Как предпринимателю сэкономить на налогах при продаже недвижимости?
Равиль
спросил в Сообществе
Я упрощенец, хочу продать нежилое помещение и уплатить налог как ИП. Помещение приобрел до оформления ИП. Можно ли уплатить с продажи 6%, а не 13%? Имеет ли значение дата покупки?
Обычно при продаже недвижимости платят НДФЛ 13 или 15%, но для ИП действительно есть другой вариант. Если помещение использовали для бизнеса или в ваших видах деятельности указана покупка и продажа недвижимости, можно заплатить не НДФЛ, а УСН по ставке 6%. Расскажу подробнее.
Когда ИП может уплатить налог по УСН с продажи недвижимости
При продаже нежилого помещения ИП либо платит налог по УСН как предприниматель, либо НДФЛ — как обычное физлицо.
Платить налог по УСН как ИП можно, если :
- Он использовал эту недвижимость в бизнесе. Например, сдавал в аренду и платил с дохода налог по УСН или хранил там товары. Подтвердить это можно договором аренды, платежками на внесение аренды, отгрузочными документами с адресом склада. Если ИП подавал в ИФНС уведомление, чтобы не платить налог на имущество с бизнес-помещения, это тоже считают весомым доказательством.
- В ЕГРИП у предпринимателя указан вид деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» — код ОКВЭД 68.10. Заявить его ИП может при регистрации статуса или позже.
Для налогообложения неважно, когда купили нежилое помещение ― до оформления ИП или после.
В одном деле налоговая инспекция провела проверку ИП и доначислила ему налог по УСН, пени и штраф. Инспекторы установили, что предприниматель не включил в налоговую базу доход от продажи магазинов, которые ранее сдавал в аренду.
ИП не согласился с решением ИФНС и обжаловал его в суде. Он указал, что не заявлял продажу недвижимого имущества в качестве вида своей деятельности по коду ОКВЭД 68.10. Но суды не приняли этот аргумент.
Они отметили, что магазины не предназначены для личного или семейного использования и до продажи предприниматель сдавал их в аренду. Поэтому доход от реализации магазинов нужно включать в налоговую базу по УСН и платить налог с дохода. Верховный суд поддержал эту позицию .
Некоторые предприниматели делают вид, что соблюдают условия. Например, заявляют код 68.10 прямо перед продажей недвижимости. Или покупают нежилое помещение, сдают пару месяцев в аренду и потом продают. В таких случаях налоговая может посчитать, что ИП делает это специально, чтобы платить с доходов от продажи не НДФЛ, а УСН, и доначисляет первый налог.
«Безопасный» срок использования недвижимости в бизнесе в законе не прописан, в судебной практике рекомендаций тоже нет. Но чем дольше предприниматель пользуется помещением, тем лучше. То же самое с кодом ОКВЭД 68.10: в идеале должны быть реальные сделки или хотя бы подготовка к ним, например реклама или поиск контрагентов.
В каких случаях можно вообще не платить налог
Доходы от продажи недвижимости, которую предприниматель не использовал в бизнесе и не перепродавал профессионально, облагают НДФЛ. Надо ли его платить и сдавать декларацию 3-НДФЛ, зависит от срока владения имуществом.
Если минимальный срок владения истек, платить НДФЛ не придется . В общем случае это пять лет. Для нежилой недвижимости, которую получили в подарок от члена семьи или близкого родственника, по наследству или в порядке приватизации, минимальный срок владения — три года.
Если минимальный срок владения не истек, при продаже нежилого помещения надо платить НДФЛ. Налог можно уменьшить на имущественный вычет в размере 250 000 ₽. Альтернатива — вычесть расходы предпринимателя при покупке помещения. Если вы получили недвижимость в подарок или по наследству, при ее продаже тоже можно уменьшить НДФЛ.
Если продадите недвижимость меньше чем за 70% от ее кадастровой стоимости на 1 января того же года, доход от продажи будут считать равным этому значению.
Помещение продали за 900 000 ₽, а его кадастровая стоимость — 2 500 000 ₽. Для расчета НДФЛ налоговая возьмет доход 1 750 000 ₽: 2 500 000 ₽ × 0,7.
В некоторых регионах может быть коэффициент не 70%, а 100% .
Что в итоге
С доходов от продажи помещения можно уплатить налог по УСН, если его использовали в бизнесе или у предпринимателя был заявлен код ОКВЭД 68.10 и он занимался деятельностью по купле-продаже недвижимости.
В остальных случаях начисляют НДФЛ. Придется ли платить налог, будет зависеть от соблюдения минимального срока владения.
