Как я купил квартиру в строящемся доме в Симферополе, чтобы сдавать ее, а потом отдать детям

Инвестицией в жилье сегодня никого не удивишь, причем люди берут квартиры в ипотеку, надеясь заработать в перспективе. Это мой первый подобный опыт — не уверен, что его можно рассматривать как рекомендацию или инвестиционный совет, тем не менее, возможно, какие-то моменты окажутся полезны читателям.

Меня зовут Федор, мне 42 года. У меня есть семья: жена и двое детей — дочь 8 лет и младший сын, ему 4 года. Мы живем в собственной квартире в Крыму, в Симферополе. Это старый фонд — 3-комнатная панелька, доставшаяся от родителей. В прошлом году мы с женой стали думать о том, чтобы купить еще одну квартиру не для себя, а как инвестицию. В планах сдавать ее, чтобы компенсировать арендой платежи по ипотеке, а потом, когда дети подрастут, передать жилье кому-то из них.

Лет через 10 дочка поступит в вуз и у нее уже будет свое жилье. А пока она растет, квартира будет себя окупать на сдаче в аренду и росте стоимости квадратного метра.
Выбирал новостройку, так как на нее в Симферополе проще взять семейную ипотеку, чем на вторичку. Вот как я все просчитал и оформил.

Сначала я не планировал покупать квартиру, а рассматривал классические варианты преумножения накоплений — банковский вклад, облигации, даже драгметаллы. Но оглядываясь на происходящее в мире, на экономическую и политическую нестабильность, решил вложиться во что-то более понятное, что можно пощупать.
В какой-то момент друзья посоветовали посмотреть новостройки под семейную ипотеку. Я стал считать: если все правильно подобрать, можно сдавать квартиру и с оплаты аренды полностью покрывать ежемесячный платеж по ипотеке. В голове такой план выглядел довольно привлекательно.

Почему Симферополь, а не город у моря. Логичный вопрос — почему не Севастополь, Ялта или Евпатория, раз уж речь о Крыме? «Квартира у моря — вариант более выигрышный, наверняка ее будет сдать проще», — так я вначале думал, но это длилось недолго. Ответ нашелся в цифрах. Я просто сел, открыл Циан и Авито и начал сравнивать: В Севастополе аренда однушки — в среднем 25–30 тысяч рублей в месяц. В Симферополе — около 40 тысяч.

При этом разница в полной стоимости квартир в этих городах несущественная. Например, в Симферополе на старте продаж можно было найти однокомнатную квартиру в среднем за 7 млн. А в Севастополе аналогичная новостройка стоит уже за 8 млн. Поэтому решили все-таки искать вариант в Симферополе.

Если честно, я бы ещё добавил такой момент про сегодняшний Крым и Симферополь в частности — чисто по-человечески приятно, что в регионе чувствуются улучшения и в плане политики, и в плане безопасности. Судя по всему, это отражается на рынке: цены на недвижимость растут, спрос не падает.

Я сам выбрал для жизни новый микрорайон, где всё продумано. Вот прям по списку:

• охрана, камеры, консьерж;
• садик и школа в 5 минутах пешком, без автодорог;
• поликлиника рядом;
• магазины, аптеки — всё под боком, ну и ТЦ «Меганом» минутах в 5-7.

Готовое жилье не подходило. Изначальная цена выше, вырастет в цене она тоже не сильно, и на старте ремонта придется разбирать чьи-то кривые стены. С новостройкой проще: купил на стадии котлована или в строящемся доме, получил скидку от застройщика, а чтобы вложения начали работать — сдал в аренду или продал через пару лет.
Симферополь сейчас достаточно активно застраивается во все стороны, но я сразу сузил выборку до северной части города, т.к. там меньше промзон, удобные дорожные развязки, нормальная экология.

Остановился на этих вариантах:

1. Квартал «Подсолнух» от застройщика «Монолит»;
2. ЖК «Жигулина роща» — застройщик «СКГ»;
3. Городской округ «Горизонты» — тоже «Монолит»;
4. ЖК «Солнечный парк» — застройщик «Аркада Крым»;
5. ЖК «5 элемент» — застройщик «Статус (Симферополь)».

Это все новые жилые комплексы, в которых уже есть заселенные дома, но много чего строится. Я смотрел квартиру именно в строящемся доме, чтобы хорошо сэкономить на ее стоимости. Плюс семейную ипотеку в Симферополе можно взять только на новостройку.

Исходя из бюджета, смотрел однушки 35-40 квадратов с адекватной планировкой. Но даже с таким метражом попадал на довольно странные варианты.

В итоге остановился на квартире площадью 36,6 квадратных метров в ЖК «Жигулина роща» — это новый квартал с развитой инфраструктурой, школой, садиком, близко к центру. Квартира на 8-м этаже, планировка удачная — небольшая прихожая, нормальная ванная, хороший вид из окна, метраж кухни позволяет сделать из нее гостиную или просторную столовую. Стоимость квартиры — 6 853 000 рублей. Застройщик обещает сдать дом в эксплуатацию в 1-м квартале 2028 года.

Оформили сделку через ДДУ (договор долевого участия) с электронной подписью, документы зарегистрировали в Росреестре. После этого банк открыл эскроу-счет — и все, средства застройщику зачисляются после сдачи дома в эксплуатацию.

Без минусов, конечно, тоже никуда. Например:

• неидеальная звукоизоляция;
• пока не понятно, что будет с парковкой;
• пока плохо представляю, во сколько обойдется ремонт.

В квартире будет сделана предчистовая отделка — это стяжка, штукатурка, окна, двери, выведены трубы под сантехнику. Электронику разводить будет не надо, но все равно работы и трат очень много. Я прикинул, что можно уложиться в 2,5 млн на ремонт и обустройство. Да, это не дизайнерский проект, но должно получиться вполне качественно. В расчет включил:

1. чистовые работы — около 20 тыс. за м²;
2. техника и мебель — еще 500 тыс.;
3. возможно, поменяю входную дверь — это еще плюс 40 тыс. Буду смотреть уже по ситуации.

Плюс на данном этапе не понятно, нужен ли паркинг. Застройщик предлагает докупить машиноместо примерно за 500 тысяч, но пока я не вижу в нем смысла.

Так как у нас с женой двое детей, мы имеем право на семейную ипотеку под 6% годовых. Я рассчитывал на 20% первоначального взноса (это 1 млн рублей*), но в итоге банк (Сбер) запросил минимум 30%, то есть 2 млн рублей.

Что у нас было:

1. Материнский капитал — 900 тысяч*.
2. Еще 1,1 млн* добавили из собственных накоплений.

Кредит оформили на 30 лет со ставкой 6%, сумма — 5,4 млн*. Ежемесячный платеж вышел в 27 555 рублей*.

Планирую сдавать квартиру за 40 тысяч, гасить с них ипотечный взнос 27,5* тысяч и издержки, которые пойдут на будущий ремонт. В общем, в перспективе выйти в ноль, ну или стремиться к нему. Да, коммунальные платежи в этом ЖК за однушки сейчас в районе 6 тысяч*. Конечно, я рассчитываю, что стоимость аренды будет дорожать в будущем.

*Все указанные суммы — округленные и примерные.

Допустим, квартира будет сдаваться в течение 8 лет. При аренде в 40 тыс. рублей в месяц получается 3,8 млн ₽. Но, скорее всего, за это время она должна подорожать, так как микрорайон будет развиваться.

Через 8–10 лет можно:

1. либо продать и вернуть вложения (и заработать сверху);
2. либо оставить ребенку квартиру в готовом обжитом доме с налаженной инфраструктурой.

Если никаких форс-мажоров не случится, застройщик не подведет, планирую через несколько лет повторить схему второй раз для второго ребенка. Хотелось бы, чтобы к моменту совершеннолетия у детей было по квартире.

1. Считайте доходность, а не эмоции. Не берите «красивую квартиру», берите ту, что получится быстрее сдать.
2. Сравнивайте аренду и ипотеку. Если аренда покрывает платеж — это хорошо. А если еще и что-то сверху остается — вообще прекрасно. И помните, что арендодателям регулярно приходится что-то чинить после квартирантов, докупать технику и прочее.
3. Не бойтесь брать квартиру на стадии котлована — цены будут сильно ниже. Конечно, стройка со стадии котлована = простой. Если готовы подождать пару лет, это очень выгодно. Главное — проверяйте застройщика.
4. Готовьтесь к ремонту. Без него не сдадите, а плохой ремонт — это низкая аренда.
5. Используйте льготы. Семейная ипотека и маткапитал — реальная помощь, без них я бы не потянул.

Я купил квартиру в строящемся доме в Симферополе под сдачу в аренду и не жду моментальной прибыли. Покупка квартиры на стадии котлована — это моя долгосрочная инвестиция. Пока квартира сдается, она отбивает себя, потом достанется ребенку.

Надеюсь, что через несколько лет вернусь с апдейтом и расскажу, как все прошло: удалось ли сдать, пришлось ли столкнуться с какими-то сюрпризами, ну и вообще расскажу, чем обернулась моя затея и рекомендую ли я ее повторять.