«Кина не будет»: как мы начали строить дом, но бросили эту затею и продали недострой

Строить дом или купить готовый?

Классический вопрос, который задают себе люди, уже решившие, что хотят куда-то переехать из квартиры.

Читатель Т⁠—⁠Ж рассказал, как они с женой захотели построить небольшой дом на участке с красивым видом и, несмотря на все усилия, отказались от этой затеи почти на финальном этапе. Первая часть его истории — о сюрпризах во время стройки.

Мы с женой иногда мечтали в разговорах про свой дом. Я поглядывал варианты на «Авито» и «Циане» и показывал их супруге. Постепенная стройка казалась недоступной из-за большой переплаты: я закладывал туда издержки на обман со стороны исполнителей, низкое качество работ и материалов. А покупка готового дома пугала из-за необходимости выложить на стол всю сумму разом.

Учитывая мой бэкграунд в работе с недвижимостью с 2012 года, в том числе регулярные продажи индивидуальных жилых домов, я отлично представлял и понимал цены, качество и ассортимент рынка нашего городского округа. А вот со стройкой опыта не было, и, положа руку на сердце, я даже не рассматривал вариант что-то делать самому. Еще мой учитель труда говорил: «У тебя руки под… что-то другое заточены».

В итоге мы все-таки решили строить дом, но с помощью специалистов. У нас был земельный участок в хорошем месте, поэтому в прошлые годы мы обсуждали варианты построить дом как для себя, так и для сдачи в аренду. Остановились на небольшом банном домике под сдачу.

У меня на примете была только одна организация, в которую я готов был обратиться. Они строили дома из СИП, что добавляло пикантности всей затее. Смета была нормальной, хотя я категорически был не согласен с ценами на материалы, но это рынок, а не вина той фирмы. За 3 000 000 ₽ было бы все готово к эксплуатации, даже умещался символический заборчик по периметру. Только мебель докупить и прочее бытовое.

Дом и все остальное обещали возвести за два-три месяца, и я уже подготовил документы на ипотечный кредит под быструю стройку. Но на этом этапе подключился близкий родственник, который когда-то строил коробки домов с наемными бригадами. И тут все завертелось.

Родственник одобрил смету в части цен на материалы и назвал ее правдивой, но высказал мнение, что за такие деньги он построил бы нам дом из кирпича. Тем более что он противник кредитов. Его аргумент звучал как «года за три плавно построите без них». Заманчиво, да?

Так мы решили строить кирпичный дом для личного проживания. Мне хотелось увеличить количество жилых комнат, а планируемые затраты были примерно одинаковые что на покупку типовой трешки под ремонт в старом фонде в нашем дворе, что на стройку.

Сразу хочу выделить отдельным абзацем: это близкий родственник, у него не было интереса на нас заработать. Везде, где можно, мы получали услуги дешевле, потому что не платили исполнителям его прорабские 10%. Он даже помогал нам деньгами. Например, когда надо было закрывать крышу, но в кармане было пусто, он оплачивал все сам, а я возвращал ему без процентов.

Он не пользуется интернетом дальше «Авито», так что вряд ли прочитает этот текст. Но я все равно скажу ему спасибо за помощь знаниями, контактами, денежным и личным участием! Дальше в истории может показаться, что мы поругались, но это не так.

Списав в безвозвратную категорию расходы на оценку участка для ипотеки, я поехал заказывать стройматериалы. У нас в округе есть пара производителей кирпичей обычного сегмента: полнотелый, кладочный, облицовочный разных видов. Но без понтов вроде «под старину».

На кирпичном заводе сразу обозначили примерные сроки вывоза — к началу лета. По факту в июне спрос уже был на пике, в том числе из-за строительства МКД, и существовала вероятность, что тебе не отгрузят нужное количество кирпича за один день. Это надо было учитывать. Ну а меня спас торт для отдела продаж и то, что остаток к вывозу был всего несколько поддонов.

Пока пекся кирпич, мы стали заливать фундамент. Тут случился форс-мажор, и не один.

Форс-мажор № 1. У меня была планировка и конкретное понимание, каким боком и где на участке я хочу разместить дом. А руководитель стройки — человек в возрасте, со своими взглядами на жизнь. В итоге непонятным образом фундамент разместили с поворотом дома на 90 градусов, что совсем не вписывалось в концепцию!

Буквально одномоментно вызвали какой-то миксер — машину-бетономешалку — и залили сваи фундамента. А ведь от дома надо было делать противопожарные отступы до других строений, и оставалось очень мало места для бани или гаража. Тем более нам с женой большой двор вообще не интересен, все равно пришлось бы его закладывать плиткой. Это был первый форс-мажор.

Форс-мажор № 2. Вскоре случился и второй: мы купили очень плохой бетон. Руководитель стройки привык выбирать материалы подешевле, потому что люди всегда так просят. И к тому же сказал: «Это бетон, что ему будет, даже если марка похуже».

Сомнения появились на этапе заливки, потому что водитель явно привез нам некондицию, но кроме меня в это никто не верил. Ладно, залили, прошла пара дней, и стало очевидно, что этот бетон стремится к дерьму. В прямом смысле слова. Такого желтого бетона я не видел никогда и, надеюсь, больше не увижу. Подозреваю, что он почти полностью состоял из песка.

Если до этого жена и родственники убеждали меня, что разворот дома — это «ничего страшного, тебе хватит места для бани», то после демонстрации плохого бетона мое кунг-фу победило авторитет и опыт. В итоге мы списали и траты на сваи, назвав это «специальными мероприятиями по укреплению грунта». Начался второй заход, где мы учли опыт первой заливки и избежали появления воды на дне отверстий под сваи.

Бетон в итоге я заказал сам, предварительно съездив на производство и подписав договор, несмотря на то, что с частными лицами фирма не особо работает. Но я не привередничал и согласился принять машину в любой день, когда у них случится свободный объем.

По звонку с бетонного завода мы были готовы еще раз пригласить экскаватор с навесным буром под диаметр сваи, оперативно наделать дырок в земле и сразу заливать. Арматура также была заранее сварена и ждала своего часа, потом ее привезли на машине.

Кстати, местный блогер хвастался, что экономно сделал аналогичные работы по заливке фундамента: взял в аренду мотобур и, цитирую, «целый день долбился с другом», а потом они «два дня приходили в себя». Не стал ему писать, но экскаватор с бурилкой стоил всего на 3500 ₽ дороже. И это при том, что во второй раз экскаватору пришлось ювелирно протискиваться между сваями первого залива, из которых торчала арматура.

Зато почти на расслабоне за несколько часов у нас на участке сделали отверстия для свай на 2,2 м для фундамента 9 × 13 м против его вибропати габаритами 9 × 4,5 м с глубиной сваи 1,3 м. А, ну и еще у меня диаметр свай на 50% больше, чем у него. Все бы нам, мальчикам, мериться цифрами.

Ок, фундамент мы залили и на этот раз вместо филькиной грамоты — липовой квиташки — получили паспорт на бетон с замерами при заполнении машины. Руководитель стройки изумился, похвалил, но счел это переплатой — якобы так у нас, обывателей, не принято.

Но я переплатил за вменяемое качество всего 200—300 ₽ с куба бетона. Хотя, по сути, цена ровно по уровню крупных производств, если не пытаться заказывать бетон по объявлениям со столбов. Так у нас появился фундамент.

Ростверк. Пока застывали сваи, родственник подогнал бригаду работников из Узбекистана, и те оперативно начали копать и готовить место под заливку ростверка. Это верхняя часть фундамента, которая соединяет собой сваи — грубо говоря, как ноги и поясница.

Материал для ростверка я заказывал там же, где и для фундамента, но в пятницу после обеда прошел слух о совместном решении крупных бетонных производств поднять цену с первого июня — читай, через один рабочий день, — и пришлось оперативно менять планы. В день рождения жены в полвосьмого утра мы уже принимали первую бетономешалку на участке, где я был самый модный в своем костюме, потому что в девять утра у меня было первое дело в суде — я же адвокат.

Итогом стал бетонный фундамент с ростверком полметра в ширину и чуть больше 50 см по высоте. Без трещин, пустот и тому подобного. Фундамент заливали с уклоном — так же, как шел уровень земли на участке. Цоколь выравнивали полнотелым кирпичом. Да, технологичнее и правильнее заливать ростверк сразу в ноль по уровню, но кирпичом дешевле.

К тому же для частного дома прочность кирпича все равно избыточна. Кстати, именно поэтому говорят, что кирпич прощает ошибки, в отличие от пено- и газоблоков, которые трескаются по несколько штук по одной линии. Дерево тоже сглаживает ошибки стройки до определенного момента.

Стены. Кладкой занималась та же бригада, что и заливала ростверк, и подняла эту трехслойную конструкцию — кирпич, утеплитель, кирпич — за две недели.

Иногда люди говорят, мол, сделайте стены как можете, а потом обложите их кирпичом. Ребята, это большая ошибка. Между несущей стеной и облицовкой должна быть связь. Когда их выкладывают одновременно, можно сразу заложить связи и зафиксировать их в растворе. Качество такого варианта не сравнится с «долбим дырки в старой стене и пихаем туда толстую проволоку или штыри для облицовки».

Уже построенные стены экономически нецелесообразно облицовывать, «как положено» по нормам. Тут либо придется поступиться качеством привязки к стене, либо посмотреть в сторону металлического сайдинга или навесных фасадов. Под них же и утеплитель можно разместить. Главный принцип — делать все разом, так практичнее.

После кладки стен мы попрощались с бригадой, которая работала лучше местных, если вы готовы стоять над душой. По деньгам они тоже предложили хорошие условия, потому что «наши» соглашались на такую оплату только при полной загрузке на строительный сезон. То есть если с мая по октябрь они обеспечены работой, ценник вменяемый. А по отдельности для каждого объекта они выставляли неадекватную стоимость.

Параллельно с моим проектом я наблюдал, как у соседа работали по его дому. Все, кроме полов, ему делали местные работники. Наглядно была видна разница в скорости и качестве в пользу строителей из Узбекистана. При случае мы с родственником заглянули еще в другой строящийся дом, и я спросил, нормально ли, что между кирпичами есть пустые швы, а между комнатами даже на просвет бывали.

Меня назвали придирающимся и попросили не травмировать нежную душу строителей. Но, справедливости ради, у нас вообще не было пустошовки. Изредка попадались места, где раствор не полностью занимал шов, буквально несколько сантиметров в глубину, не более.

Не удивительно, что к работникам из Узбекистана стояла очередь и список объектов был расписан вплоть до конца сезона и их возвращения к себе на родину. И да, работали они у нас всегда трезвые, с утра до вечера, шесть дней в неделю. А когда стало понятно, что не успевают, внезапно их стало в два раза больше без изменения цены. Я платил по объему работы, а не по головам или времени.

Крышу целиком, а именно стропильную систему с кровлей, мне сделали двое местных товарищей, которые на этом специализируются. На все ушло три с половиной рабочих дня. Может быть, хватило бы и трех, но пришлось докупать материалы. Еще в один день ребята ушли в обед. Но сделали все изумительно, выше всяких похвал!

Глядя на то, как другие ставят крыши или делают ремонты, я в очередной раз убеждаюсь, что надо уметь работать руками — и будешь зарабатывать больше всяких юристов-пофигистов. Кто-то за эти деньги работает долго и плохо, и второй раз их не пригласят. А кто-то качественно отрабатывает в полтора-два раза больше объектов, при этом вряд ли им кто говорит: «Ребята, за что вам столько платить за четыре дня с перекурами?»

После того как сделали крышу, руководитель стройки отказался нам дальше помогать, причины всем называл разные. На аргумент «мы туда вложили все и даже заняли» он сказал: «Деньги — это пыль. Продайте, и вот вам возврат». Не знаю, почему так. Жена считает, что надо было немного подождать и все пошло бы своим чередом, но мой опыт был другим: важно, что человек делает.

Можно говорить разное, но если по факту тянется время и нет действий, значит, так будет и дальше, пока не припрет. Как вы понимаете, глупо надеяться припереть чем-то человека, который оказал тебе огромную помощь. Надо понять, принять, сказать спасибо и учесть изменение в дальнейших планах, что мы и сделали.

На тот момент в доме уже была крыша, но не было окон, потолка. Мы уже сделали черновой бетонный пол с запасом высоты для труб теплого пола и чистовой стяжки. В него же замуровали трубы к санузлам, вывод канализации к внешней стенке, приямок для ввода воды в дом. Недалеко пробурили скважину 40 м с почти бесконечным запасом воды. Насос, естественно, тоже уже был.

Для меня дальнейший план был понятен, потому что я знал, что не смогу одновременно зарабатывать деньги, закупать материалы и контролировать работников. Нет, конечно, есть доставка, но надо быть уверенным в репутации продавца. Кирпич я брал с завода, смеси и экстренные доборы кирпича и материалов заказывал в строймагазине, но перед этим я туда приезжал, общался с продавцами, смотрел, что продают, и заглядывал на склад.

О советах про специально обученных прорабов, которые будут следить за происходящим каждый день, просто промолчу. Хотя был один человек, работу которого я видел и общался с теми, кто жил потом в том доме.

По отзывам, все было классно, первый раз в жизни люди про строителя сказали, что он честный и ответственный. Но он прикинул бюджет на достройку нашего дома, и грубыми мазками вышло так, что надо продавать квартиру, чтобы как раз хватило на все, включая обои. Но было боязно, чего скрывать, продавать жилье сейчас, а заселяться только к зиме.

Был другой вариант: перезаложить квартиру под новый ипотечный кредит, но сумма недотягивала до полной готовности дома — без косметики. И опять я побоялся. К моменту, когда я погасил бы кредит, неизвестно, что было бы с ценами и доходами, а у меня нежилой дом, пусть и с отоплением, да еще без какого-либо двора.

Так что считаю, что перебрал все относительно реальные варианты, и простейшая математика показывала лишь один: продать недострой, чтобы купить пригодный к жизни дом и жить здесь и сейчас.

Оставалось самое интересное — объяснить мое решение жене. Представьте, что вы тонкая поэтическая натура, начали строить дом по классике из кирпича на пригорке с видом на город. Точнее, город чуть дальше, а тут рядом видно и озеро, и поле.

При этом вокруг вашего дома еще пустота, природа и тишина. Невероятное ощущение свободного пространства, где утром поют птицы, а вечером нереальные закаты чуть ниже окон вашей будущей гостиной. Вы уже представляете, как будете пить чай на закате, рисовать пейзажи и что там еще можно делать с чувством прекрасного…

Тут приходит муж и говорит: «Кина не будет, электричество кончилось», — и вы едете смотреть бэушные дома из не пойми чего в плотно застроенных районах города. Мой фильтр был очень прост: 90 метров теплой площади, три комнаты, газ, асфальт до дверей. Аналог трешки, в общем.

Никогда так не поступаю с клиентами по недвижимости. Это принцип — не давить на людей. Но в любви как на войне — и я начал возить жену по домам, которые мы могли купить на деньги от продажи нашего недостроя.

В продаже нашего дома игра пошла на моем поле. Аванс я взял на второй или третий день после размещения объявления. Сделка и полный расчет произошли на шестой. Дом продали за две суммы своих расходов. С другой стороны, если в тот день начать стройку заново с учетом роста цен и пика спроса на материалы и рабочую силу, это составило бы 1,2—1,5 себестоимости.

Итого я оказался в плюсе, покупатель тоже относительно немного доплатил за моментальное качественное исполнение этапа стройки. А мы решили искать и покупать готовый дом. О том, как это было, расскажу в следующий раз.