Как я продала гараж в строительном кооперативе ради первоначального взноса по ипотеке

Читательнице Т⁠—⁠Ж нужны были деньги на первоначальный взнос, и она решила продать гараж.

В этой истории она рассказала, как определила рыночную стоимость объекта, о каких нюансах узнала, чтобы оформить право собственности, и какие документы понадобились для продажи.

В 2022 году мне от отца достался старый гараж. Это была обычная коробка с бетонными стенами без утепления. Туда когда-то провели электричество, но внутри висела только одна лампочка на проводе в углу и работала одна розетка. Из стены торчал изолированный провод под вторую, которую, видимо, когда-то сняли.

В гараже имелся небольшой подпол, примерно 2 × 2 метра, а в высоту и того меньше. В нем можно было стоять, только согнувшись и опустив голову. Раньше гаражом владел дед, который хранил в подземелье картошку и углубил его много лет назад. Из-за этого в одну из весен подпол затопило, и мы перестали им пользоваться, так как сырость никуда не ушла. Если его засыпать до изначального уровня, вопрос бы решился, но никому в семье подпол не был нужен, и его оставили так.

Изначально гараж был оштукатурен и покрашен. Верх стен и потолок побелили по советским стандартам. Но за двадцать с лишним лет краска местами осыпалась, где-то появились следы от влаги.

Тем не менее у гаража было несколько преимуществ:

1. Расположение гаражно-строительного кооператива, ГСК, между частным сектором и спальным районом.
2. Шаговая доступность до дач.
3. Дорога, которая шла вдоль кооператива и вела прямо к нам.
4. Цена потенциально ниже, чем у гаражей, которые строились вблизи жилых домов.

Отец передал мне гараж через договор дарения. Я планировала купить квартиру и решила продать имущество, чтобы вложить эти деньги в первоначальный взнос.

Расхламление. Я уплатила взнос около 2000 ₽ в ГСК за предыдущий год, чтобы не было проблем с продажей, и договорилась с отцом, чтобы он вывез из гаража все старые вещи. По моему мнению, там хранился металлолом и хлам: офисный железный стул без сиденья, пустые цистерны, какие-то инструменты для ремонта, которыми редко пользуются, листы фанеры. По мнению отца, это все может пригодиться когда-нибудь. Но не помню, чтобы я находила там что-то полезное.

Освободив пространство, я получила преимущество перед другими продавцами. Многие делали фото своих гаражей вместе со всем хламом или даже с машиной внутри. Я понимала, что покупателям будет важно оценить место заранее, и постаралась добавить себе это преимущество.

Изучение рынка. Затем я позвонила нескольким соседям по дому и спросила, что они знают про гаражи в районе: есть ли такое имущество у них самих, интересовался ли кто-то покупкой и за какую цену они сами теоретически готовы были бы купить. Они меня помнили еще трехлетней малышкой и охотно вели беседы. Так я собрала три-четыре мнения.

Далее посмотрела объявления на «Авито». Стандартная коробка стоила 300 000—350 000 ₽. Гаражи подороже были в хорошем состоянии, оштукатурены и утеплены. Было много объявлений гаражей в состоянии, похожем на наше, но с завышенной стоимостью 350 000—400 000 ₽ с расчетом на торг.

Мне деньги нужны были быстро, поэтому я решила поставить цену по низу рынка и сбыть гараж за реальную стоимость без торга. Сделала фотографии помещения при дневном свете и выложила объявление. Указала цену 300 000 ₽.

После первого же звонка по объявлению ко мне на встречу приехала семейная пара. Они искали место для хранения вещей. При осмотре гаража покупателей волновали вопросы:

1. Являюсь ли я полноправным и единственным владельцем гаража. Для подтверждения у меня с собой была выписка из ЕГРН, где указано, что я получила гараж в дар. Если вы не единственный владелец, нужно согласие обоих собственников на продажу гаража.
2. Какое состояние у стен и пола — есть ли трещины в стенах и просветы в стыках.
3. Есть ли подпол, в каком состоянии. Покупатели залезли внутрь и посветили фонариком.
4. Есть ли электричество и какие выводы под него.
5. В каком состоянии крыша. Вопрос был важный, и ради проверки крыши мы организовали вторую встречу, к которой я притащила из дома стремянку, чтобы можно было забраться наверх.
6. Как работает сам ГСК — охрана, уборка, взносы, адекватность руководства.
7. Есть ли у меня задолженности перед ГСК — для этого необходимо проверить документ о членстве в гаражном кооперативе, где прописаны взносы за все время.

Покупатели оказались строителями по профессии и лично все осмотрели. Про состояние стен и пола в большей степени я узнала от них: у меня нет соответствующего образования и насмотренности в этом, а они охотно комментировали, что и зачем проверяют.

Несмотря на хорошую цену по рынку, они все же предложили торг, но символический — 20 000 ₽. Чтобы превратить мой убитый жизнью гараж в надежное и сухое помещение для хранения, семья планировала сделать ремонт своими руками.

Например, крыши на всех гаражах в этом ГСК в советское время закрывались рубероидом. За много лет он прохудился, и мы его лет десять назад перестелили. Но покупатели хотели обновить покрытие, так как сейчас крыши кроют шифером. Кроме того, они решили провести несколько ламп по потолку, чтобы улучшить освещение.

Для меня это был первый опыт продажи. Я нервничала, искать других покупателей не хотелось. Поэтому решила, что уступлю им цену штукатурки, ламп и пары листов шифера. Мне срочно нужны были деньги, так что мы договорились о покупке спустя две встречи и три телефонных звонка. Всего прошло три дня после того, как я выложила объявление.

Наш гаражный кооператив возник во времена СССР. То есть государство выделило землю под гаражи, а люди создали на этой земле ГСК. Позже гаражи приватизировали, а вот землю под ними — нет. Она оставалась государственной. Так получалось, что продать гараж ты можешь, а землю — нет. И если она понадобится государству, у тебя возникнут трудности.

Сейчас приватизировать землю под гаражом в ГСК можно в упрощенном порядке благодаря закону о гаражной амнистии от 2021 года. Заниматься этим должен был каждый собственник. Кстати, закон действует до 1 сентября 2026 года — имейте в виду.

Мне повезло: в 2022 году эту работу взяла на себя наша ответственная председательница ГСК. Нужно было собрать письменное согласие и необходимые документы со всех владельцев гаражей, чтобы одномоментно оформить землю в собственность.

Сбор документов со всех — долгий процесс. Поэтому перед продажей я предупредила председательницу о смене владельцев и документы не подавала. Мои покупатели согласились приобрести гараж и уже самим заниматься вопросом приватизации земли.

Когда мы устно договорились о покупке, вместе пришли к председательнице. Уточнили сразу, какие действия нам нужно выполнить для вступления новых собственников в кооператив. Она сказала, чтобы они просто пришли к ней с документами о собственности, а там — разберутся.

Так совпало, что в это время я перед трудоустройством стажировалась в агентстве недвижимости и на всякий случай спросила совета у нашего юриста в офисе. Она порекомендовала составить договор о намерениях, который мы подписали, устно договорившись о сделке.

Я предупредила покупателей, что сниму объявление о продаже только после этого шага и передачи задатка, чтобы быть уверенной, что сделка состоится.

В договоре прописала:

1. В какой день или не позднее какого числа мы выходим на сделку.
2. В каком порядке передаются деньги: оплата наличными, 10 000 ₽ — в качестве задатка при заключении предварительного договора и 270 000 ₽ — при подписании основного.
3. Утверждение, что покупатели ознакомлены с гаражом и претензий к его состоянию на момент подписания документа не имеют.
4. Утверждение, что я не буду вносить капитальных изменений в состояние гаража и проводить какие-либо сделки с ним до подписания основного договора.

Рассчитаться именно наличными было удобнее покупателям — не знаю, по каким причинам. Я подготовила расписку о том, что получила деньги, и оставила будущим владельцам гаража как подтверждение, что у меня к ним нет претензий.

В следующий раз мы встретились возле МФЦ, чтобы подписать договор купли-продажи. Для начала мне передали деньги, и я их пересчитала. Мы тут же подписали расписку о получении средств и акт приема-передачи гаража в собственность. Я также передала новым владельцам кооперативную книжку  — это обязательно.

Со всем набором бумаг мы зашли в офис МФЦ. Нам выдали талончик, и мы в порядке живой очереди попали на прием в окошко, чтобы подать документы на передачу права собственности.

Вот что у нас запросили в МФЦ:

1. Договор купли-продажи. На всякий случай мы взяли с собой и предварительный.
2. Акт приема-передачи гаража.
3. Выписку из ЕГРН, что я собственница на данный момент. Она действует в течение 30 дней. То есть если вы получили гараж в прошлом году, а продаете в этом, выписку нужно получить заново.
4. Договор дарения от отца на мое имя, подтверждающий принцип перехода ко мне права собственности. Хватает и выписки, но лучше подстраховаться.
5. Паспорта продавца и покупателя.

Еще мы взяли с собой расписки о получении задатка, но они скорее нужны покупателю и продавцу. При себе также была кооперативная книжка — можно в МФЦ уточнить, нужна она или нет.

В следующий раз забирать документы из МФЦ новые собственники пошли уже без меня. А я очень волновалась после сделки и как-то упустила момент с налогом. Он пришел потом в личный кабинет налогоплательщика — 14 040 ₽, или 13% от суммы прибыли. Прибыль — это цена продажи минус кадастровая стоимость: 280 000 ₽ − 172 000 ₽ = 108 000 ₽. Оставшихся денег хватило на первоначальный взнос на квартиру.

В финале хочу оформить свой опыт в простую памятку:

1. Перед продажей гаража хорошо все изучите — сколько заплатите налогов с продажи, есть ли все выписки и документы. Проверьте, нет ли у вас долгов перед ГСК, оформлена ли земля и как это сделать, если нет. За разъяснениями можно обратиться к своему председателю ГСК.
2. Перед публикацией объявления изучите рынок в своем районе, поспрашивайте соседей и не поленитесь убрать в гараже и сделать хорошие фото — так у вас больше шансов привлечь внимание.
3. Перед встречей с потенциальными покупателями проверьте и возьмите с собой документы: паспорт, выписку ЕГРН и кооперативную книжку.
4. Перед тем как назначать сделку, обсудите все моменты, волнующие обе стороны, чтобы не было недопонимания.
5. Также очень советую подписать предварительный договор о намерениях и обезопасить себя. На этот этап подготовьте заранее расписку о передаче задатка.
6. Ну и наконец, перед оформлением проверьте наличие всех документов: основного договора купли-продажи, акта приема-передачи гаража, расписки о передаче денег в полном размере, членской или кооперативной книжки ГСК, которая переходит к новым владельцам, паспорта. Удачи!