Как узнать кадастровую стоимость земельного участка

Кадастровая стоимость земли — это цена, которую определяют методом массовой оценки, то есть по формулам.

В идеале кадастровая стоимость примерно равна рыночной, на нее в первом приближении можно ориентироваться при покупке недвижимости. Например, сравнить цену продавца земли с кадастровой и понять, не просит ли он слишком много или мало.

В статье расскажу, как определяется кадастровая цена, как ее узнать и всегда ли она объективна.

Массовая оценка земель — это оценка похожих территорий. Ее проводит специализированное государственное бюджетное учреждение. Оценщики предполагают, например, что участки в центре города под ИЖС стоят одинаково. В основе кадастровой оценки — множество объединяющих факторов  . Вот некоторые:

• местоположение земельного участка: удаленность от мегаполиса или районного центра;
• есть ли инженерная и транспортная инфраструктура: газ, вода, электричество, дороги;
• категория земли, если она влияет на стоимость, вид разрешенного использования;
• площадь участка;
• входит ли участок в зону с особыми условиями использования территории;
• форма участка: например, участок с соотношением сторон больше 1:3,5 считается сильно вытянутым и стоит меньше;
• есть ли обременения и ограничения.

Оценщики также учитывают реальную стоимость сделок — берут эти данные из объявлений, результатов торгов и у партнерских организаций. Затем выводится формула расчета кадастровой стоимости для единицы площади.

Кадастровую стоимость определяют, когда:

• образуется новый участок — например, в результате раздела;
• участки объединяют или перераспределяют;
• меняются существенные характеристики земли, например вид разрешенного использования, или уточняется площадь.

Кроме того, регулярно проходит государственная кадастровая оценка земель, главная задача которой — актуализировать информацию о ценах. Раньше периодичность оценки была установлена в три-пять лет, регионы могли сами определять сроки. В 2024 году регулярность не определили  . В будущем кадастровую оценку власти планируют проводить одновременно во всех субъектах РФ раз в четыре года.

В первую очередь кадастровая стоимость земли нужна, чтобы исчислить земельный налог. Еще по ней определяют цену аренды или выкупа участка у государства, стартовую цену аукциона или соотношение стоимости имущества при разделе.

История кадастровой стоимости бывает востребована:

1. В судах. Очень часто в судебных постановлениях можно увидеть, что по кадастровой стоимости судья решает, на рыночных ли условиях совершена сделка и есть ли признаки притворности или кабальности.
2. При оформлении наследства. Кадастровая стоимость нужна, чтобы рассчитать пошлину за нотариальные действия. Берется стоимость недвижимости на момент смерти наследодателя: может пройти много лет.
3. Для аналитических прогнозов. Данные о кадастровой стоимости используют в социально-экономических анализах территорий и в расчетах инвестиционных проектов. Считается, что в развивающихся регионах кадастровая стоимость растет, а в депрессивных снижается.

Раньше разница кадастровой и рыночной стоимостей могла быть десятикратной. В 2024 году такого уже нет: результаты кадастровой оценки земель в целом объективны, но это «средняя температура по больнице». Возможны отдельные существенные отклонения.

Посмотреть на публичной кадастровой карте. Этот сервис Росреестра позволяет посмотреть кадастровую стоимость любого земельного участка — не обязательно своего.

В основном меню выберите «Участки» и введите в строку кадастровый номер. В открывшемся окне появятся данные по земле и ее кадастровая стоимость.

Также можно просто просматривать карту и щелкать по участкам, чтобы посмотреть информацию по ним.

Не стоит пользоваться многочисленными коммерческими клонами сервиса Россреестра. Данные там могут устареть, а скриншоты не примут в суде, так как это не официальный источник.

Узнать по онлайн-справке об объекте недвижимости. Такую справку можно получить на сайте Росреестра. Потребуется кадастровый номер или адрес земельного участка.

Из справки можно сразу перейти на карту и увидеть участок на местности. Кроме того, будет видна вся прочая общедоступная информация, например данные об обременении и собственности.

Есть два варианта.

Посмотреть в фонде данных государственной кадастровой оценки. Этот сервис доступен на сайте Росреестра. Надо ввести кадастровый номер земельного участка, больше ничего не требуется.

Через госуслуги. Надо заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости  .

Получить выписку может любой человек на любой земельный участок. Выписка бесплатная.

В выписке будут:

• кадастровая стоимость участка на запрашиваемую дату;
• даты определения и утверждения кадастровой стоимости;
• реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости;
• дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН;
• дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, если такое было;
• дата начала применения кадастровой стоимости.

Чтобы определить кадастровые цены за разное время, придется заказывать несколько таких выписок из ЕГРН — на разные даты. Это не очень удобно, поскольку сначала придется получить актуальную выписку и узнать дату последнего утверждения кадастровой оценки. Потом заказывать еще одну и так пробираться вниз по датам до нужной.

После образования или преобразования земельного участка некоторое время у него не будет кадастровой стоимости: она еще не определена.

По закону у государства есть 21 рабочий день, чтобы оценить участок и разместить данные о кадастровой цене  . В этот срок входят:

• определение кадастровой стоимости — 10 рабочих дней;
• обмен сведениями между органом определения кадастровой стоимости и Росреестром — шесть рабочих дней;
• внесение сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН — пять рабочих дней.

Когда кадастровая стоимость не определена, самостоятельно делать ничего не нужно, так как оценка происходит автоматически. Ускорить этот процесс тоже не получится. Проверять оценку лучше через 21 день после регистрации нового участка, делать это раньше не имеет смысла.