Как эффективно пользоваться ипотекой в условиях неопределенности

Осенью 2023 года прошла первая конференция Т⁠—⁠Ж.

Мы говорили о том, как копить, зарабатывать, приумножать, защищать и тратить свои деньги. На сайте конференции можно посмотреть список докладов и получить доступ к записи выступлений.

Кредитный брокер Дмитрий Заборовский рассказал, как разумно использовать ипотеку и не попасть в долговую яму. Основные идеи — в конспекте.

Ипотека — финансовый инструмент, который решает две основные задачи:

1. Покупки жилья — для жизни, сдачи в аренду или инвестиций.
2. Финансовые.

Расскажу подробнее, какой может быть стратегия и выгода в каждом случае.

Квартира для жизни. Когда человек покупает квартиру для себя, он приобретает не только квадратные метры, но и комфорт, уют, безопасность и время. Например, покупает жилье ближе к работе, чтобы сэкономить несколько часов в день на дороге. Или переезжает в квартиру в пешей доступности от школы, чтобы дети могли добираться самостоятельно. Тогда такая покупка оправдана.

Но и тут важен баланс. Новая квартира, купленная в ипотеку, должна улучшать уровень жизни человека, а не загонять в кабалу и доводить до нервного срыва. Именно поэтому ежемесячный платеж по ипотеке должен быть комфортным и посильным. Иногда лучше выбрать жилье подальше и подешевле, но при этом сохранить финансовую и психологическую стабильность. Ипотека ни в коем случае не должна ставить крест на остальных сферах жизни.

Другой распространенный сценарий — когда родители покупают квартиру для детей-студентов. Если сумма ипотечного платежа сопоставима с арендой, нет смысла ориентироваться на ставку. Родители все равно в выигрыше, так как выплачивают кредит за свое. А если получится досрочно погасить ипотеку, у ребенка появится собственное жилье, что придаст уверенности на старте карьеры.

Или другой пример. В современных семьях, как правило, работают оба супруга, и когда у них появляются дети, родители не готовы отказываться от карьеры, чтобы водить их в секции. В таком случае семья покупает рядом квартиру для бабушек и дедушек, чтобы переложить на них часть забот по воспитанию. Если доход каждого из родителей превышает выплаты по ипотеке, это имеет смысл даже при высокой процентной ставке.

Аренда. Посуточная аренда активно развивается, и доходы по ней в среднем вдвое выше, что связано с ростом внутреннего туризма. Росту способствует и развитие услуг по управлению квартирой: в крупных городах сейчас нет необходимости самостоятельно готовить квартиру и встречать клиентов — можно делегировать это специализированным компаниям. Если вы периодически готовы вкладываться в косметический ремонт, можно рассматривать такой вариант инвестиций. Особенно если доход от сдачи в аренду будет полностью покрывать ежемесячный платеж по ипотеке.

Инвестиции. Человек покупает квартиру на этапе котлована с расчетом продать ее дороже на этапе ввода в эксплуатацию. Главное — оценить перспективы недвижимости и проработать план на случай, если через несколько лет она не изменится в цене или станет дешевле.

С инвестиционной точки зрения наиболее привлекательна недвижимость в курортных городах. С развитием электронных сервисов становится технически проще купить квартиру в другом регионе: не нужно никуда ехать на просмотр и оформление. По моему опыту, многие клиенты из самых разных городов России покупают жилье в Краснодарском крае, Москве, Питере. Доходность от перепродажи таких объектов, как правило, значительно выше, чем в других регионах.

Финансовые задачи. Ипотеку используют не только для покупки жилья. В целом это возможность получить крупную сумму на долгий срок под залог недвижимости.

Допустим, клиенту нужны деньги на бизнес, но при текущих ставках брать такой кредит нерентабельно. Выгоднее взять нецелевой кредит под залог имеющегося жилья — так можно получить крупную сумму с комфортным платежом и более низкой ставкой.

Неочевидный способ использования ипотеки — рефинансирование с дополнительной суммой. Так клиент объединяет все кредиты в один с посильным платежом и сохраняет хорошую кредитную историю. А дополнительные наличные используют для погашения кредитных карт и дорогих займов.

Что почитать по теме:

1. Что такое рефинансирование кредитов.
2. Как купить квартиру в Москве онлайн.
3. Как купить недвижимость в Сочи.
4. Насколько легко сдавать квартиру посуточно.

Выделю главные:

1. Еще пару лет будут доминировать льготные программы. Государство вряд ли откажется от поддержки застройщиков. В том или ином виде субсидированная ипотека сохранится в 2024 году.
2. Растущий интерес к ипотеке на строительство. По моим наблюдениям, заемщики больше ориентированы на самостоятельное строительство и выбор материалов. Так они получают необходимую им площадь и планировку и могут контролировать качество будущего жилья.
3. Сложно прогнозировать снижение ставки. Некоторые сейчас берут кредит на некомфортных для себя условиях с расчетом рефинансировать его через год, если ключевая ставка уменьшится. Это рисковая позиция. Психологически и финансово нужно быть готовым платить такой процент весь срок кредита.

Льготные программы. Ориентированы на покупку новостройки или жилья в определенной местности, например арктическая или дальневосточная ипотеки. Ставки по этим программам максимально выгодные.

Меньшая сумма кредита. Объем выдачи ипотеки по стандартной программе остается значительным, несмотря на увеличение ставки. И этому есть несколько объяснений:

1. Многие люди рассматривают покупку готового жилья, потому что им не по силам одновременно гасить ипотеку и оплачивать аренду квартиры. Ипотечные заявки на вторичном рынке доминируют над заявками по госпрограммам и покупкой в новостройках.
2. Из-за высоких ставок люди сокращают сумму следующего кредита. Если раньше клиенты часто рассматривали переезд из однушки в трешку, то сейчас большинство не готово к большой доплате, поэтому претендует только на двушку. Многие сделки проходят в виде альтернативной продажи, то есть собственник продает свое жилье и одновременно покупает новое.
3. Инвесторы часто покупают апартаменты, а на них не распространяется ни одна из льготных программ кредитования. Если инвестор видит потенциал роста, высокая ипотечная ставка его не смущает.

Брать заем под высокий процент имеет смысл только в том случае, если платеж остается комфортным для вашего бюджета — меньше или равный стоимости аренды, — а выгода от покупки перекрывает переплату.

Что почитать по теме:

1. Что такое арктическая ипотека.
2. Как мы купили частный дом по дальневосточной ипотеке.
3. Как я сравнивала программы льготной ипотеки.

Ипотека на ИЖС. Действуют несколько программ с субсидиями от государства: сельская ипотека, семейная и льготная по ставке до 8%. Но здесь нужно не только ориентироваться на ставки, но и внимательно изучить условия.

Сравним две программы кредита на ИЖС: семейную ипотеку со ставкой до 6% и льготную со ставкой до 8%. Обе программы подходят под строительство жилого дома, но по семейной ипотеке деньги перечисляют только подрядчику, аккредитованному банком. Подрядчики понимают, что заемщики зависят от них, поэтому завышают стоимость услуг.

А по господдержке можно строить дом как угодно и еще купить землю на эти деньги. Поэтому кому-то проще выбрать более высокий платеж по ипотеке, но не быть ограниченным выбором подрядчиков и материалов, а работать на своих условиях.

К тому же тех сумм, что предлагает государство, может быть недостаточно для строительства дома. Тогда заемщикам приходится оформлять ипотеку по стандартной ставке.

Платное снижение процентной ставки от банка. Такая программа есть не у всех кредиторов, и условия по ней различаются в разных банках. Поэтому перед тем как подавать заявку, стоит сравнить комиссию и переплату. Использовать эту опцию имеет смысл только в том случае, если собираетесь платить ипотеку без досрочного погашения и не планируете рефинансировать ее в будущем. При рефинансировании комиссию за снижение ставки не вернут.

Комбо-ипотека. Это комбинация льготных программ и стандартных продуктов банка. Допустим, лимита ипотеки с господдержкой не хватает для покупки квартиры, тогда банк выдает не две ипотеки, а одну — с усредненной процентной ставкой.

Обычно условия комбо-ипотеки распространяются на покупку жилья у определенных аккредитованных застройщиков. Если нужного застройщика нет в списке, узнайте в интересующем вас банке, что нужно сделать, чтобы его аккредитовать. Часто достаточно представить подтверждение аккредитации объекта от двух крупных банков — его можно запросить в отделе продаж застройщика.

В любой ситуации можно оформить ипотеку на выгодных условиях. Чтобы понять, стоит ли брать ипотеку сейчас, нужно ответить себе на несколько вопросов:

1. Зачем? Какие задачи решает этот кредит?
2. Сколько стоит? Важно учесть все комиссии и дополнительные расходы — на ремонт, налог, страхование и другие.
3. Какой у вас план на случай непредвиденных обстоятельств? Если ставка не снизится, нужно быть готовым к высокому платежу в течение всего срока ипотеки. А инвесторы должны понимать, что будут делать, если стоимость недвижимости не вырастет или даже снизится.