Развод: «Срочно продаю дом!»

Распространенность: сайты объявлений
Риск: 💰💰💰💰💰

Покупка дешевого жилья может обернуться потерей крупной суммы.

В последнее время я часто вижу объявления о продаже домов по сильно заниженным ценам: в 5—10 раз ниже рынка. Судя по фотографиям, речь обычно идет о просторном коттедже со свежим ремонтом, при этом просят за него как за покосившийся сарай.

Конечно, объявления размещают мошенники. Сложно представить, чтобы дом стоил в несколько раз дешевле из-за рядовых проблем: скажем, шумных соседей, плохой воды в скважине или обременения в виде ипотеки. Кроме того, в объявлениях достаточно и других подозрительных моментов.

И все равно каждый раз воображение пытается найти оправдание нестыковкам.

Отдают даром? А вдруг обстоятельства просто вынуждают собственника продать дом по любой цене, потому что иначе его пришлось бы просто бросить. Пишет же, что «очень срочно».

Автор называет себя Rtegeyge Grhdhrhdyye? Может, он просто скрывает свою личность и использует набор случайных букв, чтобы покупатель сразу это понял. Наоборот, все честно.

Описание скудное и без подробностей? Скорее всего, человеку просто некогда его сочинять. К тому же с такой ценой дом купят вообще без описания.

Аккаунт зарегистрирован сегодня и других объявлений нет? Так человек обычно ничем и не торгует, тут все понятно. Когда бы он успел наработать репутацию.

Объявление сняли, а профиль заблокировали? Ясное дело, для доски объявлений все выглядит подозрительно, а от мошенников надо защищаться. Но как еще продать дом, когда нет времени буквально ни на что? Было бы время — дом бы стоил гораздо дороже.

Наше воображение — главный союзник мошенников. Если человек убедит сам себя, что все честно, им не надо будет ничего делать — деньги сами упадут в карман. Не давайте воображению себя обмануть, не пишите и не звоните по таким объявлениям.

Но все-таки интересно, как работает развод. Насколько я разобрался, тут возможны две схемы: с залогом и черными риелторами. Расскажу об обеих.

В этой схеме мошенник пытается добиться, чтобы жертва перевела ему небольшую сумму, а потом исчезает.

Все начинается с того, что человека пытаются вывести на телефонный разговор. Для этого мошенник подчеркивает, что всегда на связи и ему можно звонить когда угодно, тем более что объявление в любой момент могут заблокировать. Голосом проще выразить эмоции и профессионально изобразить ситуацию, которая вынуждает продавать любимый дом за копейки. Повод для продажи могут придумать любой, но чаще всего это срочный переезд в другую страну или дорогостоящая операция родственника.

Разговор с мошенником обычно проходит по одному из двух сценариев.

«Мне очень нужны деньги. Умоляю, переведите залог за дом!» Мошенник рассказывает слезливую историю, давит на эмоции и говорит, как же покупателю повезло оказаться первым дозвонившимся.

Он готов продать недвижимость хоть завтра, но понимает, что без осмотра это не делается. Однако деньги ему нужны уже сегодня. Поэтому он буквально умоляет покупателя перевести ему хотя бы 10% в качестве залога — мол, это нужно, чтобы заплатить врачам за операцию или дать взятку чиновникам. Продавец готов на любые расписки и может даже выслать фото паспорта и документов курьером.

Разумеется, даже если мошенник и правда пришлет вам какие-то документы, они окажутся поддельными.

«На этот дом уже большая очередь. Пришлите залог, чтобы я был в вас уверен». Это классический развод, который используют не только продавцы домов, но и аферисты, якобы сдающие недвижимость в аренду.

Мошенник говорит, что из-за низкой цены на дом большой спрос. Но при этом покупатели ведут себя безответственно: звонят, обещают купить, просят снять объявление, а потом исчезают. Ему это надоело, поэтому теперь он требует залог — хотя бы 5—10 тысяч рублей.

Все понимают, что любая предоплата без договора — это как отдать деньги первому встречному. Но мошенники — хорошие психологи и актеры, поэтому иногда им удается заговорить нам зубы. Надежнее вообще не вступать с ними в диалог.

Это схема гораздо более опасная и коварная. Мошеннику не нужен ваш залог. Он действительно срочно и очень дешево продает дом или квартиру — и даже готов официально зарегистрировать сделку. Но вскоре после покупки объявится настоящий владелец и выяснится, что документы на жилье подделаны, а суд готов отобрать недвижимость без всякой компенсации.

Схема чаще встречается с квартирами, чем с домами, но актуальна для любой недвижимости. Вот несколько примеров из жизни.

Когда продают арендованное жилье. Дело было в Башкирии. Женщина купила сыну на 18-летие квартиру: подписала договор купли-продажи, передала продавцу всю сумму, 700 000 ₽, а Росреестр зарегистрировал сделку. Правда, продавца в этой сделке по доверенности представлял другой человек, но эта доверенность не вызвала сомнений ни у покупательницы, ни у Росреестра.

Но затем выяснилось, что собственница квартиры никакой доверенности никому не выдавала — и вообще не собиралась продавать квартиру, а только сдала в аренду. «Представительница» собственницы оказалась мошенницей, которая арендовала квартиру и подделала документы.

Собственница, естественно, оспорила сделку. Договор купли-продажи признали недействительным, а покупательницу обязали вернуть квартиру настоящей хозяйке. Она осталась и без денег, и без квартиры.

К счастью, в этом конкретном случае для покупательницы все закончилось относительно неплохо. Она подала в суд на страховую компанию, которая застраховала ответственность нотариуса, проглядевшего поддельные документы, и спустя несколько лет судов получила 704 957 ₽.

Когда подделывают документы о наследстве. В этой истории дело происходило в Москве. Женщина нашла на сайте объявлений однокомнатную квартиру недалеко от столичного зоопарка. Хозяйка объяснила, что месяц назад получила недвижимость от своей умершей матери и теперь хочет продать. Показала нотариальное свидетельство о праве на наследство. Женщины сошлись на сумме 6 700 000 ₽ и заключили сделку.

Оказалось, что квартира раньше принадлежала одинокой старушке без наследников. Видимо, мошенница об этом знала, поэтому подделала документы, выдала себя у нотариуса за дочь умершей — и получила настоящее свидетельство о праве на наследство.

Департамент городского имущества Москвы, которому должна была отойти квартира, спохватился лишь спустя четыре года после сделки. Он подал иск в суд и потребовал признать недействительным договор купли-продажи, передать право собственности городу и выселить женщину из квартиры без предоставления другого жилья.

Лишь феноменальное стечение обстоятельств помогло покупательнице сохранить жилье в центре Москвы. Даже Верховный суд только со второго раза разобрался в деле — помогла лишь жалоба председателю.

Увы, так везет не всем: подобные дела Верховный суд редко рассматривает даже один раз. Например, за первое полугодие 2022 года президиум ВС рассмотрел всего 2,5 тысячи дел, из них только 500 не относились к уголовным процессам. А до председателя ВС дел доходит еще меньше.

Когда проводят рейдерский захват. История произошла в Ярославской области. Девушка из Москвы редко приезжала в свой дом в небольшом селе. Однажды ей позвонили соседи и сказали, что замки в доме пытаются срезать неизвестные люди, которые представились новыми владельцами. У них даже оказались документы о покупке. Девушка заглянула в выписку из Росреестра и ужаснулась: оказалось, что за несколько дней до этого она якобы собственноручно продала свой дом.

Мошенники заметили, что дом почти все время пустует. Они рассчитывали, что успеют срезать замки, заселиться, сделать фотографии и создать объявление, чтобы быстро и дешево продать дом ничего не подозревающему человеку.

К счастью, благодаря бдительным соседям рейдеров удалось спугнуть. Хозяйка успела подать иск в суд, чтобы наложить запрет на сделки с домом. В итоге аферисты не смогли его продать — и спустя несколько лет разбирательств поддельный договор аннулировали.

Эту историю нам рассказала Наталья — та самая девушка, у которой украли дом. Услышать ее рассказ можно в новом сезоне подкаста «Схема» — подпишитесь, чтобы не пропустить выпуск.

Если у вас есть дом или квартира, которыми вы редко пользуетесь, на них могут положить глаз мошенники. К сожалению, не исключено, что однажды вы наткнетесь на новые дверные замки и счастливых новоселов, которые про вас даже не слышали.

Вот что можно сделать, чтобы отвадить мошенников от своей недвижимости.

Установите запрет на сделки без личного присутствия. Это можно сделать через интернет: потребуется учетная запись на портале госуслуг и квалифицированная электронная подпись. Отметка о запрете появится в едином государственном реестре недвижимости, ЕГРН.

Когда запрет установят, никто, кроме собственника недвижимости, не сможет подать заявление о переходе права.

Разбейте владение на доли. Мошенники предпочитают не связываться с недвижимостью, у которой несколько владельцев: гораздо проще подделать документы одного человека, чем нескольких.

Если жизненные обстоятельства и отношения в семье позволяют, попробуйте выделить долю родителям или супругу. Не обязательно делить недвижимость пополам, в большинстве случаев достаточно выделить 6 м².

А если вы присматриваете недвижимость для покупки, вот несколько советов, которые помогут проверить документы и защитить свои деньги.