Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

С помощью кадастровой стоимости объекта государство говорит, сколько на его взгляд стоит та или иная недвижимость.

Кадастровую стоимость устанавливает государство. Ее определяют по объективным характеристикам: расположению недвижимости и тому, что представляет собой имущество.

Чтобы определить кадастровую стоимость, государство проводит кадастровую оценку по специальной методике. Так власти пытаются примерно понять, сколько стоит недвижимость на рынке.

Чем отличается от рыночной. Рыночная стоимость — это самая вероятная цена, за которую конкретный объект оценки можно продать на рынке в условиях конкуренции и при условии, что на стоимость сделки не влияют никакие чрезвычайные обстоятельства.

Рыночная цена учитывает все факторы: год постройки, планировку, этажность дома и этаж, на котором расположена квартира, инфраструктуру, техническое состояние и даже сторону, на которую выходят окна. На рыночную цену влияет состояние квартиры или дома: ремонт, перепланировки. Рыночная цена может упасть из-за обременений или проблемных собственников.

Кадастровая стоимость тоже учитывает многие параметры, из которых складывается рыночная цена. Например, транспортную доступность, развитость инфраструктуры, расположение дома: центральный район, спальный или окраина.

Основная разница между кадастровой и рыночной ценой в том, что кадастровая рассчитывается методом массовой оценки. Чтобы ее определить, берут большое количество объектов на определенную дату, используют стандартные методики и статистический анализ. При этом не учитываются индивидуальные характеристики дома или квартиры, поскольку физическое обследование каждого объекта провести невозможно. Грубо говоря, берут дом и присваивают всем квартирам одинаковой площади в этом доме одну кадастровую стоимость.

Стоимость недвижимости по кадастру учитывается при расчете земельного и имущественного налогов  .

Земельный налог уплачивают за земельные участки, а налог на имущество физических лиц — за остальную недвижимость. Рассчитывают оба налога исходя из кадастровой стоимости — налоговой базы  :

Кадастровую стоимость берут по состоянию на 1 января года, за который исчисляется налог. Земельный и имущественный налог за 2026 год будут рассчитывать от кадастровой стоимости 2025 года, если только она не выросла за счет изменения характеристик недвижимости.

Налог на доходы при продаже квартиры. При продаже квартиры платят НДФЛ от вырученной суммы. Ставка налога — 13% от стоимости квартиры. Если же она стоила по договору дороже 2,4 млн, свыше этой суммы НДФЛ будет 15%  .

Налоговая сравнивает эту сумму с кадастровой стоимостью. Минимальный налог рассчитывают от 70% кадастровой стоимости. Это не дает сильно снизить НДФЛ за счет искусственного занижения цены недвижимости в договоре.

Если бы налог считали от цены договора, продавец мог бы сэкономить: налог считался бы от 6 млн — цены договора за вычетом в 1 млн.

А вот как будет по прогрессивной шкале налогообложения. Например, квартиру в Москве продали за 17 млн, а покупали за 14 млн. Можно уменьшить налогооблагаемую сумму на расходы, тогда доход будет: 17 млн − 14 млн = 3 млн  .

За первые 2,4 млн нужно уплатить 13%: 2,4 млн × 13% = 312 000 ₽. За остаток — повышенный налог: 15% × (3 − 2,4) = 90 000 ₽. Общий налог: 312 000 + 90 000 = 402 000 ₽.

Налог при получении квартиры в подарок не от близкого родственника тоже равен 13% от дохода и 15% от стоимости сверх 2,4 млн. Доходом считается кадастровая стоимость квартиры  .

Но если квартиру подарил близкий родственник, например бабушка или сестра, с которой хотя бы один общий родитель, то налог платить не придется, а кадастровая стоимость не будет иметь значения  .

Нотариальные расходы на сделки с квартирой. Чтобы удостоверить сделку, нужно уплатить госпошлину. Она рассчитывается исходя из наименьшей стоимости, указанной в документах: рыночной или кадастровой  .

Например, к нотариусу обращаются, когда  :

1. Продают одну долю в праве общей собственности. При этом покупатель доли и собственник другой может быть одним человеком, но к нотариусу все равно придется идти  .
2. Имущество передают в доверительное управление. Например, если опекун управляет ценным имуществом, которое принадлежит несовершеннолетнему.
3. Продают недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному.
4. Дарят недвижимость или долю в ней  .

Рассчитать налоги. Налоговая сама исчисляет налоги на имущество и землю и рассылает людям уведомления в личный кабинет налогоплательщика или по почте. Заранее сориентироваться по сумме налога можно с помощью кадастровой стоимости недвижимости.

Если вы получили имущество в дар не от близкого родственника, то НДФЛ исчисляют из кадастровой стоимости. Его величину вы посчитаете, когда будете заполнять декларацию.

Получить ипотечный кредит. Кадастровая стоимость нужна, чтобы получить кредит под залог недвижимости.

Оформить наследство. Нотариус рассчитает госпошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство, исходя из рыночной или кадастровой стоимости.

Обратиться в суд. От кадастровой стоимости будет считаться госпошлина при имущественных судебных спорах в отношении недвижимости. Например, если кто-то построил дом и узаконивает его через суд.

Сделать это можно по адресу объекта или его кадастровому номеру на госуслугах или на сайте Росреестра.

Номер указан в свидетельстве о государственной регистрации права собственности, которые выдавали до 2016 года, или в выписке из ЕГРН. Если на руках есть старая выписка, в ней тоже указана кадастровая цена имущества, но она может быть неактуальной.

На сайте Росреестра можно узнать стоимость квартиры или земельного участка на момент запроса.

По адресу объекта и когда нет адреса. Если известен только адрес и Росреестр не нашел по нему информацию, проще всего посмотреть кадастровую стоимость на публичной кадастровой карте. На ней нужно найти свой город и дом, узнать кадастровую стоимость всего дома, разделить ее на площадь дома, которая будет указана там же, и умножить на количество своих квадратных метров.

Если не знаете адреса, но есть кадастровый номер недвижимости, можно найти объект по нему. Тогда поиск сократится до двух шагов — система сразу покажет информацию о нужном объекте.

Если не знаете ни точного адреса, ни кадастрового номера, выяснить стоимость не выйдет: без идентифицирующих сведений система не поймет, что искать.

Выписка из ЕГРН и ее образец. Можно получить выписку из ЕГРН, чтобы уточнить кадастровую стоимость объекта недвижимости. Выписку выдают в электронном виде или в территориальном отделе, а также высылают почтой в течение трех дней.

Такие выписки обезличены: в них нет информации о собственниках. Выписки с личными данными могут получать только сами собственники либо нотариусы для наследников или покупателей по предварительному договору купли-продажи.

По закону выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости бесплатная для всех обратившихся  .

Кадастровую стоимость можно узнать, запросив через госуслуги выписку из ЕГРН: электронная выписка бесплатная и придет через несколько минут.

Из чего складывается. На стоимость по кадастру влияют: местоположение, назначение — жилое или нежилое, этаж и количество этажей в здании, год постройки, материал стен, площадь недвижимости или земельного участка, наличие коммуникаций, экономическая ситуация в регионе, категория земель, если речь идет о земельном участке.

Как часто проводится оценка кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в четыре года, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — не чаще одного раза в два года. Исключение — внеочередная государственная кадастровая оценка. Например, ее могут проводить, если региональный индекс цен на недвижимость упал на 30 и более процентов  .

Негосударственная оценка объекта может проводиться чаще. За нее платит тот, кто ее заказал. Например, если собственник считает, что кадастровая стоимость квартиры завышена, поэтому он собирается ее оспаривать, он заказывает свою оценку, чтобы узнать актуальную цену.

Это происходит, если меняются характеристики недвижимости.

Кадастровая стоимость повышается, если:

1. Увеличилась площадь объекта. Например, когда делают пристройку к дому или объединяют земельные участки.
2. Развилась инфраструктура. Например, если рядом с домом построили школу или метро.
3. Сделали реконструкцию. Например, перекрыли крышу, заменили изношенный лифт.

А снижается, если:

1. Уменьшилась площадь объекта. Например, когда продали часть земельного участка.
2. Ухудшилась инфраструктура. Скажем, если недалеко от дома построили мусороперерабатывающий завод.
3. Увеличился износ. Например, если дом построили 40 лет назад и там не было капитального ремонта, его состояние постепенно ухудшится, а стоимость пойдет вниз.

Теоретически на публичной кадастровой карте по кадастровому номеру можно узнать, как рассчитана стоимость объекта недвижимости. На практике легко увидеть, какое региональное ведомство заказало оценку, какой эксперт оценивал кадастровую стоимость и когда ее внесли в ЕГРН. А на графике видно, как менялась стоимость объекта в разные годы.

Но с конкретными сведениями об оценке возникают проблемы. Можно скачать больше десятка заархивированных файлов с отчетом об оценке, исходными данными и систематизированными сведениями. Объем некоторых архивов — до нескольких гигабайтов. Но нужный файл может быть поврежден — тогда деталей о своем объекте не получить. Остается надеяться, что новая публичная кадастровая карта со временем наладит работу.

Если кадастровая стоимость резко изменилась, можно сделать запрос в ведомство, которое проводило оценку, — оно и его адрес указаны в Национальной системе пространственных данных. А потом, если нужно, оспорить государственную оценку.

Да, если она значительно больше рыночной или завышена из-за нарушения методики оценки  .

Базовая ставка ежегодного налога на жилую недвижимость — 0,1%, так что, если кадастровая стоимость больше рыночной на несколько миллионов рублей, это существенно  .

Завышенная кадастровая стоимость может влиять на НДФЛ — продал по справедливому рынку, а платить придется с 70% кадастровой стоимости.

Если кадастровую стоимость снизят, налог пересчитают с даты внесения ошибочной информации в ЕГРН, но максимум за три года  .

С 1 января 2026 года все ошибки, связанные с кадастровой стоимостью, рассматривают одинаково: об ошибке нужно заявить в организацию, которая проводила расчеты. Если ответ не понравится, можно обжаловать его в порядке административного судопроизводства  .

До суда. Оценка кадастровой стоимости — в ведении правительства региона или специального учреждения для кадастровых вопросов  , куда и подают заявление об исправлении ошибок по форме, утвержденной Росреестром.

В нем указывают ФИО, адрес места жительства, кадастровый номер объекта и причины, по которым заявитель считает кадастровую стоимость неверной. Можно приложить документы в подтверждение своей позиции.

Учреждение рассмотрит заявление в течение 30 календарных дней и известит о решении еще в течение трех рабочих дней  .

В суде. Если ведомство по оценке кадастровой стоимости откажет в пересмотре кадастровой стоимости, можно обратиться в суд.

Чтобы оспорить кадастровую стоимость, подают административный иск об оспаривании решения органа власти.

Обратиться в суд можно в течение пяти лет с даты внесения в ЕГРН неверной кадастровой стоимости  .

Иск по таким делам подается в Верховный суд республики, краевой, областной суд по адресу ответчика  . Ответчиком будет ведомство, решение которого оспаривают.

Административное исковое заявление составляют по общим правилам, которые предусмотрены для таких документов  .

В иске обязательно указывают:

1. Название суда.
2. Данные истца: ФИО, паспортные реквизиты, место жительства или место пребывания, дата и место рождения, номера телефонов, адреса электронной почты. Если участвуете через представителя, нужны также его данные.
3. Данные ответчика: его наименование, адрес, номера телефонов, адреса электронной почты, если известны.

К иску прикладываются:

1. Выписка из ЕГРН.
2. Копия правоустанавливающего документа на недвижимость, если заявление подает собственник.
3. Отчет специализированной компании об оценке рыночной стоимости на бумаге или флешке.
4. Доверенность, если документы подает представитель.
5. Документ представителя о высшем юридическом образовании или ученой степени по юридической специальности.
6. Документ, подтверждающий, что копии иска и прилагаемые к нему документы отправлены другим лицам, участвующим в деле. Например, почтовая квитанция или копия вашего экземпляра заявления с подписью адресата.

Госпошлина — 15 000 ₽ для организаций и 3 000 ₽ для физлиц  .

Если оспариваете кадастровую стоимость нескольких объектов недвижимости, пошлину надо платить за каждый объект.

Суд должен рассмотреть заявление в течение двух месяцев со дня его поступления. Если решение будет положительным, требования удовлетворят и кадастровую стоимость снизят — ее укажут в резолютивной части решения.