Почему квартиры в России становятся все миниатюрнее, а цены только растут

Современные новостройки все чаще напоминают конструктор по оптимизации: девелоперы безжалостно отсекают «лишние» метры, балконы, изолированные кухни, делая жилье компактным.

Результат налицо: если в нулевых средняя квартира была 69-метровой, сегодня она «похудела» до 49 м², а в Петербурге и вовсе перешагнула психологическую черту 40 м².

Разберемся, почему застройщикам выгодно продавать малогабаритки, и как жизнь в таких квартирах сказывается на психике людей.

Судя по цифрам, квартиры «худеют» на глазах, а цена квадратного метра растет. Средняя площадь квартир в новостройках менялась так  :

• 2000 год — 69 м²;
• 2020 год — 50,2 м²;
• 2023 год — 48,6 м²;
• 2024 год — 49,3 м².

То же самое происходит и на уровне конкретных городов. В Санкт-Петербурге в начале 2025 года средняя площадь новых квартир опустилась ниже 40 м² — это на 21% меньше, чем в 2014 году, когда средняя площадь новостроек была 52,1 м². При этом цены на квадратный метр за тот же период выросли в среднем на 175%  .

Вместе с метражом уменьшается и количество комнат. В начале нулевых 20% строящихся квартир приходилось на однушки, а более половины были трех- и четырехкомнатными. Уже к 2020 году доля последних сократилась до 28%, однушек — выросла до 43%  . В 2025 году доля малогабаритного жилья в текущем портфеле строительства — 53%  .

Это больше, чем требуется для удовлетворения потенциального спроса на такое жилье, так как комфортно жить в них могут только одинокие люди, а это примерно треть домохозяйств в стране. По оценкам «Дом-рф», потребность в улучшении жилищных условий есть у 24 млн семей.

В Петербурге доля малогабариток зашкаливает. На долю студий, одно- и двухкомнатных квартир приходится 86,8% рынка, трехкомнатных — 11,8%, четырех и более — 1,4%  . Доля студий в Северной столице вдвое превышает средний показатель по России — 26,2% от общего предложения в новостройках, тогда как по стране — 11%. Лидирует же по концентрации студий не первый год пригород Петербурга Мурино, где 36,4% квартир  ​— малогабаритки, из-за чего у этого места даже одно время была слава худшего района.

Обеспеченность жильем в России сопоставима с западными странами. Но показатель метража на человека сильно ниже. Это подчеркнул в 2025 году вице-премьер правительства России Марат Хуснуллин в интервью «Ведомостям»:

Картина в целом совпадает с аналитикой «Дом-рф» — она в таблице ниже. По количеству квартир у нас все неплохо, а по средней площади на человека — беда. При этом, конечно, ситуация лучше, чем в отсталых регионах Африки, Азии и Южной Америки.

Еще важно учитывать, что в западных странах много людей живет в частных домах, где площади выше квартирных. Так, в России средняя площадь строящихся частных домов — 110 м²  . И чем активнее у нас будет развиваться сектор ИЖС, тем красивее будет статистика. Это подтверждают данные Росстата, который считает среднюю площадь жилья на россиян с учетом ИЖС. При такой методике расчета средняя площадь квартир с 2014 года выросла на 3,9 м² — до 57,9 м².

Растет себестоимость строительства. Это ключевой драйвер уменьшения площадей. Стоимость стройматериалов с 2021 по 2025 год выросла на 64%  . Отдельно в 2024 году инфляция в строительной отрасли составила 7,8%  , в 2025 году эксперты ожидают ее на уровне общей инфляции  . Прогнозы на 2026 год — сильное подорожание, на 30—40%  , если ключевая ставка продолжит снижаться и строительная отрасль воспрянет.

При этом доля строительно-монтажных работ — лишь 30—35% в цене квадратного метра. Другие компоненты себестоимости квадрата тоже дорожают. Так, стоимость участка под домом — это порядка 15% в структуре цены квадратного метра. Затраты на подключение коммуникаций — еще до 10%.

Социальная нагрузка, например затраты на строительство школы и садика по соседству, тоже включены в стоимость квартиры и могут достигать 20% от ее себестоимости. Инфляция в каждом из этих компонентов выливается в удорожание квартиры.

У покупателей становится меньше денег. Инфляция неумолима. Покупательная способность рубля за последнее десятилетие упала вдвое: эквивалент 1 000 ₽ в 2015 году — около 2 000 ₽ в 2025 году. Это заставляет не копить годами деньги и не медлить с покупкой, а взять свое жилье как можно быстрее — при первой возможности. Даже если оно по площади будет меньше желаемого.

Покупательная способность населения ограничена, поэтому девелоперы адаптируются, предлагая «доступное» жилье за счет сокращения площади. Стратегия застройщиков основана на простой математике: легче продать две студии по 3 млн рублей, чем двушку за 6 млн рублей.

Инвесторы предпочитают небольшие квартиры. Пока работала общедоступная льготная ипотека, многие инвестировали в недвижимость — это те покупатели, кому новая квартира не нужна для жизни. Такие предпочитали малогабаритные студии, поскольку их проще сдать или перепродать.

Из-за льготных ипотечных программ выросли цены, что тоже играет на руку застройщикам. Так, по стране средняя однушка 35 м² в 2025 году стоит 5 млн рублей, что на 18% дороже, чем годом ранее  ​и на 78,6%, чем в 2020 году. Тогда однушки стоили в среднем 2,8 млн рублей  .

В 2025 году из массовых льготных программ осталась только семейная ипотека, но и ею пользуются для инвестиций.

Банки охотнее одобряют кредиты на меньшие суммы. Они стали внимательнее оценивать показатель долговой нагрузки  ​и предпочитают клиентов, которые отправляют на ипотеку не больше 50% своего дохода  ​и желательно не обременены еще кредитами. Чтобы получился такой показатель, либо должен быть высокий доход, либо квартира должна стоить дешевле.

Ежемесячный платеж за студию — условно, 25 тысяч рублей — отнимает меньшую часть от зарплаты. В отличие от ситуации, когда за двушку нужно отдавать 45—50 тысяч в месяц, и большая часть этого — проценты банку.

Застройщики хотят выжать максимум из каждого квадратного метра. Экономически им выгоднее построить на земельном участке 500 однушек, чем распыляться на двушки и трешки, которые еще и продаются хуже. Больше этажей и больше квартир при той же площади пятна застройки — более выгодный строительный проект.

Стоимость 1 м² в однушке выше, чем в более крупных квартирах, и при этом однушки более востребованы.

Застройщики активно продвигают концепции уменьшения площади жилья, в том числе — с помощью маркетинга. Они пытаются выдать минусы за плюсы и применяют такие фразы:

• «европланировки» — эвфемизм для обозначения совмещенных кухонь-гостиных, где еду готовят в той же комнате, где семья отдыхает и принимает гостей;
• «компактные решения» — кухни-ниши площадью 4—6 м², где с трудом помещается минимальный набор техники и один человек;
• «свободная планировка» — отсутствие внутренних перегородок, что позволяет застройщику экономить на материалах и перекладывать расходы на обустройство на покупателя;
• «совмещенный санузел» — туалеты-ванные размером 2—3 м², где ванну заменяет душевая кабина.

Психология покупателя играет застройщикам на руку: человек фокусируется на общей стоимости квартиры и размере ежемесячного платежа по ипотеке, а на метраж и цену квадратного метра смотрит во вторую очередь.

Условная студия за 4 млн рублей доступнее однушки за 6 млн, хотя в пересчете на цену квадратного метра первая обычно дороже.

По словам Алексея Бондарева, гендиректора агентства недвижимости «Прайд групп»  , сценарий развития один: рынок новостроек продолжит дробить метры до тех пор, пока покупатели не отвернутся и не уйдут на вторичный рынок, где больше воздуха и света, а арендаторы не начнут отказываться от капсул.

Рынок сам себя загоняет в угол. Вместо того чтобы предлагать ценность, застройщики торгуют иллюзией. Это не новый этап развития, это деградация планировок, замаскированная под «смарт-решения». В борьбе за «доступный чек» девелоперы вычеркивают из жилья базовые элементы: балконы, нормальные санузлы и изолированные спальни. По сути, рынок повторяет хрущевский сценарий, только с красивым фасадом.

Руководитель «Циан-аналитики» Алексей Попов  ​придерживается другого мнения: в целом средняя площадь строящихся квартир уперлась в 48 м² и перестала уменьшаться. Не все застройщики стремятся нарезать маленькие площади, поскольку спрос на это весьма ограничен. Зато все больше внимания уделяется самому девелоперскому продукту, соотношению набора потребительских характеристик и цены.

По мнению экспертов, в 2025 году средняя площадь квартир в России может немного вырасти, но это лишь «отскок дохлой кошки» — кратковременный рост после резкого падения, за которым последует продолжение нисходящего тренда  . А в 2026 году тенденция на уменьшение площадей, вероятно, продолжится, так как регионы будут наводнены микроквартирами формата «собачья будка»  .

Парадокс, но квартиры сейчас кажутся доступнее, чем когда-либо, благодаря льготным ипотечным ставкам и длинным срокам кредитования. За счет этого ежемесячный платеж для семьи становится посильным.

Но покупатели вынуждены выбирать то, что предлагает рынок и на что хватает денег, — студии и однушки. Со временем многие захотят расширить жилплощадь — например, из-за того, что родится ребенок.

Возможны ситуации, когда расшириться будет сложно. У семей с ипотеками меньше свободы действий, особенно если ипотека была льготной. Низкий платеж по льготной ставке создает иллюзию финансовой свободы и позволяет семье до поры до времени жить в студии и даже откладывать сбережения. Но когда пойдет речь о покупке большей квартиры, брать ее, скорее всего, придется уже по рыночной ставке, ведь семейную ипотеку с февраля 2026 года дают один раз на семью.

Таким образом, льготная ипотека вкупе с засильем маленького жилья может стать ловушкой. Хотя сейчас семьи и могут взять жилье с комфортным платежом, при рыночной ставке он становится неподъемным: осенью 2025 года ставка по такой ипотеке — около 20%. Таким образом, расширение квартиры становится для семьи непозволительно дорогим. Не важно, как покупает семья новое жилье — уже выплатив первую ипотеку или сделав наложение ипотек, когда невыплаченный остаток переходит в новый кредит.

В общем, расшириться уже сложно — разве что брать квартиру большей площади, но в худшей локации или ждать, пока ставки по ипотеке снизятся до минимума. Также в семье придется работать обоим взрослым: необходимо повышать доход, чтобы он рос быстрее инфляции.

Малогабаритное жилье создает для современного человека комплекс проблем, выходящих далеко за рамки простого неудобства. Вот основные.

Ухудшается эмоциональное состояние жильцов. Нехватка места и отсутствие личного пространства провоцируют стресс, конфликты в семье, повышают тревожность и вероятность депрессии. А постоянный шум со стороны домочадцев и соседей мешает продуктивной работе и полноценному отдыху. Это показал опыт карантина в 2020 году  . Изоляцию особенно тяжело выносили люди в перенаселенных квартирах. Отсутствие места способствовало росту стресса и агрессии.

Жизнь в стесненных условиях может блокировать у подростков способности к самовыражению и занятием хобби  . У детей в таких квартирах хуже успеваемость и выше риск поведенческих проблем  .

У взрослых большое жилье часто ассоциируется со статусом и влияет на самооценку. Увеличение жилой площади повышает удовлетворенность жизнью и ментальное здоровье мужчин и в меньшей мере влияет на женщин  . Дополнительная комната ассоциируется с повышением социального статуса. С увеличением площади растет удовлетворенность условиями жизни — правда, с убывающей отдачей. Разница между одной и двумя комнатами на человека влияет сильнее, чем между тремя и четырьмя.

По данным исследований, ограниченность пространства могут компенсировать удобства района: зеленые зоны, места для общения и развитая социальная инфраструктура. Например, в Вене при высокой плотности жизни ее качество остается высоким за счет публичных бань, библиотек и доступных медицинских учреждений. По такому же пути развивается Барселона.

Снижается рождаемость. Исследования, которые проводили в США, показывают, что из-за роста цен на жилье рождаемость падает, а большинство рождений приходится на семьи, которые недавно переехали и приобрели жилье, — примерно в течение первых пяти лет после покупки. То есть семья расширяется, когда есть куда.

В городах с более высокой плотностью застройки  ​рождаемость ниже, чем в пригородах и малых городах. Различия сохраняются даже после корректировки на доход и возраст, что указывает на пространственный фактор — нехватку семейного жилья и высокие барьеры входа.

Эти и еще несколько фактов, по мнению ученых, указывают на то, что жилищные условия и стоимость жилья — важный канал, через который рынок недвижимости влияет на демографию.

Российские исследования это подтверждают: чем большая жилплощадь у семьи, тем выше вероятность большего числа детей  . Исследователи заключили: «Существенным препятствием при решении о рождении ребенка являются неблагоприятные жилищные условия <…> Но отметим, что при жилой площади, превышающей 100 м², вероятность иметь одного ребенка с ростом показателя начинает падать аналогично вероятности не иметь детей, а скорость роста вероятности иметь двух детей начинает снижаться».

Проще говоря, чем больше площадь квартиры, тем больше можно ожидать детей, но на уровне 100 м² эта схема перестает работать.

Таким образом, уменьшение размеров жилья — не просто рыночный механизм адаптации к экономическим условиям, а социальный вызов. Вкупе с обострением имущественного неравенства он создает долгосрочные социальные риски и требует от государства планирования на стратегическом уровне — на десятилетия вперед.