Почему государство стимулирует застрой­щиков и виноваты ли​ инвесторы в росте цен на жилье

Льготные ипотеки запустили в 2018—2022 годах, и они существенно разогрели рынок недвижимости.

Кажется, что за такими темпами роста не угнаться: цены на первичку за пять лет выросли на 104%, вторичка прибавила порядка 66%  . Дешевыми кредитами активно пользуются инвесторы, которые накупили много квартир по льготной ставке. Так, некоторые умудрились оформить на льготных условиях аж 26 ипотек.

Другая часть граждан, кто не смог или не успел взять льготную ипотеку, негодует, мол, инвесторы все скупают и отнимают шанс у обычных семей. Льготы разогнали и общую инфляцию — за счет роста спроса в смежных областях.

Попробуем взглянуть на ситуацию без эмоций и понять, почему государство вообще стимулирует строительный сектор и что перевешивает — положительные или негативные эффекты от льготных программ.

Строительство — не просто один из секторов производства. Это большая экосистема, которая влияет на десятки смежных отраслей: металлургию, стройматериалы, транспорт, банковскую сферу, страхование и маркетинг.

В 2024 году объем выпуска в строительстве и смежных отраслях превысил 22 трлн, или 14% ВВП страны  . Это достигается в том числе за счет мультипликативного эффекта: по экспертным оценкам, 1 ₽ в строительной отрасли генерирует 9—11 ₽ в смежных отраслях  .

Поэтому государство активно стимулирует стройку. Рост объема ввода жилья не только дает возможность населению улучшить жилищные условия, но и обеспечивает занятость и налоговые поступления. Сегодня в стройке и смежных отраслях задействовано более 11 миллионов человек. А объем налоговых поступлений составляет порядка 7 трлн рублей в год, или почти 13% всех собираемых в стране налогов  .

В то же время проблемы в секторе недвижимости, если их запустить, могут пошатнуть финансовую систему, и не только в стране, но и в мире. Яркий пример — ипотечный кризис 2008 года в США, который начался с лопнувшего пузыря на рынке недвижимости и банкротства крупного банка Lehman Brothers. Или ситуация в Китае: последние несколько лет крупнейшие застройщики страны балансируют на грани дефолта, это бьет по всем уровням китайской экономики, включая фондовый рынок, и несет риски для мировой финансовой стабильности.

Со стороны может показаться, что корень зла кроется именно в самом секторе строительства: если его переохладить или перегреть, начинаются проблемы. Но это применимо к любой отрасли, где избыточное стимулирование и непродуманные инициативы могут также привести к коллапсу. Просто рынок недвижимости — слишком значимая часть экономики, потому к ней приковано повышенное внимание государства.

С точки зрения экономики инвестор — источник притока капитала в реальный сектор. Когда частные лица берут ипотеку, покупают квартиры и ремонтируют их, они не просто пристраивают деньги, а запускают цепочку экономической активности.

С одной инвестиционной сделки государство и частный бизнес получают десятки платежей: налоги и пошлины, проценты по ипотеке, страховые премии, доходы риелторов, дизайнеров, строителей и мебельных магазинов. А если это объект под аренду, он обеспечивает жильем студентов, переселенцев, специалистов из других городов и туристов. Если город туристический, а предложений съемного жилья мало, цены станут заоблачными и отпуск для многих выйдет неподъемным. Съемные квартиры создают здоровую конкуренцию гостиницам и снижают стоимость отдыха.

Вот ключевые факторы, которые делают недвижимость привлекательным активом.

Защита от инфляции. В основе недвижимости — широкий спектр стройматериалов и услуг, таких как перевозки, финансовые продукты, рабочая сила специалистов разных профилей. Это своего рода потребительская корзина, которая дорожает в рамках общей инфляции. Поэтому исторически цена квартир растет в среднем примерно на размер инфляции. Я ранее уже сравнивал доходность разных активов за 20 лет и показывал, почему недвижимость — надежное средство сбережения.

Возможность получать пассивный доход. В отличие от многих других активов, недвижимость приносит прогнозируемый ежемесячный доход. Поэтому она хорошо подходит для получения пассивного денежного потока, а для многих становится альтернативой пенсии. И это гораздо проще, чем разбираться, как устроен пенсионный портфель из ценных бумаг.

Рентабельность арендного бизнеса. Сдача в аренду жилой недвижимости в 2025 году приносит в среднем 6,1% годовых  , коммерческая обычно приносит больше — от 8 до 12%. Кажется, что это немного. Но если учесть, что речь про реальную доходность, то есть за вычетом инфляции, которая учитывается в приросте стоимости самой недвижимости, доходность — на уровне рисковых активов.

При этом стоимость аренды в последние годы растет и опережает рост цен на новостройки. Так, в 2024 году аренда однушки подорожала в среднем на 31,4%, двушки — на 25,8%, трешки — на 27,6%  . В первой половине 2025 года аренда выросла на 3%, хотя в некоторых городах сильнее: например, в Санкт-Петербурге — на 16%  . Доходность от сдачи недвижимости со временем растет, особенно если считать к цене покупки.

Это понятный и комфортный актив. Недвижимость осязаема, ее можно физически использовать, в отличие от биржевых инструментов. Для многих это актив, который позволяет переждать трудные времена. Например, после развала СССР многие потеряли сбережения, но если у человека была квартира и ему не нужно было заботиться о том, где жить, это психологически поддерживало.

Кроме того, квартира сохраняла свою ценность, несмотря на гиперинфляцию начала 90-х. В случае чего недвижимость всегда можно продать или передать по наследству.

Наличие субсидий и налоговых льгот. Это возможность задействовать ипотеку по льготным ставкам, например ИТ-ипотеку или арктическую, таким образом получив дешевое кредитное плечо. А значит, инвестировать крупно с меньшим капиталом. Также государство предоставляет налоговые вычеты — на покупку жилья и на уплаченные проценты по ипотеке.

Низкие риски и длинные вложения. Несмотря на то что государство поощряет инвестиции в фондовый рынок, многие инвесторы в последние годы потеряли там много денег и разочаровались — из-за сильного падения акций, заморозки ценных бумаг в иностранном контуре и даже из-за невыплат по облигациям российских компаний.

Если же брать надежные инструменты, такие как банковские вклады, они в среднем дают реальную доходность на уровне инфляции и позволяют зафиксировать условия максимум на два-три года. Когда же покупать недвижимость, особенно в ипотеку, речь идет про стратегический горизонт 20—30 лет. Многие покупают жилье на будущее — для ребенка или себе на старость.

Развитие коллективных инвестиций. Одна из главных сложностей при покупке недвижимости — высокий порог входа: нужно сразу вложить миллионы. Устранить эту проблему позволяют коллективные формы вложений, в частности ЗПИФ. И они с каждым годом набирают популярность. Так, четверть инвестиционных вложений в Санкт-Петербурге приходится на ЗПИФ.

Все это обуславливает популярность недвижимости как актива. В 2024 году россияне купили квартир и домов на 14,4 трлн рублей  . Если же рассматривать приток инвестиций в коммерческую недвижимость и земли под девелопмент, в 2024 году они составили рекордные 1,2 трлн рублей — рост на 41% относительно 2023 года  .

Льготы хорошо работают тогда, когда они целевые. В России не всегда было так. Самая массовая льготная ипотека, запущенная в 2020 году, была представлена как антикризисная мера. Поддерживая спрос на жилищном рынке в разгар пандемии, государство одновременно поддержало и строительную отрасль, и все смежные индустрии. Но коронакризис закончился, а программу так и не завершили. Неограниченный доступ к государственным льготам привел к тому, что на протяжении четырех с лишним лет спрос на новостройки рос быстрее, чем их предложение. Это не могло не сказаться на ценах.

По задумке семейная ипотека была призвана поддержать демографию и улучшить условия жизни семей с детьми. Но в первые годы ее жестко не ограничивали, в том числе по количеству квартир в одни руки. Этим воспользовались инвесторы: массово скупали квартиры — для перепродажи или чтобы сдавать в аренду. Их тоже можно понять: они действуют рационально — когда получают возможность удачно вложить капитал, пользуются этим. Такова суть инвестиций.

На дешевых кредитах резко вырос спрос, и цены на жилье взлетели. Не забываем и про общий рост инфляции: рабочая сила и стройматериалы каждый год дорожают, себестоимость строительства — тоже. Например, в 2024 году инфляция в строительной отрасли составила 7,8%  .

Получается, из-за изначально слабых условий льготные программы дали обратный эффект. Вместо помощи населению они снизили возможности для реальных покупателей и позволили нажиться инвесторам. Теперь маржинальность их вложений обеспечивает бюджет, в том числе за счет налогов тех, кому ипотека оказалась недоступна. Людей это раздражает, их можно понять, поскольку решить жилищный вопрос не стало легче.

В конце 2023 года программу сделали более адресной, ограничив количество ипотек в одни руки, но это сильно на ситуацию не повлияло: рынок уже перегрелся.

К другим инициативам от государства тоже много вопросов: например, через ИТ-ипотеку государство фактически поддерживает людей с большими зарплатами, что странно. В 2024 году медианная зарплата ИТ-специалистов была вдвое выше, чем медиана по стране.

Государство постепенно исправляет баги. Так, в июле 2024 года свернули ипотеку с господдержкой 8%. Установили ограничения для ИТ-ипотеки: для Москвы и Санкт-Петербурга она больше не действует. Также с 2023 года свернули нулевые ипотеки, в которые изначально зашивалось удорожание объекта.

Центробанк дополнительно вводит лимиты, повышает требования к капиталу банков и изживает серые схемы при выдаче ипотек. Но государство могло бы действовать жестче, чтобы убрать лазейки: например, ввести ограничения по площади квартир и устранить схемы с донорской ипотекой.

Льготные ипотеки действительно разогрели рынок недвижимости, и кажется, что за такими темпами роста цен не угнаться. Так, в 2020—2023 годах доступность жилья достигла десятилетнего минимума. Средний рост зарплат по темпам был сопоставим с динамикой цен на вторичку — 71 против 77%, но не с разогретой льготными программами первичкой, которая прибавила 111%.

В то же время рынок недвижимости волатилен: бывают периоды не только бурного роста, но и спада или длительной стагнации. В такие периоды зарплаты опережают динамику цен на жилье. Например, в 2024 году они росли быстрее цен на квартиры — жилье за год в среднем стало доступнее на 15%. А в 2025 году с января по апрель средняя зарплата в стране выросла уже на 11,7% — с 89 тысяч до 99,4 тысячи рублей  . Недвижимость продолжила стагнировать: вторичка за тот же период прибавила 1,84%, первичка — 0,69%  .

То же самое касается и периода с 2008 по 2020 год, когда цены на недвижимость особо не выросли, а зарплаты планомерно индексировались. Как результат, если в 2010 году жилье в среднем стоило 100 зарплат, то к 2025 году — уже 50. Доступность за этот период выросла вдвое.

Если же рассматривать только период действия льготных программ, доступность жилья для россиян не выросла и не уменьшилась: средняя однушка в России сегодня стоит примерно столько же, сколько и до пандемии, — 40—50 месячных зарплат.

По опросам  , осенью 2025 года 36% россиян считают жилье доступным, хотя в апреле так думали 25%. Еще для 27% человек доступность жилья не изменилась, и только каждый десятый все еще полагает, что приобрести жилье стало сложнее. Люди оптимистичны в связи с началом снижения ставок и продлением семейной ипотеки: 33% опрошенных планируют купить недвижимость в ближайшие два года. Причем 64% из них — за счет своих накоплений на фоне высоких ставок по вкладам.

Цены на недвижимость не так волатильны, как рынок акций, но все же это риск, который принимает на себя инвестор.

Многие, у кого была возможность купить жилье в 2021—2022 годах, тянули с решением или ждали падения цен, а они не откатывались. Многие до сих пор ждут падения цен в 2025 году, хотя, по мнению экспертов, цены на рынке продолжат расти. Другие сожалеют об упущенных возможностях: поздно оформили ипотеку, не решились вложиться, не перепрыгнули в бизнес-класс. И такие сожаления скорее связаны с неудачным таймингом и нерешимостью рискнуть, а не с отсутствием возможностей.

Так, в 2022 году действовали нулевые ипотеки, которые не субсидировались государством, а главным образом работали за счет удорожания стоимости объекта. Например, таким образом можно было купить апартаменты, на которые априори не распространяются льготы от государства, в том числе маткапитал. Такая ипотека была доступна для всех, у кого были деньги на первоначальный взнос. Но не все решились: кого-то смутило удорожание, кого-то — статус нежилых помещений.

Любое вложение — это риски. И всегда есть шанс убыточной сделки. Так, если человек купил жилье в 2008 году, а продал в 2010 году, наверняка бы получил минус. И чем выше риски, тем выше ожидаемая доходность — это закон рынка. В этом случае инвесторам повезло, они смогли нажиться на росте цен. Но если бы государство сразу увидело свой промах и ввело, например, мораторий на продажу таких квартир в течение долгого срока или поднимало ставку до рыночной, если человек не регистрируется в этой квартире, ситуация могла развиваться иначе.

Еще стоит учитывать, что инвесторы, которые вкладывают в недвижимость, участвуют в реальном секторе, в отличие от тех, кто держит деньги под матрасом или инвестирует, например, в драгметаллы. Они активно тратят на ремонт, услуги специалистов и платят налоги. Поэтому нельзя однозначно сказать, что инвесторы виноваты в росте цен. Они лишь легально воспользовались системой стимулов, которую предоставило государство.

В здоровой экономике инфляция всегда присутствует, для России принято считать оптимальной 4%. Но фактически деньги обесцениваются быстрее: 1 000 ₽ в августе 2020 года эквивалентны более чем 1 500 ₽ спустя пять лет. Официальная инфляция за это время — 52%. И важно смотреть не только на цены, но и на динамику уровня доходов — становится ли жилье доступнее.

В 2020—2023 годах государство допустило спекулятивный разгон цен, доступность жилья снизилась. С 2024 года цены на жилье стагнируют, а средняя зарплата увеличивается — доступность снова растет. Как результат, в 2025 году она такая же, как и до пандемии. Это можно считать провалом льготных программ: жилье не стало доступнее. Но и не все так плохо, ведь в конце нулевых доступность жилья была вдвое хуже.

Чтобы поддержать незащищенные слои населения, у государства остаются компенсаторные инструменты: адресные субсидии, налоговые вычеты, льготы многодетным, молодым семьям. Такие льготы призваны сглаживать социальное неравенство, но при этом одновременно могут усиливать чувство несправедливости у других людей, так как адресованы лишь отдельным слоям населения, а круг получателей всегда устанавливает государство. Это чувствительный вопрос.

Государство заинтересовано в том, чтобы стимулировать инвестиции, демографию и запускать мультипликативный эффект в экономике. И идея создавать лучшие условия для семей здравая. Но форма реализации тех или иных инициатив часто страдает. Так, семейную ипотеку можно было сразу выдавать по одной в руки и более таргетированно — например, только на квартиры от 40 м². Это отсекло бы инвесторов, скупающих студии под аренду.

В российских реалиях недвижимость — популярный, понятный и сравнительно безопасный инструмент. Пока фондовый рынок нестабилен, а законодательство не стимулирует долгосрочные инвестиции в наукоемкие компании, недвижимость будет фаворитом. Инвестор смотрит всегда на соотношение риска и доходности. А в статье про долгосрочную доходность разных активов мы установили, что недвижимость под аренду — один из самых эффективных видов вложения.

В условиях, когда государственные стимулы сконцентрированы на строительстве, неудивительно, что капитал идет туда. И пока текущая модель не идеальна, она приводит к росту цен, перекосу в распределении ресурсов и социальному напряжению.