«Плохо убрал — оплачивает кли­нинг»: как мы сдаем 3 квартиры и что прописали в дого­воре

Устав от офисной рутины, пара из Краснодара оформила самозанятость и занялась сдачей квартир в аренду.

В этой истории герои рассказали, как подготовить жилье, найти жильцов и какие неочевидные пункты стоит прописать в договоре, чтобы избавить себя от неприятных моментов.

Несколько лет назад мы ушли с обычной работы, так как не хотели стоять в пробках и проводить большую часть жизни в офисе. Вместо этого решили уделять время друг другу и детям. Сейчас мы занимаемся строительством собственного дома и сдачей квартир. Аренда — наша основная работа.

Стартовым капиталом стали квартиры, которые достались от родственников, за что им огромная благодарность! Мы продали унаследованную недвижимость в другом регионе и на эти деньги купили три объекта в Краснодаре.

Это были:

1. Однокомнатная квартира в монолитном доме комфорт-класса 2020 года постройки. Сдаем ее за 23 000 ₽ в месяц.
2. Однокомнатная квартира в панельном доме 2015 года. Аренда — 20 000 ₽.
3. Евродвушка в панельном доме 2016 года, сдаем за 23 000 ₽.

В двух квартирах остался ремонт от застройщика, в одной — от предыдущего хозяина. Люди везде есть и приятные, и не очень.

Мы сами купили всю мебель в одну из квартир, так как она была пустой. В другой квартире мебель уже была. Там мы лишь подкрутили то, что разболталось, подклеили отстающие обои и сделали другой мелкий ремонт. Сантехнику в ванной муж переделал сам. Точных трат я тогда не считала, поэтому сумму назвать не могу.

Холодильник и телевизор для одной из квартир мы привезли из другого нашего жилья. Я сделала вывод: если понятно, что все равно будешь покупать бытовую технику с рук, лучше забрать свою откуда-нибудь, если есть такая возможность. От нее хотя бы знаешь, чего ждать и как быть с недостатками.

Чужое б/у — это всегда кот в мешке. Многие люди недоговаривают про вещи, которые продают. Многие поломки сразу не увидишь, а потом окажется, что вещь дышала на ладан. У нас была ситуация: мы смотрели стиральную машину, хозяева сказали, что она рабочая, а когда муж начал проверять, во все стороны хлынула вода.

Мы хорошая команда. Муж чинит все — от мебели до сантехники и электрики. Он делает это, когда съезжают жильцы, и иногда — по мере необходимости. У него получается лучше и дешевле, чем у наемных мастеров. А я занимаюсь уборкой и подготовкой квартиры к показу. Так мы не платим никому и оставляем деньги в семье.

Мне очень нравится готовить квартиры к найму: убирать лишнее, фотографировать, выставлять объявления. Я специально нигде не училась. Просто смотрела видео и статьи про подготовку квартир к сдаче, подмечала ошибки, которые допускают люди, и старалась запомнить, как их избежать.

Видео помогли мне понять, что делать фотографии лучше утром, не засвечивая окно и не влезая случайно в кадр. Еще классный и лучший лайфхак — посмотреть объявления коллег по сдаче. Иногда там все так ужасно, что сразу понимаешь, как не надо.

Лишние вещи в квартирах я никогда не оставляла. Люблю минимализм, поэтому и в наших объектах под сдачу есть только самое важное, чтобы наниматели сами расставляли то, что кажется милым им.

Жильцы у нас меняются раз в год, иногда в полгода. Каждый раз мы платно размещаем объявление на «Авито» — это стоит около 1 500 ₽ за квартиру. «Циан» не любим: там много риелторов и фейковых объявлений, поэтому работаем только через «Авито». Объявления об аренде квартиры у них всегда платные, и никаких бонусов оплата не дает, но другие площадки привлекают меньше клиентов.

Наши арендаторы — самые разные люди. В основном это семьи или женщины с детьми после развода. Иногда они сдают свою квартиру, а нашу снимают, потому что так ближе к работе, школе или детскому саду. Нас не смущают арендаторы с детьми, а вот с животными пускаем по согласованию.

Студентам стараемся не сдавать: в силу возраста они бывают не очень ответственны, хотя у нас жили и спокойные молодые люди. Интересно, что вопреки стереотипам одинокие мужчины часто оказывались аккуратнее женщин.

Еще у нас живут иностранцы, и их жены содержат квартиры в идеальной чистоте. От таких арендаторов требуем документ, подтверждающий право на проживание и работу. Это необходимое условие: без него человек может уехать и мы не сможем предъявить ему претензии.

Мы всегда смотрим документы, проверяем и прописку, и подлинность паспортов. Последнее — с помощью ультрафиолетового фонарика, по размеру он как толстая ручка. Я узнала про него, когда искала на «Ютубе», как самостоятельно проверить, оригинальный ли паспорт, и увидела, что можно просвечивать таким гаджетом деньги и документы.

Иногда арендаторы создают проблемы. Некоторые резко уезжают без акта приема-передачи и оставляют квартиру заваленной мусором. Я даже как-то рассказывала историю про мошенников-арендаторов в отдельном посте.

В случае внезапных отъездов, чтобы попасть внутрь квартиры, приходится консультироваться с юристом. Арендаторы защищены законом, и все нужно делать правильно. Например, если жилец съехал, но акт приема-передачи квартиры не подписан, человек формально еще считается проживающим. Даже если он сообщил в мессенджере, что съезжает, в правовом поле это не имеет силы.

Поэтому, чтобы обезопасить себя от жалоб, что мы самовольно проникли в квартиру, берем с собой соседей в качестве свидетелей. Бабушки-соседки часто идут на контакт, и мы заходим в квартиру, снимая все на видео. Это важно: если жильцы вдруг вернутся и обвинят нас в краже личных вещей, свидетели подтвердят, что мы действовали по закону.

Иногда соседи мешают арендаторам. Могут шуметь, включать громкую музыку, материться и курить. Съемщики нам в большинстве случаев не жалуются, но мы часто спрашиваем, все ли их устраивает, чтобы по возможности обеспечить комфортные условия и уладить конфликты.

Связь с квартирантами и соседями держим постоянно. Это почти как удаленная работа. Поездки требуются, когда что-то ломается или жильцы съезжают. Приходится откладывать другие дела и ехать в город. Мы строим дом и живем в 40 минутах езды от него, так что тратим на дорогу много времени и бензина.

Арендаторы редко что-то ломают. Да и мы просим сообщать о поломках сразу. Но часто такие сюрпризы всплывают только при выезде. Крупные поломки, например холодильника, плиты или сантехники, мы оплачиваем пополам с арендатором. Либо вызываем мастера, либо муж чинит сам.

Последний вариант выходит качественнее и дешевле по запчастям, так как многие мастера в нашем городе работают по принципу «заплатите за выезд, а я или не починю, или сделаю это так, что меня придется вызывать еще пять раз». Сначала мы были в шоке от таких мошеннических схем и не знали, что они вообще существуют.

Еще квартиранты часто оставляют разные вещи. Например, тряпки, швабры, искусственные цветы или магниты на холодильник, которые не вписываются в интерьер. Мы стараемся это не выбрасывать. Сначала звоним бывшим жильцам — вдруг они что-то забыли. Если им это не нужно, раздаем соседям или знакомым.

Мы работаем официально: заключаем договор найма и платим налоги как самозанятые. Многие люди напуганы недобросовестными посредниками, поэтому радуются адекватным арендодателям с договором и чеками из налоговой.

Шаблон договора можно найти в интернете, мы именно такой взяли за основу и доработали его сами, методом проб и ошибок. У всех свои нюансы. Например, у нас в договоре прописан запрет на курение в квартире и штрафы за это. Или условие, что проживание с животными возможно только с нашего согласия.

Все в договоре нужно указывать максимально подробно. Иначе недобросовестный наниматель может забрать хорошую вещь себе, а вам оставить дешевую замену. Например, одна из жильцов куда-то дела тканевую хорошую штору для ванны, которую я выбирала исходя из цветовой гаммы комнаты, и взамен повесила перед выездом самую дешевую, пластиковую, в аляповатый цветочек.

Ее можно было даже случайно порвать руками. Пришлось показывать еще раз акт приема-передачи и требовать с нее деньги на покупку равноценной замены.

Из других нестандартных нюансов, которые прописаны в нашем договоре, — температура света в квартире. Люди часто съезжают, оставляя после себя светильники с холодным светом вместо теплого, а это очень влияет на уют и впечатление следующих жильцов. Приходилось менять лампы заново за свой счет, пока мы не прописали это в документах.

Также в договоре обязательно учитываем интересы наших соседей и просим соблюдать правила проживания в многоквартирном доме. Нам важно, чтобы наши жильцы не раздражали окружающих.

Часто арендаторы перед выездом протирают все наспех и не убирают жир с кухонных приборов. Мне приходится тратить много времени на оттирание очень сильной грязи. Поэтому мы прописали пункт: если человек не убрал как следует, он оставляет определенную сумму на клининг.

Мы выдаем чеки самозанятого: я оформляю их в приложении «Мой налог» или в приложении своего банка и отправляю арендатору. В чеке указаны дата, сумма и назначение платежа. Эти чеки могут помочь нашим жильцам, например, при устройстве ребенка в сад или школу по месту проживания.

И последнее: мы не поднимаем цену просто так, хотя иногда это себе в убыток. Обычно повышаем аренду на 1 000 ₽ в год, когда заселяется новый жилец. Дополнительно арендаторы оплачивают коммунальные услуги, счетчики и взносы за капремонт. Поверку счетчиков оплачиваем мы сами.

Я знаю людей, у которых есть пустующие квартиры. Они хотели бы их сдать, но либо ленятся, либо боятся бумажной волокиты, не знают, с чего начать, или не умеют красиво подготовить и сфотографировать жилье. А это всего лишь вопрос насмотренности. Уверена, что научиться этому может каждый.

Нам нравится сдавать квартиры, хоть и приходится быть немного юристами, немного дизайнерами, маркетологами, копирайтерами, чтобы «вкусно» писать объявления.

Но я вижу в этом много плюсов. Например, квартира не простаивает, а приносит пользу. А мы показываем детям, что с помощью труда можно получать пусть небольшой, но стабильный доход.

Еще три вдохновляющие истории об аренде:

1. Как мужчина заработал в четыре раза больше своей пенсии на посуточ­ной аренде.
2. Как мансарда старого дома в Суздале стала привлекательной для туристов.
3. Как девушка сдает квартиру в доме, который снесут по реновации.