Инструкция успеха: как я продала 1/4 доли квартиры

Когда я захотела продать 1/4 доли в квартире, то стала искать информацию в интернете, т.к. продажа доли сложное мероприятие.

Информации было очень много, пришлось самостоятельно окунуться во все прелести этого процесса и узнать много разных людей, мнений, странных историй ( они тут будут). Теперь, после недавней продажи, я могу дать реальный план действий для успешного достижения цели.

Думаю, моя история будет полезной. Еще год назад я сама искала подобные истории в надежде, найти план, прочитать про успешные кейсы. Пока я была в этой истории, то применила интересный подход, который дал мне толчок в сделке. О нем расскажу в конце истории.

Год назад я решила продать 1/4 доли в квартире. Сообщила собственникам, они отказались покупать и продавать свои доли. Жил там один человек только. Я сразу понимала, что не хочу ввязываться в черных риелторов и плохие истории, а договориться мирно.

Я нашла текст уведомления о продаже доли, дополнила его максимально подробно, указав, что расчеты будут происходить на мой р/с. Указала цену на 5% ниже рыночной. Отправила с описью и уведомлениями собственникам. Я сделала это так, как написано в интернете.

В итоге письмо получил только один. Всю ситуацию я писала в ЛС собственникам. Прождала месяц, но так и не выставила на продажу.

Решила позвонить агенту знакомых, которая сказала мне, что я смогу продать только за 1 млн и доля никому не нужна даже в Москве. Знакомая еще рассказала с какими сложностями ее друг продавал долю в центре Москвы за полцены и еще отдал около 1 млн агенту, чтобы этот процесс вообще завершился. Меня это не вдохновило так, что я еще два месяца чего-то ждала. Только в феврале этого года выставила на Авито продажу.

Дальше начинается интересное. Не прошло и недели, как мне позвонил агент и предложил взяться за продажу. Все было неплохо, я ему передала ключи для просмотров, он разбирался в долях.

Но после стал активно "ошибаться" в формулировке работы: в смс он писал, что продаст с легкостью квартиру, а не долю. Я его стала поправлять, но он упорно решил, что продаст квартиру, т.к. ему понравилось, что она в 10 минутах от Таганской.

Позднее я узнаю, что он познакомился с собственником, который там жил и решил уговорить его и других продавать всю квартиру и даже вступил в их отдельный чат. Конечно, я позвонила его руководителю, ему сделали выговор и убрали с объекта. Замки мы поменяли.

Весной этого года, у меня были на руках письма, что я продаю свою долю и предлагаю выкупить сособственникам. Но вот не задача. Цену я стала снижать, а продавать ниже, чем указано в письме нельзя по закону.

Выслала новые письма с новой ценой. Я общалась на Авито со многими людьми. Многие хотели выкупить у меня долю и получить гарантии, чтобы выкупить остальные для дальнейшей продажи всей квартиры. Но увы, мне это не подходило. Были и очень сомнительные личности, даже слишком, которые тоже хотели потом заполучить всю квартиру. Моя надежда падала с каждым разом.

После я позвонила в агентство, которое якобы скупает доли. В итоге мне пересчитали стоимость доли, это оказалось чуть больше половины от рыночной. А покупкой от себя не занимаются. В итоге я поставила новую цену и выслала новые письма.

Смотря на общение со странными личностями, я как-то захотела, чтобы квартиру купила женщина спокойная для регистрации и т.п. Такие тогда не выходили на связь.

В мае уже появился покупатель, женщина, которая захотела купить долю и жить в комнате ( она была свободна), а потом выкупить другую долю и оформить комнату. У нее была сложная ситуации, осталась без своего жилья, но смогла что-то накопить. И тут я узнала новые вещи уже от нотариусов:

1. Не хочет работать с твоими документами, ошибки юридические. Первая нотариус сообщила, что письма она не принимает, ей желательны отказы от собственников. Также посоветовала выслать собственникам телеграммы, дала текст. И также подчеркнула, что в тексте расчета надо указать обязательно "без рассрочки платежей".
2. Я так и сделала. И снова выслала новые документы — телеграммы. Одну вручили лично в руки собственнику. Оформить отправку я смогла из дома онлайн. Удовольствие дороже писем — одна телеграмма обошлась в 2 000 рублей из-за кол-ва слов, уведомлении о вручении и копии с печатями. Здесь также нужно было ждать месяц, а потом продавать.
3. Отказ нотариусов. Когда прошел месяц, нотариус отказалась оформлять сделку. Ей нужны были все же отказы нотариальные. Собственники выбрали стратегию молчания, чтобы их никто не беспокоил. Я позвонила еще нотариусам и они тоже отказались.

И тут у мне уже покупатель говорит, что никто сделку не оформит. Странно, да? Ведь все по закону.

Я даже стала изучать методические рекомендации уведомления собственников и продаже для нотариусов. И делать все, как написано в этой методичке. Меня не устроил ответ нотариусов, они стали боятся, что на них подадут в суд сособственники.

Я решаюсь позвонить агенту по объявлению чужой доли и спросить, как оформляется сделка. На что, агент говорит, нотариусы все оформляют, проблем нет. Звоню знакомому нотариусу и та советует мне найти адекватного нотариуса.

Нотариус может повести себя неадекватно. Я пришла к еще одному нотариусу показать все собранные документы по сделке, включая самое сложное — копии телеграмм с печатями, уведомления о вручении. Она долго проверяла все и дала согласие на сделку. Но! Не знала, что написать в договор по месту пользования.

Внимание…по этой собственности, место может быть только общего пользования. Чтобы не томить историей, в итоге: нотариус позвала к себе покупателя и стала ее яро отговаривать от сделки, якобы в суд подадут сособственники. А мне сказала, что покупатель на нее в суд подаст. Просто отказать мне в услуге она не захотела почему-то и все потратили два дня впустую.

После с меня покупатель стала требовать придуманные бумаги-гарантии, что никто не будет трогать ее в комнате. Мне пришлось попрощаться с покупателем, ибо делать то, что противоречит не было смысла. Также она очень переживала и не знала свои права, как собственника.

Завершением сделки стало появление нового покупателя, которая объяснила, что ей хочется купить долю для прописки и готова идти к нотариусу. Тут я сделала выводы, что мне нужен снова новый нотариус.

Я решила действовать методом проб — обойти несколько нотариусов в другом районе. И о чудо, мне достался подарок — нотариус, который работает на пару с юристом! Он не боялся сделки, т.к. проверил все со своим юристом, они составили договор без проблем. Продала я долю за три дня.

Что хочу сказать важное: мой процесс местами тянулся и что-то шло не так. Мне помог навык во всем разбираться до конца. Получилось, что знаний в интернете было недостаточно, хотя и понятно. Если какой-то процесс стоит на месте, значит он в стадии сохранения, т.е. продажа не двигается с места, просто идут переговоры.

Для движения сделки на следующий этап нужен прогресс. А как его получить? Узнать информацию с других источников: несколько агентов, несколько нотариусов, узнать про все действия и законы, изучить досконально всё, что можно. Понять проблемы в системе. У меня это были нотариусы, которые не хотели работать со мной и письма. Копия телеграммы оказалась открытая, где видно, о чем вы сообщали собственникам. А вот в письме с описью такого нет, потому, что опись не информативна.

Получается, видим проблемы и думаем, что мне нужно, что обойти их? У меня был мозговой штурм каждый день несколько месяцев. Т.е. не соглашается нотариус, тогда ищем другого. Не подходят письма, а как тогда можно еще уведомить и т.д. Скажу сразу, я не хотела высылать через нотариуса письма, т.к. это выходило в очень приличную сумму — от 24 до 30 тыс. руб. Телеграммы три мне обошлись в 6 тыс. руб.

Итак, порядок действий оказался такой (напишу сразу быстрый):

1. Точно определить стоимость доли. МОжно продавать выше, чем указано для других собственников, а ниже нельзя. Но по опыту, лучше цену вообще не менять из телеграммы.
2. Составить текст уведомления, что вы продаете долю и предлагаете выкупить вашим сособственникам за такую цену без рассрочки платежей наличными или через банк. Добавить статьи законов и что, после 30 дней вы можете продать третьему лицу.
3. Если кто-то из собственников не получил телеграмму, лучше выждать 45 дней после отправления и тогда продавать долю.
4. Найти нотариуса с юристом желательно или найти того, кто согласится.
5. Узнать свои права, правила уведомления, правила продажи таких объектов: письмо& ФНП от 31.03.2016 N 1033/03-16-3 <О направлении Методических рекомендаций по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности при удостоверении договоров по продаже доли в праве общей собственности на недвижимое имущество постороннему лицу. ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки.
6. Самое важное понять свою цель. Что и кому продать. Обрисовать своего желаемого покупателя, чтобы не нахвататься проблем. Не уходить с курса достижения цели.