Что делать, чтобы не отказали в ипотеке

Идеальный заемщик имеет официальный доход 200 000 рублей, поручителя, залоговое имущество, вклад на полмиллиона и квартиру в области. Нет, две квартиры! И чтобы одна покрытая золотом.

В реальности такие заемщики встречаются редко. Банки об этом знают, поэтому с готовностью рассматривают заявки на ипотеку от обычных людей с небольшой зарплатой, тремя детьми и автокредитом.

Я расскажу как сотрудник банка, что и как надо делать, чтобы получить ипотеку, если ваша жизнь далека от банковского идеала.

Все персонажи и ситуации в статье вымышленные. Любые совпадения случайны.

Василий решил взять ипотеку. У него стабильная зарплата менеджера и ежеквартальная премия по итогам работы. Средний заработок Василия за последние полгода — 65 тысяч рублей в месяц.

Василий переживал, что ему не одобрят ипотеку, и попросил начальство увеличить сумму в справке о суммах дохода и налогах. Вместо 65 тысяч ему нарисовали 90.

При проверке данных банк засомневался в реальности этой суммы, запросил выписку из социального фонда и увидел несоответствие. Василию отказали в ипотеке без возможности повторного обращения. Банк проинформировал других кредиторов, и теперь Василий не сможет получить ипотеку и в другом банке.

Если бы он не подделывал справку, а обратился за консультацией к ипотечному менеджеру, возможно, банк предложил бы ему увеличить первоначальный взнос или продлить срок ипотеки, чтобы уменьшить ежемесячный платеж.

В крайнем случае Василию пришлось бы подождать, пока ему повысят зарплату, или найти дополнительные источники дохода.

Могло быть так, что премии, которые получает Василий, ему платят из «черной кассы» и поэтому он не может их подтвердить документально. Получается, что по справке о суммах дохода и налогах его официальный доход 65 тысяч, но с премиями он стабильно получает 90.

В таком случае Василию надо честно рассказать банку, что по справке у него один доход, но по факту ему доплачивают и заработок у него выше. Банк уточнит у работодателя полный доход Василия.

Банк не собирается устраивать проблемы работодателю Василия. Его задача — понять реальную платежеспособность потенциального клиента. Если доход подтвердится, банк одобрит ипотечный кредит. Никто не пойдет в ФНС докладывать, что ООО «Ромашка» недоплачивает взносы.

Таким клиентам банки предлагают подтверждать доход справкой по форме банка или в свободной форме. В ней работодатель указывает данные по сотруднику — ФИО, дату рождения, иногда паспортные данные и основные сведения по трудоустройству: дата приема на работу, текущая должность, сумма дохода, которую он получает в месяц, контактные номера телефонов руководителя или бухгалтерии, где подтвердят указанную в справке информацию.

У каждого банка может быть своя форма, но многие кредиторы примут справку, сделанную по форме другого банка. А есть такие банки, у которых справка по форме кредитора называется запросом.

Если работодатель откажется заверять официальный документ, Василий может подать заявку по специальной программе без справки о доходах — ипотеке по паспорту. В этом случае банк позвонит по зарегистрированному на имя работодателя номеру и попросит руководителя Василия устно подтвердить информацию.

Если во время звонка кто-то запнется, не сразу вспомнит, как давно работает Василий, или ответственного лица не окажется рядом, банк может отказать в выдаче кредита.

Плюсом для Василия станет хорошая кредитная история, имущество, вклады и надежный поручитель. Банк может установить для него чуть большую процентную ставку и запросить повышенный первоначальный взнос.

Молодожены Анастасия и Дмитрий решили взять ипотеку, чтобы купить собственную квартиру и съехать от родителей. У Анастасии есть деньги на первоначальный взнос. Супруги договорились, что будущая квартира будет ее собственностью, а Дмитрий не будет участвовать в выплатах по кредиту.

Такой кредит в банке не одобрят, ведь по действующему законодательству супруг обязан быть стороной договора. Чтобы получить ипотеку, Дмитрий с Анастасией могут заключить брачный договор.

В брачном договоре надо указать, что Дмитрий не будет нести солидарную ответственность по этому кредиту или по любым кредитным обязательствам Анастасии.

У банков может быть своя форма брачного договора — об этом лучше заранее спросить ипотечного менеджера. При подаче заявки нужно указать, что супруги представят на подписание кредитного договора брачное соглашение. Этого достаточно, чтобы банк не рассматривал второго супруга при одобрении заявки на ипотеку. Сам брачный договор по согласованной банком форме можно предоставить уже на сделке.

Игорь давно работает в одной организации, у него высокий официальный доход, который совпадает с отчислениями в социальный фонд, нет родственников среди начальников, а супруга готова участвовать в кредитных обязательствах.

Игорь заполнил заявку, подал ее в банк и ждет ответа. Спустя пару дней ему звонит ипотечный менеджер и загадочно говорит: «Мы рекомендуем вам сменить работодателя».

Это значит, что банк проверил документы Игоря и узнал, что у его работодателя есть проблемы. У банков есть доступ к огромной базе данных о собственниках и работодателях. Если кредитор рекомендует сменить место работы, значит, организация находится в плохом финансовом состоянии и может скоро закрыться.

Если Игорь найдет новую работу и подаст повторную заявку, ему, скорее всего, одобрят кредит. Сейчас банки упрощают требования к трудовому стажу: для многих достаточно, чтобы клиент отработал на последнем месте три месяца.

Не все банки рассматривают предпринимателей на роль ипотечных заемщиков. Это связано с опасениями за стабильность бизнеса.

Чтобы ИП одобрили ипотечный кредит, он должен отвечать требованиям банков:

1. Работать не менее 12 месяцев. Кредиторы считают, что за этот срок становится понятно, удается ли предпринимателю получать прибыль.
2. Иметь стабильные обороты по расчетному счету и прибыль каждый месяц.
3. Не иметь существенных сезонных колебаний прибыли. Если предприниматель три месяца в году работает, а остальные девять серфит на Бали, банк может усомниться в стабильности дохода потенциального заемщика.
4. Не иметь неоплаченных налоговых задолженностей или других платежей перед госорганами. Если у ИП заблокировали счет за неуплату налогов, ему вряд ли одобрят ипотеку.

Некоторые банки категорически отказываются рассматривать заявки от некоторых категорий ИП. Такова жизнь.

В документах, которые представит предприниматель, должны быть отражены его налоговые и пенсионные отчисления. Выбранный режим налогообложения должен соответствовать реальной деятельности. Если банк выявит сомнительные операции, он не захочет рисковать и откажет в ипотеке.

Если заявку на ипотеку подают заемщик и созаемщик, то банки охотнее ее одобряют. У созаемщиков солидарная ответственность перед кредитором — если один не сможет выплачивать долг, это обязан делать второй участник кредитного договора.

Созаемщиком не обязательно должен быть родственник, большинство банков принимают в ипотеку и знакомого. Если созаемщик покажет доход — его учтут в расчете лимита кредитования.

Клиентам моложе 20 или старше 65 лет. Если вы слишком молоды, банк сочтет вас ненадежным плательщиком. Пожилым людям кредит могут не одобрить, потому что средняя продолжительность жизни в России — меньше 71 года. Возрастным клиентам лучше включить в ипотеку созаемщика помоложе — так шансы на одобрение вырастут.

Заемщикам без дохода. Если клиент говорит, что будет платить, но не дает никаких сведений о заработке, банк не сможет ему доверять.

Должникам. Долги за коммунальные платежи, алименты, штрафы ГИБДД — все это может стать причиной отказа в ипотеке. Проверьте долги, прежде чем подавать заявку в банк. Узнать о неожиданных и давно забытых долгах можно на сайте ФССП.

Если кредитор обнаружит долги раньше потенциального заемщика, он может порекомендовать оперативно оплатить задолженность и повторно рассмотрит заявку. Но чаще всего кредиторы без объяснений отказывают должникам.

Человеку с плохой кредитной историей, если есть текущие просрочки или он пропускал платежи более 3—6 месяцев в прошлом, например год назад. Также откажут банкротам.