы вместе.

Так как земельный участок подарил мне отец, я не платила за него налог на доходы.

Земельный налог. За то, что в собственности есть земельный участок, надо платить. Ставки устанавливают города федерального значения, а за их пределами — муниципалитеты, размеры ограничены налоговым кодексом, в основе лежит кадастровая стоимость участка. Декларации составлять самим не нужно: налоговая все считает и присылает уведомление. После того как сведения об участке будут зарегистрированы в Росреестре, он подаст сведения в налоговую, а она рассчитает вам налог.

Будьте внимательны и проверяйте налоговые уведомления: иногда Росреестр передает неактуальные данные. Чтобы уточнить информацию, обратитесь к налоговому инспектору через сайт ФНС.

Нельзя просто так отменить договор дарения. Для этого должны быть особые обстоятельства, названные в гражданском кодексе. Для дарителя и одаряемого они разные.

Отмена дарственной дарителем. Даритель может отменить дарение в экстраординарных случаях: одаряемый убил или пытался убить дарителя и его близких родственников, нанес им телесные повреждения  .

Если даритель пообещал подарить участок земли в будущем, он может передумать. Это возможно, если у него изменится имущественное, семейное положение или состояние здоровья  .

Даритель может отменить дарение, если одаряемый умрет раньше. Но это обязательно надо прописать в договоре. Обе стороны должны быть согласны на такое развитие событий и подтвердить это при заключении договора. Иначе земля перейдет наследникам одаряемого.

То, что одаряемый обращается с земельным участком не так, как хотелось бы дарителю, не основание для отмены договора. К примеру, пожилой человек дарит участок с расчетом, что за ним будут ухаживать, сажать на нем помидоры и выращивать виноград. Если после регистрации договора этого не происходит, отменить дарение он не сможет даже через суд.

Отмена дарственной одаряемым. Тот, кто получает земельный участок в дар, может отказаться от него в любой момент до передачи ему участка. Это условие подходит для случаев, когда между заключением договора и принятием дара есть временной промежуток. Например, когда участок в дар планируют передать в будущем: через два месяца, год или когда одаряемый окончит институт. До этого момента от дара можно отказаться  .

На практике в договор можно включить условие о том, что участок считается переданным с момента подписания акта передачи. В нем указывают, что участок осмотрели, даритель его передал, а одаряемый принял такого-то числа, описывают состояние участка и что на нем находится. Из формальностей надо указать номер и дату договора дарения, назвать стороны договора, написать дату и место составления акта.

Если в договоре нет условий о передаче земли в будущем и не говорится о том, что надо подписать акт, земельный участок переходит одаряемому в момент заключения договора. После этого отказаться от подарка уже нельзя.

Обычно люди подписывают договор дарения, когда уже собрались официально оформить переход права в Росреестре. После этого ни одна из сторон уже не может отказаться от дарения по своей воле.

Отмена договора по соглашению сторон. Даритель и одаряемый могут передумать и расторгнуть договор  . Это можно сделать до регистрации перехода права собственности. Если и даритель, и одаряемый согласны на отмену, им нужно составить соглашение о расторжении договора и заверить его у нотариуса.

Если регистрация уже прошла, возникнут вопросы. Росреестр соглашения о расторжении договора дарения не регистрирует: в статье 578 гражданского кодекса оснований для отмены исполненного договора дарения по соглашению сторон нет.

Логика здесь такая: земельный участок передан, право собственности перешло к одаряемому. Договор исполнен. Он выполнил свою задачу и больше не действует.

Если право собственности в ЕГРН уже зарегистрировано, нужно будет оформить договор дарения снова. В нем стороны поменяются местами. Близкие родственники не будут при этом платить налог на доход, но всем остальным придется. Новый договор дарения нужно заверить у нотариуса и уплатить нотариальный тариф.

Еще можно попробовать оспорить дарение, если есть основания признать договор недействительным. Тогда участок вернется к прежнему владельцу.

Договор дарения на землю можно оспорить, как и любую другую гражданско-правовую сделку. Нужно подать в суд иск о признании договора дарения земельного участка недействительным.

Основания для признания сделки недействительной установлены в гражданском кодексе. Приведу распространенные примеры:

• подаренный участок был в совместной собственности супругов, но один из них не давал согласия на дарение участка;
• стороны не собирались заключать договор дарения, а прикрывали им другую сделку — например, куплю-продажу;
• одна из сторон находилась в состоянии, в котором не могла осознавать значения своих действий и руководить ими;
• на земельный участок был наложен арест;
• на земельном участке стоял дом, он принадлежал дарителю, но по договору передавался только земельный участок;
• нарушено требование о запрете дарения. Например, отец подарил земельный участок директору школы, который помог его сыну устроиться в нужный класс.

Нельзя дарить подарки дороже 3 000 ₽  :

1. От имени детей до 14 лет.
2. От имени недееспособных граждан.
3. Работникам больниц, садиков, школ, пансионатов от граждан, находящихся там на лечении, содержании или воспитании, и родственников этих граждан.
4. Государственным и муниципальным служащим в связи с их должностным положением или исполнением ими служебных обязанностей.

У суда надо попросить не только признать сделку недействительной, но и применить последствия этой недействительности. То есть внести в ЕГРН правильную запись о том, кому принадлежит участок, и истребовать участок из незаконного владения.

Если ответчик откажется исполнять эти требования, его заставят судебные приставы, а за неисполнение оштрафуют на 1 000—2 500 ₽  . Вещи заберут с участка, а если он построил дом — снесут. Про снос дома суд должен прямо написать в решении. Пользоваться участком ответчику запретят  .

В любом случае, если решите оспаривать дарственную, в первую очередь найдите хорошего юриста по земельным вопросам.

Как оформить дарственную на земельный участок с домом? Если на земельном участке стоит дом и оба находятся в собственности одного и того же человека, их нельзя подарить по отдельности. Земельный участок можно подарить только с домом. Договор дарения можно составить сразу на несколько объектов: на участок и дом. При этом надо подробно описать здание в договоре. Основные сведения о доме содержатся в техническом плане.

Перед тем как подарить, дом нужно поставить на кадастровый учет и зарегистрировать в собственность. Сейчас действует дачная амнистия — собственность можно оформить по упрощенной процедуре. Подробнее об этом почитайте в нашей статье про дачную амнистию.

За регистрацию перехода права собственности на дом тоже надо будет заплатить госпошлину. Если кадастровая стоимость дома не превышает 20 млн или не определена, физлицо уплачивает 4 000 ₽. Если она выше, госпошлину будут считать как 0,02% от кадастровой стоимости либо цены сделки — в зависимости от того, какая сумма больше. Максимальный размер пошлины — 500 000 ₽  .

Чтобы подарить только земельный участок, придется разделить его на части и подарить ту, на которой не будет дома. Для этого каждый земельный участок придется ставить на кадастровый учет заново.

Как оформить дарственную на часть земельного участка? Нужно размежевать участок — разделить на несколько более мелких  ​и поставить их на кадастровый учет.

Нужно обратиться к кадастровому инженеру — он должен быть членом саморегулируемой организации. Это можно сделать через специальный сервис на госуслугах. Когда у участка будет кадастровый номер, можно оформить на него дарственную.

Бывает, что один участок принадлежит нескольким людям в долях. Это другое. Участок остается целым, хотя им владеют несколько людей. Это называется общей собственностью.

Доля в праве — это не часть участка. Ее тоже можно подарить.

Чтобы подарить часть земельного участка, надо сначала выделить его и поставить на учет в Росреестре. Чтобы подарить долю в праве на этот участок, надо просто обратиться к нотариусу и подписать договор.

1. Подарить можно только участок, который поставлен на кадастровый учет, имеет границы и оформлен в собственность дарителя.
2. Если у участка нет границ, нужно провести межевание.
3. Характеристики участка и координаты границ можно посмотреть онлайн на сайте НСПД или в выписке из ЕГРН.
4. У участка должны быть установлены категория земель и разрешенное использование — это делает районная администрация.
5. Договор дарения должен удостоверить нотариус.
6. Нотариус бесплатно направит сведения для регистрации перехода прав в Росреестр. Если стороны сделки против, они вправе сами подать заявление в Росреестр, но это дольше и сложнее.
7. За подаренный участок придется уплатить НДФЛ. Его не начисляют только по сделкам между близкими родственниками.
8. Супруг должен быть согласен на дарение участка, если участок куплен в браке.
9. Договор дарения нельзя отменить после его регистрации, но можно оспорить в суде, если при составлении были допущены нарушения.