Кому перестанут давать ипотеку в 2025 году

Банк России теперь может регулировать объемы оформления кредитов с высокими рисками.

Закон заработает с 1 апреля 2025 года, ограничения по ипотеке регулятор планирует ввести с 1 июля 2025 года.

Расскажу, каких кредитов это коснется, как будут устанавливать ограничения и что это значит для заемщиков.

Заемщикам, у которых уже есть кредиты, станет сложнее получить ипотеку. Схема работает так. Центробанк имеет право устанавливать МПЛ — макропруденциальные лимиты. Это предельная доля рискованных займов в структуре всех кредитов того или иного банка. С 2022 года это работает для потребительских займов, теперь распространяется и на ипотечные.

МПЛ устанавливают раз в квартал.

Госдума внесла изменения в закон «О Центральном банке Российской Федерации» и закрепила такую схему. А как именно ЦБ будет устанавливать лимиты — это дело регулятора.

Качество ипотечных займов в последние годы снизилось, и Центробанк считает это проблемой: если люди не смогут расплачиваться по кредитам, плохо будет всем.

Ухудшение выражается двумя показателями:

1. Долговая нагрузка ипотечных заемщиков растет ежегодно — у россиян много кредитов, и они берут еще.
2. Большую часть ипотечных кредитов банки выдают с минимальным взносом. Соотношение цены выданного кредита к стоимости залога, LTV, опасное.

Идея ограничивать выдачу высокорисковых займов показала свою эффективность на потребительских кредитах. В четвертом квартале 2023 и первом квартале 2024 года количество заемщиков с высоким ПДН снизилось: людей с долговой нагрузкой более 50% стало почти в два раза меньше — 34% против 63%.

Для расчета МПЛ в зависимости от вида ипотеки будут учитывать такие показатели:

• размер первоначального взноса заемщика;
• показатель долговой нагрузки клиента;
• соотношение суммы кредита к реальной стоимости залога, LTV;
• срок займа.

Например, по ипотечным займам по ДДУ ограничения будут устанавливать с учетом ПДН, первого взноса и срока кредита. По ипотеке на готовое жилье параметры будут немного другие: ПДН, срок займа и LTV.

Ограничения будут вводить в два этапа:

1. С июля 2025 года МПЛ заработают для ипотеки по ДДУ и на покупку готового жилья — квартиры или апартаментов.
2. С 1 января 2026 года МПЛ заработают для ипотеки на ИЖС и других ипотечных займов, например кредитов под залог недвижимости.

По замыслу ЦБ в обязательном порядке МПЛ будут устанавливать для кредитов с первоначальным взносом менее 20%, когда сумма займа более 80% от стоимости залога, и с долговой нагрузкой заемщика более 50%. Для таких займов будут самые строгие ограничения, их ЦБ называет МПЛ-1.

При этом, если у заемщика ПДН более 80%, а первоначальный взнос более 70%, то есть сумма займа менее 30% от стоимости залога, такой кредит не подпадает под МПЛ. Также не подпадают под лимиты займы клиентов с ПДН 50—80% и взносом от 50%.

С 2022 года ЦБ начал также увеличивать коэффициенты рисков по ипотечным кредитам — это еще один рычаг, который есть у регулятора. Последние ужесточения были 1 марта 2024 года. Они направлены на то, чтобы сделать выдачу рискованных ипотек просто невыгодной для банков. Это макропруденциальные надбавки, МПН, — они прямо не запрещают выдачу высокорисковых займов, но требуют от банка формировать повышенные резервы под такие кредиты.

В отличие от надбавок, макропруденциальные лимиты будут прямо запрещать банкам выдавать ипотеку заемщикам с высокой нагрузкой, как только закончится лимит для таких клиентов.

Еще с 1 января 2025 года заработают стандарты ипотечного кредитования, которые направлены на улучшение качества ипотечного кредитования и защиту заемщиков, но ограничивают банки.

Перед обращением за ипотекой стоит внимательно проанализировать свою кредитную нагрузку и по возможности закрыть займы.

Отдельная опасность исходит от кредитных карт: иногда банки считают их в качестве выданного кредита, даже если лимит не используется много лет. Люди же просто не помнят о кредитках. До подачи заявки на получение ипотеки кредитные карты лучше закрыть.

Заемщикам, у кого уже есть ипотека и они планируют взять вторую, например на ИЖС, возможно, стоит сейчас рассмотреть оформление такого займа поскорее. С 1 июля 2025 года часть таких заемщиков может не пройти — или банки будут требовать большой первоначальный взнос.