Как вид из окна влияет на стоимость квартиры?
Планирую взять квартиру в новостройке, но смущает, что перед окнами котельная. Ее здание не особо мешает: оно на 3—6 этажей ниже квартиры. А вот труба расположена почти перед окнами, чуть левее, в 90 м от стены новостройки, и возвышается над квартирой на 70—90 м. Вид из окна это сильно не портит, но тут на вкус и цвет. Ночью весело светится.
Из-за таких видовых характеристик цена квартиры на 1—1,5 млн рублей ниже остальных в том же комплексе, что безусловно привлекательно. Именно из-за этой скидки я и могу позволить себе такой метраж.
Квартиру хочу пять-шесть лет сдавать, затем либо продать, либо самим там жить.
Но есть сомнения: комфортно ли в ней будет? Безопасно ли это — могут ли быть заметные звуки, шумы и микровибрации? Будут ли снимать квартиру на долгий срок?
Ключевой момент этой истории в том, что вы можете позволить себе эту квартиру именно за счет скидки. Значит, сам комплекс и локация перспективнее по ценовым возможностям и сдать квартиру можно будет дороже, чем в ЖК попроще. Объясню подробнее, опираясь на опыт моей работы риелтором.
Что считают плохим видом на рынке недвижимости
По опыту, никого не обрадует, если окна квартиры выходят:
- На проезжую часть — особенно если это скоростная магистраль, хорда в Москве, большой перекресток рядом с метро или другим пересадочным узлом. Круглосуточный шум, выхлопные газы, рев мотоциклов и сигнализации будут постоянными спутниками жильцов такого дома.
- Железнодорожное полотно — сразу минус по цене и сложности при продаже в будущем.
- Площадку с мусорными контейнерами — это особенно критично для низких этажей. Верхние этажи могут страдать из-за вида на полигон ТБО. Такие видовые характеристики однозначно хуже, чем труба котельной.
- Другие окна при плотной точечной застройке города или в старой его части — это также снижает стоимость квартиры при продаже. В новостройках часто можно встретить планировки с видом на стену или балкон соседней квартиры. В таких объектах меньше угол обзора из окна и не хватает дневного света.
- Козырек входной группы или магазины, расположенные на первых этажах. Квартиры на первом, втором, а иногда и третьем этаже продают со скидкой из-за такого вида и шума от людей и техники.
Как вид из окна влияет на аренду
Как правило, для арендаторов вид из окна не так важен, как основные характеристики квартиры. В первую очередь смотрят на три параметра:
- Цену.
- Где расположена квартира — будет ли удобно добираться на работу, учебу, отводить ребенка в садик или школу.
- Качество ремонта, укомплектованность мебелью и техникой.
Вид из окна на воду, набережную или парк несомненно добавит стоимости. Но такая добавка или дисконт из-за плохих видовых характеристик будут незначительными относительно общей цены аренды.
Как вид из окна влияет на продажу
А вот на продажу квартиры на вторичном рынке вид из окон будет влиять гораздо больше. Если продать жилье нужно оперативно, как правило, это решают за счет:
- скидки;
- поиска целевого покупателя;
- повышения качества жилья с помощью ремонта и мебели.
Тут все зависит от грамотной оценки похожих объектов в конкретном районе, спроса и предложения, а также цели продажи квартиры.
Как труба может помешать
По поводу шума и вибраций от котельной — такое действительно случается. Шум могут создавать работающие насосы и другое оборудование, тяга на выходе из трубы. Это влияет на качество жизни.
Например, на подобную проблему жаловались жители Краснодара и Новой Москвы. Они рассказывали, что звук от работающей трубы при открытых окнах достигал 40 дБА. Это допустимый уровень шума даже для ночного времени, но людям он причинял дискомфорт и мешал засыпать.
По закону в дневное время, с 07:00 до 23:00, уровень шума в квартире не должен превышать 55 дБА, а в ночное — 45 дБА .
Чтобы исключить этот риск, рекомендую перед покупкой поговорить с жителями района, в котором вы присмотрели квартиру. Если труба мешает нормальной жизни, они точно вам про это расскажут. Также советую приехать на место в разное время суток, чтобы получить собственные впечатления от уровня шума и принимать решение о покупке исходя из этого. Котельная — это не соседский ремонт, который когда-нибудь непременно закончится.
Что в итоге
Вид из окон на трубу не сильно повлияет на стоимость аренды. По нынешним меркам 90 м до трубы — не самое маленькое расстояние. В некоторых ЖК дома расположены ближе друг к другу.
Гораздо важнее сама квартира: планировка, качество отделки, наличие мебели и техники. На аренду больше влияет транспортная доступность, близость социальной инфраструктуры и мест отдыха.
Пока вы будете сдавать квартиру первые пять-шесть лет, основные конкуренты успеют продать свои объекты. В ЖК останется не так много предложений. Возможно, даже скидка из-за вида с трубой выровняется. Или останется на том же уровне, что при покупке новостройки, — 1—1,5 млн рублей.
Вид из окон не так важен при выборе квартиры, как остальные параметры. Если бюджет ограничен, лучше выбрать квартиру с неудачным видом, но большей площади и в хорошем жилом комплексе.
