Как сдавать помещение через близкого родственника — ИП?

Для вас самый беспроблемный вариант — передать дочери нежилое помещение по договору безвозмездного пользования. Но для нее это может быть невыгодно в плане налогов.

Если вы захотите сдать дочери недвижимость «за рубль» с правом субаренды, то должны будете зарегистрироваться как ИП на спецрежиме — со всеми вытекающими обязанностями. А вот вариант с доверенностью на управление имуществом в вашем случае не подойдет.

Расскажу подробнее о каждом варианте.

Договор безвозмездного пользования называют договором ссуды. По нему вы — ссудодатель, человек, который передает помещение, а дочь-ИП — ссудополучатель, пользующийся недвижимостью.

Договор ссуды заключают письменно. В нем нужно указать:

1. ФИО и паспортные данные сторон.
2. Какую недвижимость и на какой срок передают в безвозмездное пользование.
3. Дату заключения договора, подписи.

Также надо прописать, что с предварительного согласия собственника ссудополучатель, то есть ваша дочь, вправе передавать помещение третьим лицам в аренду. После этого она сможет заключать с арендаторами договоры уже от своего имени  .

Договор безвозмездного пользования помещением не нужно регистрировать в Росреестре, даже если заключить его на год и более, в отличие, например, от договора аренды.

Если у вашей дочери нет кода ОКВЭД 68.20 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом», его надо добавить в ЕГРИП — это бесплатно.

Порядок такой:

1. Заполнить форму Р24001 — это можно сделать в специальном сервисе ФНС.
2. Отправить заявление онлайн, если есть квалифицированная электронная подпись, или распечатать его и принести в инспекцию.

Еще можно отправить бумаги через МФЦ или нотариуса. Последний заверит подпись на заявлении и сам отправит документ в налоговую.

Если документы в порядке, через пять рабочих дней налоговая пришлет лист записи в ЕГРИП с новым ОКВЭД.

Налоги для ссудодателя-физлица. Когда ссудодатель, будь то обычный человек со статусом ИП или без него либо фирма, передает имущество в безвозмездное пользование, он все равно остается его владельцем. То есть должен платить налог, в вашем случае — на имущество физлиц за переданную недвижимость.

При безвозмездной передаче помещения доход не возникает, поэтому НДФЛ платить не нужно  . Так считает и Минфин: по налоговому кодексу доход — это экономическая выгода в деньгах или натуральной форме. При безвозмездной передаче ссудополучатель за пользование имуществом платить не должен. Поэтому собственник не будет извлекать выгоду, которую надо облагать НДФЛ. Нет дохода — нет и налога.

Налоги для ссудополучателя-ИП. Приняв помещение в безвозмездное пользование, дочь-ИП должна включать в налогооблагаемый доход рыночную стоимость аренды аналогичной недвижимости. И платить с этой суммы НДФЛ или налог по УСН или АУСН — в зависимости от применяемой системы налогообложения  .

Сумму дохода от безвозмездно полученного имущества нужно подтвердить документом о рыночной цене аренды. Им может быть, например:

• справка, которую составила сама компания или ИП на основе доступной информации из интернета;
• отчет независимого оценщика.

НДС ссудополучатель не платит — неважно, кто он и какая у него система налогообложения.

Получается, что ваша дочь — ИП будет дважды учитывать доход от сдачи помещения в аренду и платить двойной налог. А поскольку она применяет УСН «Доходы», то не сможет учесть в расходах содержание и ремонт помещения. Это главный недостаток такого варианта.

В договоре аренды должно быть написано: «Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать помещение в субаренду». Тогда ваша дочь — ИП сможет сдавать недвижимость третьим лицам от своего имени, учитывать доход от субаренды и платить с него налог.

Что касается стоимости аренды, я бы не советовала устанавливать символическую цену. Дело в том, что по такой сделке вы с дочерью считаетесь взаимозависимыми лицами. ФНС следит, чтобы стоимость сделок между такими лицами соответствовала рыночной  .

Правда, ФНС обращает внимание не на все сделки взаимозависимых лиц, а только на те, что признаются контролируемыми. Это, к примеру, импорт и экспорт нефти, нефтепродуктов, черных и цветных металлов, драгоценных металлов и камней при годовом доходе от таких сделок более 120 млн рублей  .

Ваш договор аренды не контролируемая сделка. Но чтобы свести к нулю риск претензий от налоговиков, лучше не устанавливать цену, которая будет слишком низкой в сравнении с обычной стоимостью аренды аналогичного помещения. Либо будьте готовы экономически обосновать ценовую разницу.

Поскольку ваша дочь применяет УСН «Доходы», она не сможет учесть в расходах суммы, которые будет платить вам за аренду.

Кроме того, когда человек сдает в аренду нежилые помещения, налоговики расценивают это как фактическое предпринимательство. По закону гражданин может заниматься бизнесом без образования юридического лица с момента регистрации в качестве ИП  . Если же у человека нет статуса предпринимателя, значит, он занимается бизнесом незаконно. Это устойчивая позиция, и суды, включая Верховный, ее поддерживают.

За ведение бизнеса без регистрации ИП человека могут оштрафовать на 500—2000 ₽  . Но это мелочь по сравнению с возможными налоговыми последствиями:

1. Налоговики могут доначислить НДС на арендную плату и пени, поскольку будет считаться, что фактически ИП применяет общий режим налогообложения.
2. Могут оштрафовать за неуплату налога и неподачу деклараций по НДС.

Поэтому если вы выберете этот вариант, вам, как арендодателю, нужно будет зарегистрироваться в качестве ИП и выбрать один из спецрежимов:

1. патентную систему;
2. УСН «Доходы»;
3. автоматизированную упрощенку, если вы живете в Москве, Московской, Калужской областях или Республике Татарстан.

Какой спецрежим вам подойдет, с ходу не сказать. Для этого надо знать как минимум площадь помещения и регион, в котором оно находится.

Если вы оформите на дочь доверенность на право управления помещением, она не сможет заключать договоры с арендаторами от своего имени. Ваша дочь будет вправе решать только текущие вопросы, а арендодателем по договору будете вы, как собственник недвижимости. А значит, доходы от аренды будут вашими. То есть вам опять же надо регистрировать ИП, чтобы не было претензий по поводу незаконного предпринимательства.

Чтобы дочь могла официально получать вознаграждение за управление помещением, надо заключать договор доверительного управления имуществом. Но в вашем случае это невозможно.

Фирмы и ИП — участники такого договора могут применять только УСН «Доходы минус расходы». Если налоговые инспекторы узнают, что ваша дочь, применяя УСН «Доходы», подписала договор доверительного управления, то посчитают ее утратившей право на упрощенку с начала квартала, в котором заключен договор. Это приведет к доначислению налогов по ОСН и пеней за просрочку. Так что рассматривать этот вариант не стоит.