Что делать, если не дают ипотеку на строительство дома на муниципаль­ном участке?

Понимаю ваше возмущение, но банки вправе устанавливать требования к заемщикам и объектам, на покупку которых они выдают кредит. Одно из условий — строить нужно на участке в собственности заемщика, потому что банк возьмет его в залог.

Расскажу про особенности ипотеки на строительство дома и варианты, которые есть в вашем случае.

Есть случаи, когда граждане и организации определенных категорий могут пользоваться государственной или муниципальной землей без оформления собственности. Например, участок можно получить в безвозмездное или постоянное пользование, а также арендовать  .

Вы пишете про шестилетний срок. Предположу, что вы получили участок в безвозмездное пользование: по закону человек может владеть государственной или муниципальной землей на таком праве как раз не дольше шести лет. В этом случае землю используют для индивидуального жилищного строительства — ИЖС — и ведения хозяйства  .

Вы верно отметили: если построите на таком участке здание, сможете выкупить его у государства без торгов  . А, например, при аренде сельскохозяйственной земли ее можно выкупить после трех лет аренды. Об этом я подробно рассказала в статье «Как купить землю у государства».

Сейчас активно развиваются ипотечные программы на ИЖС — когда банки выдают заемщикам деньги, на которые те строят дома. Как правило, одно из главных условий таких программ — земля должна быть в собственности у заемщика либо на момент оформления ипотеки на ИЖС, либо после получения кредита. В последнем случае заемщик направляет часть денег на покупку участка и оформляет его на себя.

Дело в том, что банк не может оформить залог на дом, который еще не построили, чтобы обеспечить выданный кредит и защитить свои интересы. Поэтому он оформляет залог только на участок. Но для этого земля должна быть в собственности заемщика. По этой причине не каждый банк готов работать с муниципальными землями.

Подробно про все ипотечные программы на ИЖС я рассказала в статье «Как взять ипотеку на строительство дома». Кратко повторю.

Стандартная программа банка — ипотека по рыночной ставке. Сейчас это в среднем 19—20%. Ее выдают тем клиентам, кто соответствует общим требованиям банка по возрасту, стажу работы и другим параметрам.

Семейная ипотека — кредит под 6%, который могут взять семьи с одним ребенком до семи лет, двумя несовершеннолетними детьми или ребенком с инвалидностью. На эти деньги можно построить дом на своем или приобретаемом участке, но только с подрядной организацией и расчетами через эскроу.

ИТ-ипотека под 6% доступна сотрудникам аккредитованных ИТ-компаний с местом работы за пределами Санкт-Петербурга или Москвы. Купить недвижимость на полученные деньги можно в любом регионе, кроме Москвы и Санкт-Петербурга.

По ИТ-ипотеке также можно построить дом на своем или покупаемом участке, но только с подрядной организацией и расчетами через эскроу-счет.

Арктическая или дальневосточная ипотека под 2% — это льготные программы, которые работают на материковой территории Арктики и в регионах Дальнего Востока. По ним можно купить участок и построить дом или сделать это на ранее приобретенном участке. Строить разрешают своими силами или с подрядной организацией.

Сельскую ипотеку по ставке до 3% выдают на строительство дома с подрядной организацией в сельском населенном пункте или небольшом городе. В отличие от предыдущих программ, есть прямое указание о статусе земельного участка: он должен быть в собственности или в аренде от муниципалитета  .

Вы не указали конкретно, на каком праве владеете участком: аренды или безвозмездного пользования. Если второе, оформить ипотеку на ИЖС вряд ли получится, потому что собственник земли — муниципалитет, а он не участник кредитного договора, то есть банк не сможет оформить залог на участок в свою пользу. А вот при аренде можно обратиться за сельской ипотекой в банк, который работает с такими участками.

Требования к покупаемой в ипотеку земле стандартные для всех банков:

1. Категория земель разрешает построить жилой дом — это земли населенных пунктов или сельхозназначения.
2. Участок находится в собственности потенциального заемщика.
3. Определены границы — проведено межевание.
4. К земельному участку есть подъездная дорога.

Если банк откажет в сельской ипотеке, рассмотрите кредит наличными, но ставка по нему и, соответственно, ежемесячный платеж будут выше. Сейчас многие банки предлагают крупные суммы — до 5—7 млн рублей — без залога.

Обращаться лучше в банк, в котором вы уже клиент: так вам, возможно, предложат скидку на ставку.

Порядок действий зависит от права, на котором вы владеете участком.

При аренде можете рассматривать сельскую ипотеку, если подходите под ее условия. В крайнем случае — кредит на ИЖС по собственной программе банка, который работает с арендованными участками.

Если у вас безвозмездное пользование, получить ипотеку, скорее всего, не получится. Как вариант, можно взять кредит наличными и построить недорогой дом, чтобы потом подать заявление в администрацию на выкуп участка под вашим домом.