«Походить туристом на просмотры»: 8 советов, как выбрать квартиру для покупки или аренды

Жилье — одна из самых дорогих покупок в жизни большинства людей.

И даже временная аренда стоит немалых денег, поэтому цена ошибки может быть слишком высокой. Читатели Т⁠—⁠Ж рассказали, как выбирали недвижимость и поняли, что можно выходить на сделку. Изучайте их советы и делитесь своими в комментариях.

Значительно облегчить себе поиск жилья для покупки или аренды можно, сев и подумав хорошенько, чего же вы, собственно, хотите.

Слышала, что психологи рекомендуют такой же список писать про потенциального партнера: представить его в мельчайших подробностях — от разреза глаз до вероисповедания и того, как он предпочитает проводить досуг. Говорят, что, даже если идеала не найдете, сможете разобраться в себе.

С квартирами так же. Чем четче критерии, тем проще в итоге выбрать путем сужения поиска шаг за шагом. Вот что может быть важно:

• коридор цены;
• район и положение внутри района — ближе к метро, удобный выезд на шоссе, ближе к парку, рядом с поликлиникой;
• инфраструктура, которая нужна в зависимости от хобби, детей, животных, жизненной позиции;
• близость к транспорту в зависимости от занятости, формата работы и того, как предпочитаете проводить досуг;
• готовность вкладываться в ремонт или желание заехать и жить;
• вид из окна.

Хорошо бы еще разделить этот список на первоочередное, не самое критичное и приятное дополнение. Например, точно не хочу делать ремонт, готова идти до метро 20 минут, идеально — не последний этаж. Значит, при прочих равных выберу подальше, но с лучшим ремонтом, а при одинаковом ремонте — квартиру, что на соседних этажах.

Всегда есть соблазн взять подешевле. Но иногда представишь, что ради сэкономленных 400 000 ₽ на квартире в пятиэтажке предстоит коляску, санки и самокат таскать до семи ребенкиных лет на своем горбу, и сразу хочется найти вторую работу и квартиру с лифтом.

Очень важно слушать себя и оценивать ближайшие горизонты. Надолго бы я не планировала: места работы меняются, дети растут, люди даже — о боги! — разводятся. Если вы беременны, посмотрите, что в районе со школами и садами, есть ли рядом парк с площадкой, лишним не будет.

Очень хорошо помогает посидеть на «Циане» или «Авито» несколько месяцев до того, как начнете активные действия по поиску жилья. Потому что, когда только приходишь, своих требований вагон, цены кажутся дикими, а вариантов море. Или смотришь и думаешь: «Вот сколько квартир, ну точно найду».

А потом оказывается, что все это — шлак, рекламные заманухи и реально на просмотр можно пойти только в несколько. А после просмотров и вовсе остаются единицы. И там уже выбираешь из того, что есть, если идешь в альтернативной сделке.

Когда я все это просекла на первых квартирах, то к поиску недвижимости стала готовиться примерно за полгода. Наверное, чересчур задолго, но так уж вышло. Мне нетрудно было заходить на порталы и поставить подписку на нужную область и параметры.

В итоге за полгода я поняла, какие квартиры выходят на рынок чаще в моей локации, каких планировок и какой примерно разброс цен. И если сначала цены мне казались высокими, то потом я пересмотрела свои требования и бюджет. И после пары просмотров уже точно знала, что надо.

Покупая квартиру в новостройке, можно приехать, погулять, посмотреть и оценить, так сказать, на себе эти «10 минут до метро». В конце концов — открыть карту, загуглить градостроительные планы. Рассчитать временные затраты на дорогу, в том числе время попадания из квартиры на улицу. А в многоэтажках это может занимать до 5—10 минут.

У меня, например, до метро 1,4 км — всего 17 минут по «Яндексу». Но с учетом моего этажа, длины перехода и глубины залегания станции время от двери квартиры до посадки в поезд превращается в 25 минут — а казалось бы.

И, разумеется, оценить все другие прелести: плотность населения, количество машин, потребность в паркинге, пробки и очередь на общественный транспорт, нагрузку на медицинские и образовательные учреждения. Посчитать сопутствующие расходы на маршрутки или такси, частный садик, платную медицину. Оценить неликвидность и низкую инвестиционную привлекательность такого объекта недвижимости и тому подобное.

Понимаю, что все упирается в деньги, но все же. Я, например, уже определившись с ЖК и своими финансовыми возможностями, потратил три вечера, суммарно около десяти часов, чтобы в итоге определиться с этажом — 10-й или 14-й, видом из окон — на восток и не во двор. Потом столько же выбирал расположение машино-места и кладовки: минус первый или минус второй этаж, площадь и расположение в лабиринтах подземных ходов.

И это уже в первые полгода себя окупило. Меня не беспокоит, что во дворе орут дети или что меня увидят голым без закрытых занавесок соседи из других домов. Так же, как и с кладовкой: во время летних ливней ее не затопило.

Полезно туристом походить по просмотрам. Владельцы квартир туристов не любят, а умные риелторы вообще отсекут. Но народ у нас любит сам продавать, поэтому все равно можно найти варианты «просто поглазеть». Например, в моей локации был отличный новый дом по космоценам, не подступиться. Но иногда там появлялись квартиры без ремонта и по цене, за которую можно было ухватиться. Ну а ремонт — дело наживное.

Я сходила туристом в одну из квартир и поняла, что на фиг мне не сдалось жилье в таком доме: бетон вокруг, пафос во всем, а при этом экономия на мелочах, еще и вид унылый. И никакой ремонт эти ощущения не скрасит. Для инвестиций, может, и норм, но для жизни — фу-у-у. А так бы сохла и караулила квартиру в этом доме.

Совет, который не подведет: посмотреть градостроительный план застройки и дорожного строительства, публичные слушания по застройке района, площадки под реновацию и так далее — чтобы избежать риска обрести под окном эстакаду.

Чем я руководствовался при покупке:

1. Квартира, которая имеет минимальное количество стен с соседями. Меньше будет площадь для звукоизоляции.
2. Никаких острых, тупых углов в планировке. Все стены только параллельны и перпендикулярны друг другу. Жить в изометрии и обустраивать ее — так себе удовольствие.
3. Чтобы был один стояк горячего и холодного водоотведения. Экономит водопроводную арматуру, если все делать по учебнику.
4. Кухня через стенку с санузлом. Так проще реализовать всякие водные коммуникации.

Я искала квартиру с большой лоджией и прямоугольными комнатами. Нашла. У нас дом «дизайнерский». Около половины квартир содержат в себе хоть одно странное помещение — комнату-трапецию или маленький пятиугольный санузел. Прошло четыре года, в доме куча невыкупленных квартир.

Моя квартира — самая нормальная по размерам и планировке. Еще в первый год вечером было видно, что по моей линии выкуплены все квартиры: окна светились. По-моему, больше ни одна линия этим похвастаться не может до сих пор.

Очень многие переносили или убирали стены. В моем подъезде несколько человек присоединили лоджии к кухням. Может, у кого-то в будущем возникнут проблемы из-за этого.

Больше года назад продавала свою квартиру и искала новую. Из строгих требований было только расположение дома в определенном микрорайоне и близко к центру города, поэтому предложений было мало, я рассматривала почти все варианты и приходила на просмотры.

Крайности две, как обычно. Или большие хоромы под сто и более метров, с дизайном а-ля цыганское барокко, с позолотой и завитками. Или, мягко говоря, неактуальный дизайн с разноуровневыми потолками, большим количеством разных точечных светильников, стеклянными полками, фальшколоннами и странными нишами. Или совсем уже «бабулины» квартиры с большим количеством, прости господи, хлама, крашеными полами цвета рыжеватой глины и — довольно часто почему-то — потолками, оклеенными или раскрашенными, как небо с облаками.

Повстречалась мне квартира, дизайн которой продавцы позиционировали как авторский. Каждая комната была в своем стиле. Одна, например, в ярких неоновых тонах, как текстовыделители. На кухне был гарнитур с фотопринтом на несколько шкафчиков — орхидеи-фаленопсис модного одно время цвета «вери-пери».

Но вишенкой на торте была спальня с красными стенами и черным глянцевым натяжным потолком, в углу стояла композиция из искусственных цветов. Хозяева показывали с гордостью. Я бы постеснялась: то ли как в гробу, прости господи, то ли страсти в жизнь добавить.

Главный вывод из опыта продажи, просмотров и покупки: покупать лучше всего квартиру, которую можно легко и быстро продать.

Купил лет 12 назад квартиру в своей провинции. Потому что все друзья покупали и потому что за год до этого цены выросли раза в два. Наивно полагал, что можно не только сохранить деньги, но и неплохо заработать на продаже, если что. Сам в ней не жил, буквально через полгода переехал в столицу.

Начал сдавать, но цены совсем маленькие — провинция же. В итоге почти все арендные деньги уходили на текущие ремонты вроде прочистки газовой колонки и замены батареи, которая начала протекать. Когда через пару лет жильцы съехали, я с удовольствием эту квартиру продал, заработав сверху где-то 10%. Кстати, даже сейчас, по прошествии десяти лет, она примерно столько же и стоит.

Положил деньги на вклад, стал получать процентами в месяц в два раза больше, чем от аренды, и без всяких головных болей типа ремонтов, поиска жильцов, оплаты счетов.

Вывод у меня такой: для сдачи покупать только там, где реально есть спрос и у населения есть деньги.

Самое важное, конечно, — это не ремонт и даже не локация. Главное — не иметь проблем с законом. Как показывает практика, даже проверка банком ипотечных квартир не гарантирует отсутствие последствий.

При покупке — до или вместе с проверкой квартиры юристом или риелтором — я рекомендую:

1. Запросить расширенную выписку из ЕГРН, оценить целостность несущих стен, узнать, есть ли в квартире перепланировка, проверить, кто собственник.
2. Запросить справку по форме 9 об отсутствии долгов.
3. Запросить у собственника выписку из домовой книги с историей прописанных и выписанных.
4. При просмотре прийти пораньше, постоять в подъезде, посмотреть, какой контингент входит и выходит, подняться на этаж, послушать, принюхаться.
5. Изучить паспорт продавца, посмотреть, были ли разводы в течение трех лет и сколько у него детей.

Это не гарантия, так как брак с иностранным гражданином может быть не вписан в паспорт, детям может быть больше 14, но полистать паспорт нужно. Еще лучше — запросить справки из загса об отсутствии брака, или согласие супруга, даже бывшего, на продажу, или решение суда о разделе имущества. Выписку из ПФР о неиспользованном маткапитале, а если собственник пожилой — справку из ПНД.

При аренде:

1. Также попросить справку об отсутствии задолженности и составе проживающих. Или посмотреть предыдущую платежку, проверить, чтобы были указаны корректные номера счетчиков и показания не убежали в космос.
2. Заключать договор только с собственником или представителем по доверенности от нотариуса.
3. Заключать договор в принципе! И читать его текст. Оформить акт приема-передачи, описав все, что есть в квартире, и все видимые повреждения. Даже если он не будет никуда отнесен далее и вам кажется, что «не имеет смысла».
4. Включить то, что можно включить при осмотре, и проверить все, что возможно. Понятно, что запускать стиралку для вас вряд ли будут, но сходить в туалет и смыть, включить воду, пощелкать выключателями можно.

Короче, как облегчить себе выбор квартиры? Знать, чего хочешь, и быть внимательным :)