Как я арендовала участок на юге через аукцион, а потом его выкупила

В апреле 2024 года читательница Т⁠—⁠Ж узнала, что на аукцион выставили участок в Краснодарском крае.

Начальная цена годовой аренды составила всего 17 000 ₽. Ранее Назиля уже думала о том, чтобы обзавестись домом где-то на юге, поэтому решила принять участие в торгах. В этой истории она поделилась, как проходили аукцион и строительство.

Я живу в Саратове и пару лет назад задумалась над тем, чтобы купить участок на юге. Эта идея изначально принадлежит моей бывшей коллеге, она из Ессентуков и интересуется оформлением земельных участков. Поговорив с ней, я тоже захотела дом в теплых краях для летнего проживания и возможности переезда в будущем. Считаю, что недвижимость лишней не бывает.

Ранее я неоднократно участвовала в аукционах и знала, что земельные участки могут предоставляться как в аренду, так и в собственность. Это зависит от решения местных властей или заявления человека, который «нашел» пустой участок и попросил его себе. В таких случаях администрация публикует извещение — если в течение месяца новых желающих не появится, заявитель получит участок без торгов. Если желающие будут, участок выставят на аукцион.

По моим наблюдениям, чаще землю предлагают в аренду. Это понятно: цена аренды ниже и большему числу лиц по карману участие. Также аренда стимулирует быстрее построить здание и выкупить землю. Местным администрациям это выгодно.

Решив обзавестись участком, я мониторила цены, сравнивала кадастровую и рыночную стоимость, смотрела на численность населения, инфраструктуру и прочее, чтобы убедиться, что земля находится не в угасающем населенном пункте.

Наконец попался интересный вариант. Место оказалось вполне хорошим: вдоль отличной асфальтированной дороги, относительно рядом имеется заправка, остановка транспорта и родник. Судя по снимкам на картах, по границе участка шла линия электропередач. Анапа в часе езды. На тот момент в городе не было экологической катастрофы с разливом мазута, и я рассматривала недорогие локации с простым доступом к морю.

В селе на аукцион были выставлены и другие лоты с более низкой ценой аренды, но для подъезда к ним не было хорошей дороги, поэтому их я не рассматривала. А в случае с первым вариантом решила, что грех не поучаствовать в аукционе при начальной цене 17 000 ₽. Хотя я находилась за тысячи километров от участка и вживую его не видела.

Перед участием в аукционе я скачала на сайте местной администрации правила землепользования и застройки и посмотрела описание территориальной зоны, в которой находится участок. С этим поможет разобраться и новый портал Росреестра «Национальная система пространственных данных».

Очень важно проверить статус земли, чтобы не оказаться в неприятной ситуации. Мой знакомый купил участок в СНТ Московской области, выбрал его рядом с линиями электропередач. Продавец сказал, что надо «чуть отступить» от них для строительства.

На деле оказалось, что на участок наложено обременение: электросетевая компания может использовать его часть бесплатно. Места для строительства дома попросту нет: по границе идут высоковольтные линии электропередачи, по самому участку — так же. Теперь знакомый ждет градостроительный план, чтобы понять, можно ли вообще хоть что-то с этим сделать.

Некоторые обременения могут не отражаться в выписке из ЕГРН. Также не стоит надеяться на риелторов. Лучше отдать 10 000—20 000 ₽ и получить консультацию юриста, но я проверяла все самостоятельно.

В конкурсе участвовало человек пятнадцать. Когда цена участка поднялась до 100 000 ₽, вместе со мной осталось только трое. У меня сложилось впечатление, что двое участвовали сообща. После того как я делала ставку, мою цену по очереди перебивал то один, то другой участник, при этом друг друга они не перебивали. Я подумала, что, если люди «схематозят» и так заморочились, лот действительно хороший, можно чуть выйти за бюджет.

Я для себя поставила планку 250 000 ₽, но мне уже не хотелось упускать возможность. Поэтому подняла цену до 274 000 ₽ в год и победила.

Через несколько дней мне на электронную почту поступил договор аренды с оповещением, что нужно его подписать с помощью электронной цифровой подписи. Я сделала это, и администрация сама направила договор аренды на регистрацию в Росреестр. Еще через несколько дней я получила на почту уведомление о регистрации сделки на 20 лет.

Кадастровая стоимость участка — 240 000 ₽, рыночная цена этой же земли — в районе 500 000 ₽. Но чтобы оформить ее в собственность, необходимо построить капитальное строение. Уточнить требования к зданию можно в градостроительном плане земельного участка. В нашем случае требуется жилой дом площадью не менее 37 м². От дороги надо отступить не менее 5 м. Вполне выполнимая задача.

Я рассчитывала построить дом за месяц. Это абсолютно реальный срок, если работает бригада, а площадь дома маленькая. Но к тому времени я вышла замуж, супруг переехал из Беларуси в Саратов. Стоимость услуг бригады оказалась для нас заоблачной, и муж решил строить сам, привлекая отдельных специалистов.

Мы предприниматели, можем работать дистанционно, так что сами приехали на участок, решив, что на месте разберемся, как все лучше организовать. Сразу же сняли рядом квартиру на месяц. Забегая вперед, скажу, что потом продлевали срок аренды каждую неделю. Я дистанционно работала, а муж все силы направил на строительство.

Проект. Мы запланировали одноэтажный дом с двускатной крышей. Красоты решили добавить за счет больших окон и потолка высотой 280 см. Определили место будущей пристройки — еще одной спальни или кабинета, в стене заранее заложили перемычку для прорубания двери в новую комнату.

Почему один этаж? Такой дом проще построить. Если же делать второй, понадобится лестница — дорогое удовольствие, особенно красивая. Также площадь комфортной безопасной лестницы не может быть меньше 10 м². А 10 м² — это уже приличная спальня, жалко было упускать полезные метры.

Считаю, что, если есть соблазн сделать второй этаж, стоит подумать о комнате, которая могла бы быть на месте лестницы. Еще важен вопрос безопасности детей и стариков, да и робот-пылесос сам себя с этажа на этаж переносить не будет.

Фундамент. Сначала мы планировали сделать ленточно-свайный фундамент, но, изучив местные дома, обнаружили очень много строений с трещинами, даже новых. Соседи подтвердили, что обычно все делают ленточно-свайный фундамент, а через 5—10 лет начинаются трещины. Нас это совершенно не устраивало, и мы остановились на монолитной бетонной плите.

Стены построили из керамзитобетона — его использует большинство местных.

Крыша — металлочерепица. В феврале 2025 года она тоже была готова.

У нас готова коробка дома. Внешнюю отделку и утепление решили пока не делать. Хотим использовать для фасада термопанели с отделкой под облицовочный кирпич. Если получится, накопим деньги и приедем еще, чтобы завершить работы. Внутреннюю отделку тоже отложили в долгий ящик.

Изначальная смета на материалы составляла 700 000 ₽, но в ходе работ затраты выросли до 1 600 000 ₽. Наверное, можно было бы построить дешевле, но мы выбирали только качественные материалы, сравнивая цены в магазинах.

Строили без ипотеки и кредитов. Источник средств — 1 500 000 ₽ от продажи моей доли в совместном с подругой предприятии общепита.

Мы уже позвали кадастрового инженера. По его расчетам, реальная полезная площадь дома — 49,5 м², на которых мы компактно разместили совмещенный санузел, кухню-зал площадью 18 м², прихожую и две спальни по 10,5 м² каждая.

В доме помещается все необходимое: посудомойка, газовый котел, электрический водонагреватель, стиральная машина. Минус только один — маленькая «грязная» зона в прихожей, но в будущем это легко решить остеклением крыльца. Если бы я подумала о расширении заранее, остекление с выходом на террасу сделала бы на 10 см уже. Тогда дверь в новую комнату была бы такого же размера, как и другие.

Кадастровый инженер сделает технический план и передаст сведения в Росреестр, чтобы зарегистрировать право собственности на дом с одновременной постановкой на кадастровый учет. После этого участок можно будет выкупить. В разных регионах и даже населенных пунктах выкупная цена разная. Обычно ее рассчитывают в процентах от кадастровой стоимости участка. В нашем случае — около 20 000 ₽, жду точный расчет от администрации.

Если вам показался интересным вариант покупки земли, которым воспользовалась я, могу дать несколько рекомендаций.

Как найти площадку. Если написать в поисковике «все аукционы, торги», выйдет много сайтов-агрегаторов, на которые стекается информация о процедурах по реализации имущества и приватизации со всех регионов. Также есть общий государственный портал «ГИС Торги». Загляните туда.

Что понадобится для участия в торгах. Нужно заранее получить электронную цифровую подпись и зарегистрироваться на всех возможных площадках. Советую регулярно мониторить варианты и при появлении подходящего лота отправлять заявку.

Как происходят торги. Существует много коммерческих площадок, где происходят торги. Чаще всего это аукционы, где в режиме реального времени побеждает тот, кто заплатит больше.

Также встречаются торги, где каждую неделю цена может снижаться на 10 или 15% от начальной. Может быть и прием заявок до определенной даты, не в режиме онлайн. Изучайте информацию о конкретном лоте.

Что еще нужно знать. Важно читать всю документацию. Например, в объявлении может быть не указано, что продается только доля в имуществе. Информация об этом должна содержаться в прикрепленных файлах.

При первых проблемах, например с документами, рекомендую обращаться в ФАС, чтобы процедуру реализации участка остановили до выяснения обстоятельств. Я обращалась в ФАС, когда площадка не принимала мою заявку по неизвестной причине — выходила ошибка. Или когда долго не рассматривали заявку. Также я жаловалась, когда на одной площадке требовалось предоставить заявление о том, что участник не террорист. Я посчитала, что это откровенный бред. Если даже участник — террорист, он же не сообщит об этом.

Перед участием в торгах и заключением договора аренды нужно проверить, какой будет выкупная цена. Вдруг она составляет 100% от кадастровой стоимости? Тогда проще приобрести землю сразу в собственность.