Как я подготовила квартиру к посуточной аренде с помощью хоумстейджинга

Я архитектор по образованию, недавно прошла обучение о том, как зарабатывать на краткосрочной аренде недвижимости.

Там узнала о хоумстейджинге — инструменте, который создает из недвижимости продукт, привлекательный для аудитории, а еще позволяет увеличить цену и скорость заключения сделки. Мне понравился подход, и я решила заняться этим.

В статье расскажу о том, как я работала над своим первым объектом и как мне удалось увеличить чек посуточной сдачи жилья с помощью хоумстейджинга.

Квартира. Двухкомнатная квартира площадью 55 м². Окна выходят на две стороны: на северо-запад и юго-восток, а планировка позволяет выделить общую зону с гостиной и кухней, а также создать приватную спальню, которая находится напротив кухни.

Большим плюсом был новый ремонт — квартиру собирались сдавать сразу после его окончания. Минус: собственники предполагали, что будут жить там сами, поэтому выбирали обои и мебель по своему вкусу, но их планы изменились. С точки зрения дизайна и цветовых сочетаний там было над чем поработать, чтобы интерьер стал привлекательным для гостей, а квартира начала приносить деньги.

Некоторые детали пришлось принять, так как цель хоумстейджинга — получить результат с помощью минимальных вложений. Поэтому заменять в целом нормальные новые бра или диван я не собиралась.

Вот какие особенности квартиры я отметила перед началом работы.

Много бежевого. Это универсальный цвет, но большое количество разных рисунков, фактур и материалов одного цвета в итоге создает визуальную кашу.

Прихожая. Черный металл и имитация сруба — намек на деревенский стиль.

Салатовый цвет в гостиной. А именно шторы и подушки. Яркий цвет, который больше ничем не поддержан, смотрится не к месту, делает интерьер визуально дешевле и примитивнее.

Гостиная перегружена мебелью. Она современная, но ее очень много, поэтому визуально мебель давит, крадет пространство и создает слишком много углов.

Спальня. Также оформлена в бежевых тонах. Плюс растительный орнамент обоев и витиеватые бра с хрусталем создают более классические настроения, которые не сочетаются с брутальным деревом и металлом коридора.

Кухня холодного сиреневого оттенка спорит с основной теплой бежевой гаммой. Сиреневый цвет больше не встречается и не поддерживается в остальной квартире.

Ванная бежевого цвета. Часть плитки, имитирующей мозаику, слишком контрастная и создает излишнее напряжение для глаз.

Бюджет. На хоумстейджинг хозяева квартиры выделили около 60 000 ₽. Я понимала, что в их интересах уменьшить затраты на подготовку объекта, и старалась подобрать подходящие и привлекательные предметы мебели и декора по наименьшим ценам. По предварительным расчетам мы планировали закупить товаров на 49 500 ₽.

Коллажи и смета. Перед моим первым визитом на объект управляющая предоставила мне фото и существующие наработки:

1. Коллажи предыдущего стейджера, с которым управляющая отказалась работать из-за его равнодушного отношения к объекту и работе в целом. Но собственники уже утвердили коллажи, поэтому я должна была на их основе внести свои предложения и изменения, особенно если это позволит сэкономить бюджет и улучшить решения предыдущего специалиста.
2. Смету с предложенными товарами. Моя работа должна была заключаться в подборе необходимого декора, его закупке, расстановке и итоговой фотосессии для объявления.

Собственники не спешили с запуском объекта, и у меня было время, чтобы разработать концепцию, а потом не торопясь проводить закупку.

Вот что нужно было сделать для этой квартиры:

1. Разработать концепцию квартиры и определить бюджет на покупки.
2. Закупить необходимые предметы.
3. Задекорировать квартиру перед фотосессией.
4. Провести фотосессию.
5. Опубликовать готовое объявление.

Над объектом я начала работать в середине апреля, а фотосессию объекта провела уже 30 мая. Пара дней ушла на подготовку фотографий. В итоге весь проект длился полтора месяца.

Я подсчитала чистое время, без согласований и ожиданий доставок, получилось десять дней:

1. Три дня — разработка концепции и поиск товаров.
2. Пять дней на организацию закупок, получение товаров и расстановку.
3. Два дня на итоговую расстановку, фотосессию и обработку фото.

Про пошаговый процесс и как сделать подобное, расскажу ниже.

В посуточной аренде важное условие — регулярный поток гостей, который часто зависит именно от локации объекта. А я работаю уже в заданных условиях и отстраиваюсь от конкурентов — квартир, которые сдаются рядом.

В этой квартире были свои плюсы:

1. 10—15 минут пешком до трех станций метро разных веток.
2. Два крупных медицинских центра, куда гости могут приезжать на лечение.
3. Четыре спортивных объекта, притягивающих участников соревнований и болельщиков.
4. Торговый центр и современный парк в пешей доступности.
5. Свежий ремонт, новая мебель.

Эти пункты позволили поставить цену в 6000—7000 ₽ за сутки. Двухкомнатные квартиры рядом сдаются со средней ценой в 3000—4000 ₽. Такая высокая цена позволила бы отсечь неблагополучных гостей, а также заложить в стоимость компенсацию оставшихся рисков.

Я проанализировала район и поняла, что в нем мало двухкомнатных квартир для краткосрочной аренды. А те, что есть, выглядят зачастую непрезентабельно. Для сравнения приведу несколько примеров.

Первый вариант. Темное фото с искусственным освещением и задернутыми шторами, пестрые обои, не связанная между собой мебель.

Второй вариант. Светлая и чистая квартира, но этого недостаточно. Включенный свет в дневное время сбивает с толку, а широкоугольная камера искажает размеры помещения. Не связанная между собой мебель, никакого декора, нет атмосферы расслабленности и комфорта.

Непонятно, что за предмет накрыт черной тканью: кушетка, скамейка, спальное место, которое так деформировалось «широким углом». Лучше оставить минимум вопросов и загадок для потенциальных гостей.

Третий вариант. Устаревший интерьер, мебельная стенка как его символ. Этим фото разрушаются все возможные сценарии, даже самый простой о просмотре ТВ, не говоря уже о совместном общении. Обычно двухкомнатную квартиру выбирают гости, которые собираются снимать ее парой или семьей.

Смущает включенный свет днем: значит, в квартире темно и не хватает естественного освещения. Работающий ТВ отвлекает от квартиры, а еще показывает, что при фотографировании не позаботились даже о том, чтобы его выключить. Вертикали — под углом, это снижает качество и привлекательность фото.

Опираясь на понимание целей заказчиков и исходные данные квартиры, я перешла к разработке концепции. Было необходимо:

1. Оставить то, что было сделано и куплено. Существующее нельзя заменить, но можно дополнить.
2. Придумать, как соединить детали из разных стилей, что уже попали в этот интерьер.
3. С помощью декора и текстиля создать ощущение более дорогого ремонта.
4. Сделать квартиру по-хорошему яркой, чтобы она вызывала интерес и желание пожить в ней некоторое время.
5. Показать возможные сценарии жизни в этой квартире.

Стейджинг квартиры для краткосрочной аренды имеет свои особенности. Например, при оформлении квартиры для продажи часто используются более нейтральные цвета, чтобы будущий покупатель легко мог представить, как добавит в эту обстановку свои вещи, и при этом не возникло диссонанса с существующей обстановкой.

В посутке можно активнее работать с цветом. Это связано с кратким периодом проживания — на недолгий срок люди могут выбрать более нестандартные решения.

Чтобы облагородить активный салатовый цвет текстиля и при этом поддержать сиреневый оттенок кухни, опираясь на колористику, в качестве акцентных цветов я добавила синий и фиолетовый.

Такое цветовое сочетание позволило стилистически объединить между собой брутальные намеки некоторой мебели и цветочные мотивы в спальне. Интерьер должен был получиться более продуманным и дорогим.

Для гостиной я выбрала черный металл, чтобы он перекликался с элементами в прихожей. Вазы выбирала из тех, что были у собственника. Букет, ковер и подушки поддержали усложненную цветовую гамму, а белый плед не пригодился.

В санузел добавила природные и успокаивающие оттенки зеленого. Штора и полотенца — нейтрально-белые, они добавили контраст и разбавили оттенки бежевого.

Серо-сиреневые фасады кухни выбивались из теплого бежевого интерьера, поэтому я ввела в общую гамму интерьера фиолетовые оттенки. Чтобы поддержать это решение, я выбрала синюю дорожку и фиолетовые плейсматы.

Черные приборы и рама тоже подходят к общему стилевому и цветовому решению. Белую посуду взяла, чтобы создать контраст с темным столовым текстилем. Постер и ваза повторяют салатовые тона штор и подушек в гостиной.

В коридор взяла черные рамы для постеров. Они визуально перекликаются с черным элементом двери и металлической перекладиной. Бетонный поднос также намекает на брутальность. Оттенки постеров и букета поддерживают цветовую гамму квартиры. Коврик выбрала самый бюджетный из подходящих по стилю и цвету.

Я начала свою практику хоумстейджинга в апреле 2022 года, поэтому не успела использовать «Икею», чтобы купить мебель и декор для квартиры. Если раньше можно было быстро укомплектовать объект современными деталями за разумные деньги, то сейчас пришлось искать альтернативы и тратить на закупку больше времени.

При выборе магазинов было важно:

1. Наличие стильной мебели и декора по минимальным ценам, чтобы поместиться в бюджет.
2. Возможность максимально закупиться в одном магазине онлайн, чтобы не запутаться в доставках и наименованиях товаров в магазинах.
3. Удобство сайта при подборе и оформлении заказа, чтобы можно было найти быстро то, что ищешь, с помощью фильтров.
4. Адекватные сроки и стоимость доставки, чтобы не переплачивать и не увеличивать время работы над проектом из-за долгой логистики.

В итоге все необходимое я закупила на «Вайлдберриз», в «Леруа Мерлене» и офлайн в магазине «Твой дом».

Вот что купила, чтобы реализовать проект.

Мебель. Стул и столик в гостиную заказала на «Вайлдберриз». Осталась довольна качеством обоих предметов: металлические ножки, окрашенные в черный, прочные и отвечали моим требованиям к дизайну. Сиденье стула приятное на ощупь и сделано из искусственной замши. Благодаря его форме на стуле комфортно сидеть. Поверхность столика — из ЛДСП с выраженной фактурой — делает его внешний вид дороже.

Ковры. Заказала на «Вайлдберриз» ковер в гостиную и прикроватные коврики в спальню. Все ковры синтетические, с недлинным ворсом, чтобы за ними было проще ухаживать.

Подушки. С помощью них я добавила цветовые акценты. Они помогают создать более уютную картинку. Я не люблю мелкие подушки — размером 40 × 40 см и меньше. Они смотрятся непропорционально с крупногабаритной мебелью. В этом интерьере я использовала подушки 45 × 45 и 50 × 50 см. Выбирала так, чтобы ткань была приятной на ощупь.

Текстиль. Покрывало заказала в «Леруа Мерлене», дорожку и плейсматы для кухни купила на «Вайлдберриз». Покрывало выбирала с реальной отстрочкой, а не ее имитацией — перфорацией, как часто бывает в дешевых моделях. В текстиле для кухни ориентировалась на цвет фасадов.

Посуда. Чтобы поддержать черные детали интерьера и намеки на брутальность, я выбрала черные столовые приборы необычной формы и блюдо. А тарелки, наоборот, простые белые, чтобы визуально успокоить цветовое решение сервировки, а также создать контраст с темными плейсматами. В «Твоем доме» как раз удалось найти бюджетную белую посуду, которая внезапно пропала с «Вайлдберриз». Там же купила вазу для кухни.

Аксессуары для ванной. Основной набор для мыла и зубных принадлежностей выполнен из керамики в сдержанных природных оттенках. Благодаря натуральным материалам и фактуре такие аксессуары приятны как визуально, так и тактильно.

В целом этап поиска и подбора был одним из непростых в проекте: многие позиции то исчезали, то появлялись, что-то пришлось срочно заменять и по несколько раз искать нужные товары.

При работе с «Вайлдберриз» и «Леруа Мерленом» приходилось пробираться через товары сомнительного дизайна, напоминающие ассортимент провинциального хозмага. Покажу на примерах подушек и дозаторов для мыла ниже.

Как я искала товары:

1. Вбивала в поиске название нужного предмета, выбирала категорию, дополнительные настройки, если была такая возможность. Далее — фильтр по возрастанию цены, чтобы отследить самые дешевые, но подходящие по дизайну и качеству товары.
2. Если по пути попадались симпатичные позиции, не вписывающиеся именно в этот проект, я добавляла их в закладки браузера. Эта подборка потом меня не раз выручала.
3. Если видела классный предмет по хорошей цене — переходила на страницу магазина или бренда, где тоже находила что-то подходящее.

В итоге получилось уложиться в бюджет и сэкономить около 6000 ₽, потому что некоторые позиции удалось купить со скидкой. В таблице ниже суммарный итог — 40 721 ₽, разница с планом — 9000 ₽.

Кроме того, в процессе согласования менялись цены. Что-то дорожало, что-то дешевело. Но в итоге для нас получилось выгоднее. Например, ковер в гостиной был куплен почти на 800 ₽ дешевле изначальной цены.

Когда собственники увидели концепцию оформления квартиры, они сказали, что у них есть коллекция акварельной живописи, откуда можно подобрать картины в интерьер.

Хозяева сами оформляли картины в багеты, поэтому я не знаю, сколько денег они потратили на это.

Еще по мелочи использовали то, что было у собственников из декора. В основном это вазы и стаканы. Это позволило сэкономить 2000—3000 ₽.

При подготовке к фотосессии и расстановке декора я уделила особое внимание сервировке. Привлекательно оформленный стол работает как продающий элемент.

Кроме того, с помощью сервировки в краткосроке мы можем показать, какая посуда есть в наличии, а также добавить дополнительные якоря, чтобы объект запомнился клиентам. Например, здесь это черные столовые приборы: такие мало кто будет держать дома, но попользоваться в путешествии и сделать пару кадров с классным десертом — почему нет.

Существует тонкая грань между работой хоумстейджера и наполнением квартиры для посуточной аренды чисто утилитарными вещами. Я считаю, что хоумстейджер подбирает те предметы, которые создают стиль и атмосферу. В этом проекте я не отвечала за покупку кастрюль и сковородок, но тщательно выбирала столовую посуду и приборы.

Продукты закупались в день фотосессии. Миндаль и яблоки я взяла из дома, сыр купила в супермаркете по дороге на объект. Красный виноград купила управляющая квартирой.

Потратила на еду для фотосъемки 564 ₽:

1. Сыр — 414 ₽.
2. Зеленый виноград — 150 ₽.

Еда используется только для фотосессии и не ждет гостей в холодильнике или на столе. Но рантье решила организовать для будущих клиентов специальные приветственные наборы. Меня попросили оформить и снять их, чтобы добавить фото в объявление как дополнительное преимущество.

Когда вся квартира готова, декор и текстиль заняли свои места, кровать застелена, а стол сервирован — можно проводить фотосессию. Покажу итоговые фото и подробно расскажу о том, какие приемы использовала.

Спальня. Я застелила кровать, добавила декоративный текстиль: подушки, покрывало, плед, которые поддерживают цветовую гамму квартиры. Прикроватные коврики добавляют ощущение мягкости, показывают будущим гостям, что тут им будет комфортно.

Гостиная. С помощью ковра, столика и стула я визуально собрала зону гостиной, добавив сценарии общения и чтения. На заднем плане с помощью настольной лампы и книг обозначила наличие рабочего места в квартире.

Черный цвет основания столика и стула, а также настольной лампы перекликается с черными элементами прихожей. Картины выбрали собственники с учетом общей концепции.

Кухня. Стол развернула перпендикулярно к стене, стулья поставила вдоль длинных сторон стола. Кухня не настолько большая, чтобы стол свободно стоял в центре, не примыкая к стене. Такое положение дает одинаковое пространство всем сидящим за столом, в отличие от ситуации, когда кто-то сидит вдоль длинных сторон, а кто-то вдоль коротких.

Колосья в вазе перекликаются с элементами деревянных срубов в прихожей, столовые приборы — с другими деталями из черного металла в квартире. Столовый текстиль сочетается с серо-сиреневым цветом кухонных фасадов, добавляет контраст практически однотонному светлому помещению. Цветовая гамма элементов и даже продуктов помогает поддерживать концепцию всей квартиры.

Прихожая. На одну из стен я повесила постеры, которые по цвету вписываются в общую идею всей квартиры.

Рамы гармонируют с черными элементами мебели прихожей. Ваза с сухоцветами и шарф тоже помогают собирать квартиру в одно целое с помощью цвета и сценария использования прихожей.

Ванная. Полотенца, ушные палочки, ватные диски на фото — опции для гостей квартиры. Искусственное растение и аромадиффузор добавляют зеленые оттенки в помещение, объединяя его визуально со всей остальной квартирой. Темные дозаторы в кадре добавляют контраста в почти однотонный бежевый интерьер.

Часто в объявлениях можно увидеть фото с открытым унитазом. Я считаю, что когда у вещи или предмета мебели есть крышка или дверца, то мы оставляем ее открытой, если хотим показать, что находится внутри. Но сомнительно, что люди хотят знать, что находится внутри чужих унитазов. Поэтому закрытый унитаз на фото будет менее отталкивающим, чем открытый.

Итоговый результат моей работы — это фотографии квартиры, для которой я делала хоумстейджинг, чтобы управляющая смогла опубликовать объявления о сдаче. Необходимо учитывать порядок фото и составить грамотный текст, а также продемонстрировать все преимущества квартиры.

Двухкомнатная квартира должна принимать до четырех гостей, поэтому было важно не только оформить основную кровать в спальне, но и показать на фото диван в разложенном виде. Так из объявления гости сразу поймут, где и как они будут спать.

Кроме того, важно снять подъезд и придомовую территорию, чтобы показать состояние подъезда и дом. Эти фото размещены в конце объявления.

Слева на момент съемки шла стройка, которую я преднамеренно не поместила в кадр. Недостроенные дома обозначены на карте. По словам рантье, вопрос со стройкой поднимался лишь однажды, когда предварительно интересовались видом из окна, и она честно рассказала об этом.

Эта квартира стала новым предложением на рынке посуточной аренды. Пока у объекта и рантье нет отзывов, будущие клиенты могут с недоверием относиться к таким объявлениям, особенно если у конкурентов есть отличные оценки от большого количества клиентов.

Чтобы привлечь первые брони и получить отзывы, может потребоваться время. К тому же квартира выходила на рынок, когда Airbnb и Booking уже приостановили свою работу, а российские агрегаторы еще не успели подстроиться под новые реалии.

В качестве основной площадки используется «Авито». Объявления об аренде выложили 3 июня 2022 года:

1. Средняя заполняемость объекта за первые три месяца — 17 суток в месяц. Это хороший результат для нового объекта. Для сравнения, на курсе по посуточной аренде нам говорили о том, что 80% заполняемости, или 24 дня в месяц, — это отличный показатель.
2. Начальная цена была 5500 ₽ в сутки, к сентябрю — 6300—6700 ₽ в сутки, в октябре снова 5500 ₽ — спрос упал из-за новостей в стране. Стоимость однокомнатной квартиры в этом районе 2500—3000 ₽ в сутки, двухкомнатной — от 4000 ₽ в сутки.
3. Гости бронируют квартиру на срок от 5—7 дней, что сокращает количество уборок и работы рантье.
4. Цель собственников — зарабатывать на квартире больше, чем при сдаче в долгосрок, с учетом расходов на услуги управляющей. Стоимость долгосрочной аренды подобной квартиры в этом и соседних домах составляет 50 000—60 000 ₽. Цели получилось достичь даже при существующей заполняемости.
5. В итоге суммарный бюджет на хоумстейджинг этой квартиры составил 44 902 ₽: 43 603 ₽ — закупка посуды, декора и текстиля, 235 ₽ — доставка постеров, 500 ₽ — оплаченные транспортные расходы, 564 ₽ — продукты для фотосессии.

Успех объекта для краткосрочной аренды во многом зависит от уровня обслуживания гостей, чистоты квартиры, работы с продвижением и отзывами и других обязанностей управляющего, но первым контактом с потенциальным клиентом всегда будут именно фотографии.

Многие гости в отзывах отмечают именно детали: как подобран декор, столовые приборы и прочие мелочи, которые появились в этой квартире благодаря хоумстейджингу.

Квартира, о которой я рассказала, привлекает внимание и выделяется среди конкурентов, благодаря чему гости бронируют ее, а собственники и рантье зарабатывают.

1. Определите потенциального арендатора — кому вы хотите сдать квартиру.
2. Избавьтесь от лишних вещей и мебели, если квартира не новая.
3. Создайте концепцию, которая визуально объединит помещения квартиры в одно целое.
4. Подберите и закупите недостающие предметы мебели, декора и текстиль.
5. Расставьте мебель, декор, застелите кровать и сервируйте стол.
6. Проведите фотосессию, которая продемонстрирует все преимущества квартиры. Не забудьте, что фотографии двора и подъезда тоже важны.
7. Оформите объявление, обращая внимание на порядок фотографий в нем.