Я расселила четырехкомнатную коммуналку, чтобы купить квартиру в старом фонде Петербурга

Я мечтала жить в доме с историей, а в итоге сначала пришлось выселять клопов.

В ноябре 2021 года я прочла статью Анны Зябревой о покупке квартиры с историей в старом фонде Петербурга. Анна рассказала, как нашла подходящее жилье на Петроградской стороне и реставрировала квартиру.

Спустя два месяца мы с мужем тоже решили купить и отреставрировать жилье в старом фонде. Еще два месяца ушло на одобрение ипотеки, поиск квартиры и выход на сделку. В итоге за 14,7 млн рублей мы получили 126 м² жилья и открыли для себя мир коммуналок.

Я расскажу, как мы пришли к такой идее, где искали квартиры, на что обращали внимание при выборе жилья и как удалось расселить коммуналку.

С 2013 года мы с мужем живем в Санкт-Петербурге. Сначала арендовали жилье в историческом центре, а спустя восемь лет решили купить квартиру в собственность.

Я выросла на русской классической литературе: Пушкин, Достоевский, Ахматова в своих произведениях воспевали город на Неве. Я побывала во многих дворцах и музеях Петербурга и просто обожала классические стили в интерьерах. Поэтому район проживания даже не обсуждался. Я хотела квартиру только в центре, в доме с лепниной, дореволюционными деревянными дверьми и окнами, старым паркетом. Я загорелась идеей восстановить квартиру в первоначальной планировке, объединить в ней прошлое и настоящее. Мечтала о работающей печи или камине, антикварной мебели.

Еще несколько лет назад я прочла книгу Донны Тартт «Щегол». Кроме интересного сюжета меня заинтересовало описание работы реставратора антикварной мебели.

После прочтения книги я загорелась идеей стать реставратором и открыть студию. Сейчас я работаю над реализацией мечты — уже прошла обучение, сняла студию и занимаюсь реставрацией шкафа. О своем опыте расскажу в следующей статье.

Статья Анны Зябревой о поисках и покупке квартиры, где максимально сохранились аутентичные детали, попала на благодатную почву. Мы с мужем приняли решение купить квартиру и отреставрировать ее.

У меня было всего два требования, квартира в центре и анфилада  , как во дворцах. У мужа было больше здравого смысла, а также пожелания к дому и парадной. Исходя из этого мы составили критерии отбора.

Район. Дом должен располагаться в историческом центре города. Это Центральный, Василеостровский, Петроградский и Адмиралтейский районы. В Василеостровском и Центральном районах мы уже жили до этого, а еще два нам нравились.

Эти четыре района составляют самый центр города, и дома в них построены в основном до революции. Это трех- и четырехэтажные здания, подъезды с парадной и черной лестницами, витражи, изразцы, лепнина.

Конструктивные особенности дома. Мы искали дом с металлическими перекрытиями. Объясню, почему для нас это было важно.

До конца 19 века перекрытия в домах делали деревянными. В наше время такие дома первыми попадают под капитальный ремонт. При этом лепнина, окна и печи не сохраняются. Если в доме с деревянными перекрытиями еще не было капремонта, его, скорее всего, будут проводить в обозримом будущем. А нам бы этого не хотелось.

В конце 19 — начале 20 веков начали строить дома со смешанными перекрытиями. Между этажами укладывали металлические балки, а пространство между ними заполняли деревом. Время износа таких перекрытий выше, а значит, менять их будут еще не скоро.

Аналогично обстоят дела с туалетом и ванной. До конца 19 века санузла в квартире не было. Во время капитального ремонта в квартире устанавливали санузел, учитывая мокрые зоны: ванную, туалет, кухню, постирочную. Их можно размещать друг над другом, но нельзя — над жилыми комнатами. Поэтому в Петербурге есть квартиры, в которых душевые кабины стоят на кухне.

Обычно строителям приходилось выделять под санузел часть коридора, кухни или комнаты. Такая перепланировка меняет пространственное решение квартиры, и она выглядит не так, как задумывал архитектор. А мы не хотели покупать квартиру с современной перепланировкой.

Большинство домов старого фонда — это бывшие доходные дома с двумя входами: парадным для жильцов и черным для прислуги. Парадную делали большой и нарядной, стены украшали лепниной, пол покрывали метлахской плиткой  . За счет содержания фарфора и технологии окрашивания такая плитка прекрасно сохранилась до наших дней. Ступени парадной лестницы пологие — по ней удобно подниматься.

Муж хотел, чтобы в доме были высокие потолки, большие марши лестниц и парадный вход. Мы суммировали наши требования и определили, что нам подходят дома конца 19 — начала 20 веков.

Квартира. Состояние квартиры нас особо не волновало, так как мы планировали ее отреставрировать и вернуть первоначальный облик. Но было важно, чтобы в квартире сохранились старинные двери и окна, паркет и лепной потолок. Еще хотели, чтобы в помещении была печь или камин. К количеству комнат и квадратуре требований не было — чем больше, тем лучше.

Мы пересмотрели несколько объявлений о продаже и выяснили, что таких квартир в Петербурге еще достаточно. Обычно это коммуналки в домах без капитального ремонта, например в Петроградском районе. Массовая застройка района жилыми домами приходится на начало 20 века. Когда в 70—80-е советские годы в Петербурге проводили капитальный ремонт старого фонда, эти дома считались еще молодыми. Для них еще не наступил срок капитального ремонта.

В коммунальных квартирах продолжают жить люди с небольшим доходом. Они как могут поддерживают порядок, но на глобальный ремонт обычно денег не хватает.

Сохранность квартир связана не только с финансовыми трудностями. Многие жильцы трепетно относятся к дореволюционному наследию. Например, моя сестра арендует квартиру в старом доме. В этой квартире в комнате 12 м² стоит печь, которая занимает целый метр. Коммунальщики предлагали владельцу снести печь бесплатно, но он отказывается. По состоянию квартиры видно, что у владельца есть деньги, но он сохранил лепнину, деревянные двери и паркет.

Также я мечтала об анфиладе — это планировка, при которой комнаты расположены в ряд друг за другом. Все комнаты в квартире проходные, и если открыть все двери, они соединяются в одно большое пространство. Например, три зала вдоль фасада Зимнего дворца образуют Невскую анфиладу. По принципу анфилады построены Екатерининский дворец в Царском Селе и Версальский дворец во Франции.

Цена. В качестве первоначального взноса мы планировали внести пять миллионов рублей. Но окончательная стоимость жилья зависела от суммы ипотеки. Мы подали заявку в Сбербанк, и нам одобрили ипотеку на 16 миллионов. Из них пять — это первоначальный взнос и 11 — заемные деньги. На эту сумму мы и могли рассчитывать.

По условиям банка квартиру нужно было найти за три месяца. Если бы мы не уложились в срок, заявку на ипотеку пришлось бы подавать заново.

Варианты искали на «Авито», «Яндекс-недвижимости», «Циане» и «Домклике». На каждой площадке настроили фильтр: год постройки дома — до 1917, высота потолков — от трех метров, ключевые слова в описании — лепнина, печь, парадная.

Нас заинтересовали четыре объявления, которые мы рассматривали особенно внимательно, разбирая все плюсы и минусы.

Первое. Дом располагался на улице Кирочной, в пяти минутах ходьбы от Таврического сада. Квартира 98 м² с двумя входами и двумя санузлами. Цена — 16,5 млн рублей. Квартира нам понравилась, но мы не вписывались в бюджет и сомневались, что владелец скинет 500 тысяч.

Второе. Дом расположен у метро «Лиговский проспект». Квартира площадью 133 м² с двумя входами. В двух комнатах сохранен лепной потолок, в парадной есть лифт.

Стоимость квартиры — 16,9 млн рублей. Цена выше, чем мы рассчитывали, и нам не очень нравится этот район.

Третье. Дом находится на Васильевском острове. Мы уже жили в этом районе, и он нам очень нравится.

Квартира 123 м², сохранены две печи, но нет анфилады. Очень красивый дом. Окна во двор. Цена — 14,5 млн рублей.

Четвертое. По совокупности факторов нам больше понравилась квартира по адресу Чкаловский, 16А:

1. Дом построен в 1904 году.
2. Перекрытия смешанные.
3. Санузел спроектирован при постройке дома. На фотографиях в объявлении видно лепнину. А если бы в доме делали капитальный ремонт с перепланировкой, лепнина бы не сохранилась. Дополнительно можно было взять архивные чертежи дома в оцифрованном виде и посмотреть оригинальную планировку.
4. Большая парадная с высокими потолками и лепным декором.
5. В квартире четыре отдельные комнаты.
6. В квартире сохранились три печи, все оригинальные окна и двери, лепнина во всех комнатах.
7. У квартиры два входа: парадный и черный.

По фотографиям в объявлении я поняла, что в квартире длинный прямой коридор, из которого двери ведут в комнаты. Скорее всего, до революции через комнаты шла анфилада. Позже комнаты изолировали и заселили несколько семей. По описанию и фотографиям эта квартира нам понравилась больше других, и мы решили собрать больше сведений о доме, в котором она расположена.

У многих старых домов в Петербурге есть своя история. Если дом представляет историческую или архитектурную ценность, в интернете можно найти информацию о нем. Вот что нам удалось узнать о доме.

Официальная информация. На сайте «Жилые дома Санкт-Петербурга» мы убедились, что хозяева квартиры указали правду в объявлении о продаже. Год постройки, высота в пять этажей, смешанный тип перекрытий — все совпадало.

Также мы узнали, как называется управляющая компания, и уточнили ссылку на сайт ЖКС. Особенно нас порадовал исторический статус дома. Оказывается, в 2001 году его причислили к памятникам архитектуры. Значит, здание не снесут и не подвергнут реновации. Также у дома-памятника много ограничений: например, во время ремонта нельзя переделывать фасад.

Интересные факты. У дома интересная история. По заказу отставного капитана второго ранга Колышко на месте дома был построен театр для его жены — актрисы Веры Линской-Неметти. Здание отличалось необычной планировкой в духе рационального модерна. К основному корпусу, в котором располагался зимний зрительный зал, сбоку примыкало крыло ресторана с гостиной, а сзади — летний зрительный зал под стеклянной крышей.

Однако театр не приносил доходов, и спустя четыре года здание перестроили в доходный дом. Надстроили до пяти этажей, летний зал превратили во внутренний двор. А галереи, окружавшие зрительный зал, превратили в жилые комнаты.

Как воспоминание о бывшем театре фасад здания украсили гирляндами и медальонами.

Наши впечатления. Дом пятиэтажный, квартира находится на четвертом, но в доме нет лифта. Общее впечатление от дома приятное: свежий фасад, большие окна и нарядный внешний вид. Стиль модерн.

Двор — колодец. Так в Петербурге называют дворы, которые со всех сторон окружены стенами домов. Попасть во двор-колодец можно через арку или проходной подъезд. В нашем доме двор оказался просторным — есть место для парковки машины.

Парадная находится сбоку дома. Состояние ужасное: обшарпанные стены, продавленные ступени, ободранные двери квартир.

Из личного опыта и опыта знакомых я вывела правило: если человек покупает квартиру в старом фонде или расселяет соседей по коммуналке, он в первую очередь меняет входную дверь. Мы с мужем пересчитали старые двери в подъезде. Получилось, что половина квартир — коммуналки. Но все же это дом с парадной.

После шока от парадной в квартиру мы заходили с опаской. В квартире длинный коридор, кухня, санузел и четыре комнаты. Окна всех комнат выходят в колодец. Собственников — три.

Первая комната. Это самая большая комната площадью 27 м². В комнате построена специальная перегородка, чтобы отделить зону спальни для детей хозяйки, поэтому понять ее реальный размер нелегко. Слева от входа в комнату находится большая белая печь, на потолке чудесная лепнина. По фурнитуре на окнах мы поняли, что им более ста лет.

Эту комнату занимали Анна и ее двое детей. Дети совершеннолетние, студенты. Комнату Анна купила в 2001 году. А в марте 2022 года получила субсидию на расселение. Ниже расскажу, что это за документ.

Использовать денежный сертификат Анна могла в течение года. Когда мы осматривали квартиру, до окончания срока действия сертификата оставалось два месяца.

Что такое субсидия на расселение коммунальных квартир. С 2008 года в Петербурге действует государственная программа по расселению коммунальных квартир. Городская администрация выплачивает жильцам коммуналок субсидию, если:

1. Жилье входит в перечень квартир, которые подлежат расселению.
2. Собственник и члены его семьи стоят на учете на улучшение жилищных условий; по нормативам на Анну и двух её детей должно приходиться на каждого по 18 м², а общая площадь жилья должна быть не менее 48 м².

Сумма субсидии рассчитывается по специальной формуле и зависит от количества прописанных в комнате человек и средней рыночной стоимости за квадратный метр жилого помещения в Санкт-Петербурге. Ее утверждают каждый квартал.

Анна с детьми получила субсидию в размере 1,6 млн рублей. Сертификат можно потратить на покупку комнаты, квартиры или доли в квартире, вложить в долевое строительство. Главное, чтобы жилье располагалось в Санкт-Петербурге или Ленинградской области, а его площадь была не меньше учетного норматива на каждого получателя социальной выплаты.

Вторая комната. Это вторая по величине комната площадью 24 м². В ней давно никто не живет, и комната в самом хорошем состоянии. В левом углу находится вторая печь коричневого цвета. Сохранены старинные окна и лепнина. На полу лежит паркет, но уже в не очень хорошем состоянии — думаю, его нужно менять.

Комната принадлежит Наталье и ее несовершеннолетней дочери. Владелицы получили комнату в наследство: здесь жила мать Натальи, которая умерла за пять лет до описываемых событий.

Наталья планировала продать комнату, когда дочери исполнится 18 лет. До совершеннолетия оставалось чуть меньше года. Так как к моменту сделки дочери Натальи было 17 лет, требовалось разрешение органов опеки. Наталья согласилась на продажу, потому что у Анны истекал срок действия сертификата на расселение.

Третья и четвертая комнаты. Оба помещения примерно одинаковой площади — 12 и 11 м². Состояние очень плохое: пол проваливается, обои содраны, одна стена, кажется, горела. На стенах черные точки и личинки насекомых: квартира кишит клопами. Но сохранены лепнина, окна и печь-голландка.

У этих комнат один хозяин — Антон. Он очень выпивающий человек, поэтому его жилье в ужасающем состоянии. К тому же у Антона были долги по коммунальным платежам — около 300 тысяч рублей.

По словам Анны, еще год назад комнаты Антона не были приватизированы. Но она заставила Антона оформить жилье в собственность. Видимо, женщина устала жить с соседом с алкогольной зависимостью. Продавать одну комнату в коммуналке можно годами. Легче и быстрее продать квартиру целиком.

Кухня. Помещение неправильной формы, часть пространства съедает стена ванной. Кухня не отделена от коридора стеной и выглядит как его продолжение. Окна меняли во времена СССР, лепнины нет.

В целом выглядит как техническое помещение, коим оно и являлось при постройке. Площадь — 12,8 м².

Ванная не очень большая — три квадратных метра. Установлен газовый котел для нагрева воды. На стенах и полу сохранилась плитка со времен постройки дома.

Коридор длинный и темный. Идет вдоль всех комнат. Жильцы надстроили себе антресоли, что усиливает эффект туннеля.

Через коридор под потолком проложены дымовые трубы от печей. Обои отходят кусками вместе со стенами, видно, что за общим имуществом в квартире следили плохо.

Общее впечатление. Квартира нас ужаснула, мы испытали культурный шок. Пол и стены в полуразрушенном состоянии, а на лепнине желтые пятна. Но несмотря на все недостатки, я моментально влюбилась в квартиру, представляя, что из нее можно сделать. Я считаю себя романтичным или безрассудным человеком, поэтому о трудностях не думала.

Перед поездкой мы договорились с мужем: если квартира мне понравится, я незаметно дам ему знать. После просмотра я незаметно его ущипнула. Он понял, что квартира мне нравится. Больше на осмотры мы не ездили.

Стоимость квартиры. Владельцы продавали квартиру за 14 700 000 рублей. Деньги от продажи распределялись следующим образом:

1. Собственникам первой комнаты, Анне и ее детям, — 5 288 888 ₽.
2. Хозяевам второй комнаты, Наталье и ее дочери, — 4 705 555 ₽.
3. Владельцу третьей и четвертой комнат, Антону, — 4 705 555 ₽.

До нас квартиру осматривал другой покупатель. Он хотел сделать из квартиры студии и продать каждую по отдельности. Но его не устраивала цена, а владельцы не хотели продавать дешевле.

У нас было одобрение от банка на жилье до 16 млн рублей. Поэтому цена хозяев нас устраивала. Мы не торговались и сразу согласились на покупку.

Нам предстояла сложная сделка: одновременно нужно было оформить продажу коммуналки и купить две квартиры — для Анны и Антона. Третья собственница собиралась получить свою долю деньгами и положить их на имя несовершеннолетней дочери.

Анна хотела купить двухкомнатную квартиру в спальном районе города. Для Антона собирались подобрать студию на окраине Петербурга. Но еще до сделки нужно было погасить долги Антона по коммуналке. Мы договорились, что необходимую для этого сумму выплатим авансом. Доверять деньги Антону было рискованно, но ответственность за погашение долга взял на себя риелтор со стороны продавца. Риелтора привлекла Анна, и он представлял интересы всех продавцов.

Мы покупали жилье в ипотеку и знали, что банк проверит юридическую чистоту квартиры. Поэтому к риелтору не обращались.

Из-за всех сложностей я до последнего момента переживала, что сделка сорвется. Например, органы опеки не согласятся на продажу доли несовершеннолетней собственницы. Или Антон запьет и не придет на сделку. Но Анна очень хотела жить в изолированной квартире и обещала все проконтролировать.

Прежде чем передавать документы в банк, муж и риелтор встретились. Муж проверил, все ли документы готовы. Для выхода на сделку нам нужны были:

1. Договор купли-продажи — на комнату Анны.
2. Свидетельство о государственной регистрации права — на две комнаты Антона.
3. Свидетельство о праве наследования комнаты — на комнату Натальи.
4. Выписки из Единого государственного реестра.
5. Технический паспорт на квартиру.
6. Договор приватизации.
7. Справка по форме 9 о зарегистрированных в жилом помещении.
8. Справка о характеристике жилого помещения.

После этого муж подписал предварительный договор и внес 150 000 рублей из них:

1. Задаток — 100 000 ₽. После его уплаты продавцы сняли с публикации объявление о продаже квартиры. К тому же задаток показывает, что стороны заинтересованы в сделке. Если продавцы передумают продавать, они должны вернуть нам 200 000 ₽. Если откажемся мы, задаток останется продавцам.
2. Оплата — 50 000 ₽ информационных услуг агентства. Нас это насторожило, но риелтор представил гарантийное обязательство на 50 000 ₽. Если сделка сорвется по вине продавца, деньги нам вернут полностью. В итоге эти 50 тысяч учли в стоимости квартиры. Мы так и не поняли, для чего это было нужно.

Ипотеку мы оформляли в Сбере, и сотрудники банка рекомендовали проводить сделку через сервис «Домклик». Например, если бы мы выбрали квартиру на «Домклике», Сбер снизил бы ипотечную ставку на 0,3%. Продавцы разместили объявление о продаже квартиры на «Домклике». Но в итоге провести сделку через сервис не удалось. Одна из собственниц — несовершеннолетняя, а сделки с детьми младше 18 лет заверяют у нотариуса. Поэтому ипотеку нам оформили по ставке 9,5%.

Часть услуг мы все равно заказывали у Сбера. Расскажу, как собирали документы и с какими сложностями пришлось столкнуться.

Сделали оценку квартиры. Через мобильное приложение «Домклик» мы заказали оценку квартиры. Услуга стоит 5000 ₽. Оплатили картой в приложении «Домклик».

Заказали проверку документов в Сбере. Банк сам предложил такую услугу — их сотрудник позвонил нам за несколько недель до сделки. Оказалось, что юристы банка могут проверить, все ли документы готовы, правильно ли они оформлены. Услуга стоит 20 000 ₽. Мы покупали квартиру без риелтора, поэтому согласились на предложение. В итоге юрист обнаружил нюансы, из-за которых сделка могла сорваться:

1. Не было согласия супруга Анны на продажу комнаты. Оказывается, Анна покупала жилье в браке. Поэтому на сделку нужно представить нотариально заверенное согласие бывшего супруга. Мы предупредили Анну о документе, и на сделку она его принесла.
2. В договоре нужно прописать, что квартира принадлежит к объектам культурного наследия и покупатели обязаны принимать меры по ее сохранению. Например, мы не можем изменить цвет печи во второй комнате, поменять форму полочки или изразцы с растительным орнаментом. Этот пункт нас даже обрадовал: мы и так хотели все сохранить.
3. В техническом паспорте квартиры не была отмечена перегородка в комнате Анны. Получается, что перепланировка не была узаконена. Но мы собирались снести эту перегородку, оформлять перепланировку нам было не нужно. Техпаспорт переделывать не стали.
4. Несмотря на то что срок наследования истек, теоретически могли объявиться наследники у второго продавца и заявить права на комнату. Тут ничего не сделать, мы прописали в договоре, что продавец подтверждает отсутствие других наследников.

Оформили страхование жизни и недвижимости. Когда оценка была готова, нам нужно было оформить два договора страхования: жизни и жилья. Сбер предложил купить страховку в своей компании. На сайте страховщика мы выбрали раздел «Страхование ипотеки» и заполнили заявку по инструкции:

1. Выбрали объект страхования — квартиру.
2. Указали сумму ипотеки — 9,7 млн рублей.
3. Ответили, есть в доме деревянные перекрытия, — нет.
4. Выбрали период постройки здания — с 1900 по 1954 год.
5. Отключили комплексную страховую защиту.
6. Отправили заявку.

Аналогично заполнили заявку на страхование жизни и здоровья. За два полиса нам насчитали 60 000 ₽.

За два дня до сделки нам отказали в страховании. Страховщики объяснили, что в оценке недвижимости дом значится с деревянными перекрытиями. Такие дома они не страхуют. Видимо, оценщик указал неправильные материалы.

Переделывать оценку было уже некогда, и мы срочно начали искать другого страховщика. Отправили заявки в четыре или пять страховых компаний и получили одобрение от «Ингосстраха». На следующий день поехали в офис страховщика и подписали договор страхования. За два полиса заплатили 50 000 ₽ — на 10 тысяч меньше, чем в компании Сбера. Полисы нам прислали на электронную почту, бумажные мы не получали.

Записались на сделку. Мы выбрали день, время и нотариуса, который будет сопровождать сделку. Наш пакет документов для сделки включал:

1. Предварительный договор купли-продажи.
2. Наше свидетельство о браке.
3. Оценку стоимости квартиры.
4. Паспорта — мой и супруга, — так как я выступала созаемщиком.

Документы, которые представляли продавцы:

1. Документы, на основании которых было оформлено право собственности. У нас три владельца с разными основаниями: от Анны — договор купли-продажи, от Антона — договор приватизации, от Натальи — свидетельство о наследстве.
2. Копии паспортов всех собственников.
3. Нотариально заверенное согласие бывшего мужа Анны на сделку.
4. Согласие от органов опеки на продажу, так как у Натальи несовершеннолетняя дочь.
5. Выписка из ЕГРН.

Нашли квартиры для Анны и Антона. Параллельно с нашей подготовкой к сделке, продавцы подыскивали квартиры себе. У Антона и Анны были встречные сделки — в один день они продавали свои комнаты и покупали новые квартиры. Жилье для них искал риелтор.

У Анны сложность возникала из-за сертификата. В день сделки Анна с продавцом подписывают договор купли-продажи, продавец получает лишь часть суммы. После регистрации сделки Анна сдает сертификат и договор купли-продажи в жилищный комитет. Только после этого продавцу на счет приходят деньги от государства в размере субсидии.

С Антоном тоже были проблемы. Субсидии у него не было. А из денег, полученных за свои комнаты, ему нужно было погасить задолженность по коммунальным платежам. Оставшейся суммы не хватало на новое жилье. А если попадались недорогие варианты, на них сразу же находились покупатели. И продавцы таких бюджетных вариантов не хотели ждать нашей общей сделки.

Риелтор предложил отказаться от встречной покупки и отдать деньги Антону. Но муж резко возражал против этой идеи. Две комнаты в коммунальной квартире — это единственное жилье Антона. Если не купить ему квартиру сразу, деньги он потратит и жить ему будет негде. Мы опасались, что после покупки мужчина станет нашей головной болью.

Антону подыскали студию в Девяткино. Это район новостроек в Мурине Ленинградской области. Из Петербурга до Девяткино можно доехать на метро по Кирово-Выборгской линии.

Для Анны нашли двухкомнатную квартиру в спальном районе на Дальневосточном проспекте за шесть миллионов рублей. Насколько я поняла, она была меньше, чем Анна хотела, но времени на поиски уже не оставалось.

В день сделки мы собрались в офисе риелторского агентства. Мы внесли 1,1 млн рублей наличными, получили расписки от продавцов и гарантийные обязательства. Из этой суммы 300 000 ₽ были нужны, чтобы погасить долги Антона перед коммунальщиками. Оставшиеся 800 тысяч — это комиссия агентства, которую уплачивают продавцы.

Затем пошли в офис Сбера на Думской улице, чтобы оформить ипотеку. Оформление прошло быстро, никаких проблем не возникло.

После этого отправились к нотариусу, где собрались все участники сделки. Нас было 15 человек: я с мужем, агент по недвижимости Юлия с менеджером Ольгой, Анна с двумя сыновьями, Антон с двумя родственниками, Наталья с дочкой, а также участники сделки по двухкомнатной квартире для Анны и студии для Антона.

У нотариуса оформляли две сделки: двухкомнатную квартиру для Анны и нашу. На оформление первой сделки ушел час. Затем наступила наша очередь. Только проект договора мы согласовывали два часа: родственникам Антона не понравилось, что мы передали агентству деньги на погашение долгов по коммунальным платежам. Возможно, они не разобрались в вопросе и боялись, что их обманут. В итоге обсуждение этого вопроса заняло еще час.

Уже вечером нам оставалось подписать договор и вернуться в Сбер, чтобы закончить регистрацию и открыть аккредитивы. Это банковский счет, на который мы внесли деньги — кредитные и первоначальный взнос. Ни мы, ни продавцы, ни банк не можем снять деньги со счета, пока не будут выполнены условия по договору. В нашем случае продавцы получат деньги после регистрации сделки в ЕГРН.

Но во время печати договора на гербовой бумаге у нотариуса завис компьютер. Потом мы нашли ошибку в договоре, и документ пришлось перепечатывать. Вторую ошибку обнаружила Наталья, когда подписывала договор. Его снова пришлось перепечатывать. Все устали и нервничали.

Сделка с нотариусом обошлась нам в 40 000 рублей, эту сумму мы поделили пополам между продавцами и нами.

Мы переживали, что не успеем вернуться в Сбер до закрытия, и отправили агента в банк с просьбой дождаться нас.

Вернулись в банк перед самым закрытием. Но сотрудники Сбера нас приняли и уже после закрытия до десяти вечера оформляли аккредитивы. Каждый ждал оформления своего аккредитива. Аккредитив стоил 12 600 рублей, сумма делилась пополам между нами и продавцом.

Около одиннадцати часов вечера все наконец-то разошлись. С одной стороны, мы были выжаты физически и морально. С другой, мы действительно оформили эту историческую квартиру в центре города и будем ее восстанавливать! День сделки выпал на 24 февраля 2022 года, но все события этого дня прошли мимо. У нас был тогда свой мир, свои важные решения и задачи.

Мы отложили приемку-передачу квартиры на месяц.

Отсрочка была нужна Антону и Анне. Антон не мог переехать в новое жилье, пока там не сделают косметический ремонт. По договоренности сторон ремонтом занимались бывшие владельцы.

А Анна не могла вселиться в новую квартиру, пока продавцы не получат деньги по субсидии. После регистрации сделки Анна сразу подала документы в жилищный комитет, но их рассматривали две недели. Еще две недели потребовалось, чтобы субсидию перевели продавцам. В течение этого срока Анна и Антон продолжали жить в своих комнатах.

Утрясли формальности. Жильцы снялись с регистрации и представили нам справку по форме 9, что прописанных в квартире нет. После этого мы подали заявление об объединении трех лицевых счетов в один.

Погасили долги по коммунальным платежам. Сумму долга определили по квитанции за последний месяц. Антон задолжал коммунальщикам 280 000 ₽. Плюс на эту сумму начислили пени в несколько десятков тысяч.

Муж с Антоном и риелтором встретились в банке, чтобы погасить долг. А затем с квитанцией об оплате пошли в бухгалтерию жилкомсервиса, чтобы уведомить о списании долга.

Также сходили в фонд капитального ремонта. Долги по капремонту переходят новому собственнику, поэтому муж запросил точные суммы задолженностей.

Вывезли личные вещи и мусор. Бывшие собственники комнат должны были очистить квартиру от старой мебели. Мы воспользовались ситуацией и попросили оставить нам тумбочку и полочку.

Я заприметила вещи при осмотре квартиры и предположила, что эта мебель дореволюционная. Я планировала заняться реставрацией мебели, и эти вещи мне бы пригодились для обучения.

Подписали акт приема-передачи квартиры. В день приемки мы и продавцы собрались в квартире, чтобы выписать показания счетчиков, рассчитать суммы по оплате коммунальных услуг и подписать акты приема-передачи.

С момента, как мы подписали акты, ответственность за содержание и использование квартиры перешла на нас.

На прощанье мы вручили Наталье, Анне, Антону и риелтору по тортику в знак благодарности за квартиру. Поблагодарили за то, что они сохранили в квартире лепнину, старинные окна и печи. Они пожелали нам удачи, попросили пригласить их после реставрации и немного жалели нас, ведь нас ждет очень много работы.

Настал момент, когда бывшие хозяева ушли и мы остались одни в этой большой четырехкомнатной квартире.

Когда я писала эту статью, у нас уже вовсю шел ремонт. Смета уже много раз менялась, на январь 2024 мы уже потратили 15 млн рублей. Деньги выделяем с дохода от бизнеса, ежемесячно. Строители сбили старую штукатурку и оштукатурили стены заново. Постелили новый паркет. Реставраторы восстанавливают лепнину, окна и двери.

Пока я не могу с легким сердцем сказать, что покупка стоила приложенных усилий. Для таких выводов мне нужно пожить в этой квартире, походить по анфиладе, открыть старое деревянное окно, полюбоваться изразцами печи и старинными ручками на дверях.

Но я могу сказать точно, что теперь лучше знаю старый фонд Петербурга, что скрывается за фасадами домов. Я почувствовала преемственность поколений, лучше поняла свое место в этом мире. И я еще больше полюбила свой город — он многогранный, в нем чувствуется удивительный дух времени.

Если вы также мечтаете о квартире в старом фонде, я рекомендую следовать двум простым правилам:

1. Проверяйте квартиру до сделки в сервисах и по документам. Так вы сможете избежать рисков и неприятных моментов.
2. Верно рассчитайте свой бюджет. Квартира в старом фонде требует больших вложений. Срок и стоимость ремонта может увеличиться, а специалистов по реставрации найти непросто.