Роскадастр про­верит границы участков в ЕГРН: что это значит для соб­ственников

В России много участков, которые внесены в ЕГРН без границ и по факту огорожены непонятно как.

Президент РФ подписал федеральный закон, который уточняет порядок проведения комплексных кадастровых работ (ККР) — они призваны исправить ситуацию с массовыми ошибками в ЕГРН.

ККР предусматривают кадастровый учет и уточнение сведений о недвижимости по всей стране. Расскажу, как это будет работать и что это значит для собственников земли и домов.

В пояснительной записке к законопроекту указано, что 35,5% зарегистрированных земель и 71,5% объектов капстроя внесены в ЕГРН без границ, то есть по ним не проведено межевание. В абсолютных цифрах это 22 и 31 млн записей в реестре соответственно. При этом в ЕГРН обнаружили более 8,5 млн реестровых ошибок. По опыту могу предположить, что их больше — от 15 до 18 млн. Не составляет труда найти коттеджные поселки и СНТ, в которых границы всех земельных участков определены неверно.

Ошибки, отсутствие границ и путаница с ними приводят к негативным последствиям:

• возникают конфликты собственников;
• государство не владеет полной информацией о недвижимости в стране, которая нужна, чтобы принимать решения — например, о мерах поддержки;
• собственники земель и зданий, основываясь на неточной или ошибочной информации, нарушают законы — строят там, где нельзя, прирезают куски городской или соседской земли.

Как получилось, что в госреестре такое количество ошибок? Думаю, в основном это последствия 20 лет работы неквалифицированных кадастровых инженеров, которые набили руку пристраивать вновь межуемые участки к участкам с неверными координатами. Обычно они знают, что делают, но не проявляют должную принципиальность.

Следовало бы как минимум отказаться от таких заказов, а в лучшем случае — поправить межевой план участка с неверными границами. Но для этого надо найти коллегу, который сделал такой план, и указать ему на ошибки. А возможно, и втянуться в судебное разбирательство.

Программа «Национальная система пространственных данных» предусматривает наполнение ЕГРН полными и точными сведениями в объеме не менее 95% к концу 2030 года. Чтобы добиться корректности данных, государство через контракты с профильными организациями само проводит межевания — сразу на большой территории. Это и называют комплексными кадастровыми работами.

Вот сколько денег дают на эти цели:

• 2024 — 0,541 млрд рублей;
• 2025 — 4,343 млрд рублей;
• 2026 — 6,077 млрд рублей.

Как видите, финансирование увеличивается, а значит, больше земель будут охвачены ККР. Но новый закон прекратит с 2025 года выделение субсидий на ККР регионам. Выяснилось, что эффективность работ на региональном уровне низкая, качество информации плохое. Все деньги федерального бюджета, предназначенные на эти цели, потратят на ККР федерального значения, их будет выполнять публично-правовая компания (ПКК) «Роскадастр». Она получит субсидии от Росреестра. У Роскадастра будет список кадастровых кварталов, где сделать ККР.

Федеральный закон уточняет, что в рамках ККР можно заходить в СНТ и обозначать там границы участков общего назначения. То же касается гаражных кооперативов. Но ККР для садоводческих товариществ возможны, только если есть проект межевания территории или другой документ о расположении участков в СНТ. Как минимум в половине СНТ, а это 7 из 15 млн садовых участков, таких документов нет.

В реестр внесут новые объекты, а старые ошибки исправят без участия собственников, — не придется заказывать межевание за свой счет.

В 2024 году средняя цена обычного, некомплексного межевания в московском регионе — 12 000—15 000 ₽, для РФ в целом — примерно вдвое меньше. Если участок попадет под ККР, эти деньги платить не надо: границы участков установит государство. Также ККР позволят исправить ошибки, до которых у собственников не доходят руки, поскольку не хочется платить за межевание или исправлять уже сделанный межевой план.

Но далеко не все территории подпадут под ККР. Исходя из письма Росреестра о результатах кадастровых работ можно полагать, что в перечень территорий для ККР федерального значения войдут кварталы, в которых:

1. Много земельных участков без границ и зданий без привязки к участкам.
2. Есть массовые реестровые ошибки, неверно установленные границы участков и домов.
3. Возможно образование новых земельных участков и для этого готовы документы, например проект межевания.

Есть также множество исключений для ККР. Например, в ККР не включают:

1. Объекты в зоне комплексного развития территорий.
2. Лесные участки, если нет проекта их освоения.
3. Участки, куда не попасть через смежные.
4. Участки, по сведениям ЕГРН, находящихся в кадастровом квартале, где выполняются ККР, но фактически расположенные в других кадастровых кварталах.
5. Участки, которые пересекают границы смежных кадастровых кварталов, если невозможно исправить описание местоположения границ.
6. Участки, чья площадь в результате ККР превышает площадь по ЕГРН более чем на величину предельного минимального размера земельного участка  либо более чем на 10 %, если предельный минимальный размер земельного участка не установлен.
7. Гаражные блоки, если сведения о гаражах содержатся в ЕГРН в виде сведений о зданиях  .

В общем, попасть в территорию ККР — везение. Но если получилось и кадастровый инженер поправил ошибки, сделал новое или обновил старое межевание, Росреестр должен в течение 10 дней после внесения изменений в ЕГРН отправить собственнику уведомление, что именно изменилось. Закон предусматривает уведомление по электронной почте, если ее адрес известен.

Технология выполнения ККР не предусматривает индивидуальных согласований, то есть у собственников ничего спрашивать не будут. Но если кто-то против результатов ККР, он сможет обратиться в согласительную комиссию. График заседания таких комиссий опубликуют позднее.

Очевидно, что качества и наполненности ЕГРН в 95% к 2030 году добиться не удастся. Объясню почему. В материалах к закону названа цена учета одного объекта недвижимости — 1200 ₽. Исходя из объемов финансирования получается так:

• 2024 — 450 000 объектов;
• 2025 — 3,6 млн;
• 2026 — 5 млн.

1200 ₽ на один объект — это чрезвычайно мало. Еще в 2021 году средняя стоимость этих работ была 1400 ₽. Потом она упала до 1200 ₽ за счет демпинга различных компаний, но упало и качество. Ряд контрактов пришлось расторгать или переносить сроки их исполнения. А ведь закон предусматривает ККР в том числе на удаленных, арктических территориях.

Скорее всего, участки под ККР быстро закончатся, а выделенный объем финансирования не позволит исправить все ошибки в реестре.

Тем не менее появление нового закона можно только приветствовать. Но есть и варианты его улучшения, вот четыре предложения.

Исключить требование для СНТ об обязательных документах для ККР. Сейчас нужен проект межевания территории или другой документ, определяющий проект застройки садоводства  . Примерно семь миллионов земельных участков подпали бы под ККР.

Отменить требование о недопустимости пересечения границ земельных участков и чересполосицы. В том числе для земельных участков в смежных кадастровых кварталах. Как при ККР, так и при обычном межевании добросовестные кадастровые инженеры не должны быть заложниками безответственных коллег, допустивших ошибки.

Если ошибка у соседа, ее надо устранять, а не пристраивать еще один участок к ошибочному. Сейчас такие проблемы приходится снимать через суд, за который платит собственник межуемого участка. Цена разбирательства, по моему опыту, — от 150 000 ₽. Проще или пристроиться, или вообще не межевать, что многие и делают.

Обеспечить выполнение Росреестром положения о допустимой прирезке при межевании. Есть требование о площади прирезки — до предельного минимального размера по правилам землепользования и застройки. Если в правилах предел не установлен, прирезка ограничена 10% от площади исходного участка. В 99% случаев для бытовых участков предел установлен, но Росреестр все равно указывает на норму до 10% от площади.

Если бы все работало как в законе, множество собственников сделало бы межевание за свой счет, не рассчитывая на ККР как на спасение.

Подумать об ответственности инженеров, допускающих массовые ошибки. Особо отличившихся уместно было бы лишать права на профессиональную деятельность, а нанесенный ими ущерб компенсировать из средств саморегулируемой организации или страховых фондов.

Сейчас, если посмотреть на реестр кадастровых инженеров, в котором есть и база качества их работы, это святые люди. Попробуйте найти в этом реестре инженеров, допустивших ошибки, — ничего не выйдет.