Как льготная ипотека навредила рынку недвижимости: 5 аргументов от экономистов

Экономисты математически объяснили, что происходит с рынком недвижимости из-за льготных ипотек.

Экономисты ЦБ провели исследование, в котором попытались оценить, как льготные ипотечные программы влияют на цены, объемы строительства и экономику страны. Для этого они создали математическую модель — своего рода симулятор экономики.

Если посмотреть на свежую попытку такого моделирования, можно сделать вывод: от льготной ипотеки проблем больше, чем пользы. Вот к чему привело субсидирование ставок, если опираться на науку и цифры.

Программы льготного кредитования подстегнули рынок. На пике своего действия в середине 2024 года они привели к дополнительному удорожанию первички на 20%. Люди покупали жилье по низким ставкам, но выгода от покупки частично или полностью съедалась дороговизной квартиры.

Такой эффект от программ субсидирования начал усиливаться по мере увеличения рыночных процентных ставок ипотеки. Во втором квартале 2024 года все ожидали отмены безадресной льготной ипотеки, а рыночные ставки находились в районе 19,7%. Это создало максимальный спрос на льготные программы.

С 2025 года началось охлаждение, и вклад оставшейся семейной ипотеки в цены стал отрицательным, то есть она оказывает уже не повышающее, а понижающее давление относительно уровня, который был бы при отсутствии программы.

Экономисты объясняют это частичным исчерпанием спроса: льготные ипотеки взяли все, кому они были нужны и не нужны. Так как недвижимость люди меняют не так часто, спрос закономерно снизился. Кроме того, покупатели стремились купить квартиры побыстрее, так как боялись, что в будущем льготы отменят или условия выдачи кредитов ужесточат. Рынок работал с опережением.

Люди стали тратить больше на ипотеку и жилье, сокращая расходы на другие товары и услуги. Это видно по тому, что льготная ипотека почти не сказалась на общем ВВП страны: деньги и спрос просто перетекли в новостройки из других секторов экономики.

Выросли доходы строительного сектора и людей, которые там заняты. При этом потенциальные доходы в других отраслях уменьшились — это значит, что люди могли бы зарабатывать больше, если бы ресурсы не отвлекал строительный сектор. Так, стройка перетянула из других отраслей рабочие руки: на пике гонки зарплат плиточники или сантехники зарабатывали до 250 000 ₽ в месяц, а квалифицированные сварщики или крановщики — еще больше.

Льготные программы ипотеки за счет повышенного спроса способствовали общему росту потребительских цен в стране.

Рост инфляции, в свою очередь, приводит к росту инфляционных ожиданий, то есть представлений людей о будущей инфляции. А повышенные ожидания — источник нового витка роста цен. Вот как это работает:

1. Чем хуже инфляционные ожидания, тем больше желание купить недвижимость, так как в представлении заемщиков ипотечный долг со временем обесценится и платить фактически придется меньше.
2. Недвижимость в России традиционно считается защитным активом на время кризиса: растут цены в магазинах — покупай жилье.

На этом фоне эффективность политики ЦБ снизилась, опять же, из-за льготных ипотек. Стандартные меры борьбы с инфляцией через повышение ключевой ставки и снижение спроса за счет более дорогого кредита не сработали, так как льготники не ощутили ужесточения условий и продолжили покупать недвижимость.

Программы субсидирования кредитования не раз менялись, и каждое ужесточение сопровождалось желанием определенных категорий заемщиков запрыгнуть в последний вагон.

Сильнее всего это проявилось во втором квартале 2024 года — прямо перед завершением основных программ и на фоне высоких рыночных ставок.

В исследовании экономистов ЦБ не упомянут и последний всплеск в конце 2025 и начале 2026 года, когда государство объявило, что с 1 февраля 2026 года будет только одна семейная ипотека на семью — супруги не смогут взять два кредита.

Ожидание конца льгот заставляет принимать поспешные решения: спрос возрастает, цены — тоже.

По словам вице-премьера России Марата Хуснуллина, почти 1,9 трлн рублей из федерального бюджета в 2025 году ушли на компенсацию процентных ставок по льготным ипотечным кредитам. Это позволило заемщикам получать, например, семейную ипотеку под 6%, тогда как реальная рыночная ставка была 19—20%. Разницу банкам возместило государство.

Экономисты предупреждают о фискальных последствиях. Государству придется выбирать из двух вариантов:

1. Оплачивать льготы за счет снижения других расходов бюджета — проще говоря, резать затраты.
2. Гасить ипотеки за счет повышения налогов.

Если использовать для расшифровки экономического исследования язык метафор, льготная ипотека сработала как педаль газа, которую втопили посильнее, чтобы разогнать машину. И вместо оптимального режима езды получилось, что бензин быстро кончился, еще и двигатель перегрелся. Ногу с педали сняли, и в итоге автомобиль теперь катится по инерции.

В докладе экономистов об этом прямо не сказано, не нельзя недооценивать и поведенческие факторы. Пожалуй, каждое изменение в льготных программах сопровождалось неразберихой, как именно все будет меняться, что только усиливало ажиотаж. В феврале 2026 года все еще не решен вопрос, что будет с семейной ипотекой, хотя замглавы Минстроя Никита Стасишин уже подтвердил, что ее параметры будут иными.

Кроме того, даже по стабильно работающим программам субсидирования возникают проблемы — например, заемщики сталкиваются с необходимостью «ловить лимиты».

Развитие ситуации зависит от положения дел в экономике и ключевой ставки. В отличие от обычных ипотек для людей, ставки для государства плавающие и привязаны к ключевой. Обязательства бюджета рассчитываются так: Ключевая ставка + Надбавка банка − Льготный процент заемщика.

Плавающие выплаты на десятилетия вперед — это большой риск для стабильности бюджета. Именно по этой причине государство и стало последовательно отменять льготы.