Как я участвовал в аукционах по продаже и аренде муниципальной земли

В итоге я смог выкупить участок 11 соток за 3% от кадастровой стоимости — и запрыгнул в последний вагон, теперь условия изменились. Тема земельных аукционов очень раскручивается и при этом вокруг нее много слухов и мифов. Рассказываю о своем опыте. Сразу прощу прощения за несколько сумбурное изложение, т.к. история длилась несколько лет, всего не упомнишь, и не напишешь.

Ввязаться в это решили после покупки дома с участком для родителей в Подмосковье. Правоустанавливающим документом у продавца был как раз договор купли-продажи с администрацией района за очень привлекательную сумму. Конкретно тот участок продавцом был выкуплен после строительства дома, за те самые 3% от кадастровой стоимости.
Такая схема и для нашей семьи показалась интересной, и мы стали искать в том же селе подобные арендные договоры, нона тот момент не было, и даже свободных вариантов для участия в торгах не попадалось.

Первым этапом надо было самостоятельно найти свободные от собственности в районе земли, сделать схему границ и подать заявление в администрацию о своем желании арендовать этот участок.

После этого администрация формирует сообщение о готовности передать в аренду землю. Если на это сообщения откликается несколько желающих, то подготавливаются торги. Если один, то участок уходит без проведения торгов заявителю. Я по наивности думал, что возможно буду единственным желающим, но в реальности такого не случилось ни разу. Всегда со мной было несколько человек и участки планировались к торгам. Следующий шанс — оказаться единственным участником торгов.

Для любой азартной игры с государством требуется очень много свободного времени, мне как сотруднику в найме, находить его было очень и очень непросто. Для понимания масштаба: на первом этапе я нашел около двух десятков подходящих локаций, выбрал из них четыре оптимальных, подготовил с помощью кадастрового инженера схему границ (5-7 тыс стоил каждый выезд в 2019). Отнес заявления в администрацию (лично), и по трем из четырёх получил ответ, что участки находятся в частной собственности, просто их не видно на кадастровой карте, т.к. за последние 10-20 лет с ними не проводили никаких действий, которые привели бы к их фиксации в новой системе кадастрового учета.

Если по-простому. Только один участок в 5 соток все-таки подошел по всем параметрам, и администрация согласилась запустить процедуру подготовки документов.

К слову, на торги конкретно этот участок попал только через 1,5 года. Мне еще несколько раз пришлось ездить в администрацию и разбираться, где встало дело. Там увольнялись люди, терялись документы и все в этом духе.

За это время начали появляться на торгах или в информационных сообщениях на специальном ресурсе подходящие мне локации, на которые я исправно носил заявления о своих желаниях участвовать — шли годы, но бумаги принимались в БУМАЖНОМ ВИДЕ в администрацию района. 2020-2022 год, наступали и заканчивались пандемии, а у администрации на тот момент никаких ГосУслуг, электронных систем и всего такого не было.
Подготовка документов для торгов, кстати, у администрации тоже процесс небыстрый и занимать может от полугода до года. Там собираются ТУ от сетей, участок выделяется на кадастровой карте, приобретает границы, стоимость и тд. Назначается сумма депозита, который вносится участниками до проведения торгов, начиналась от 20 тыс до полной стоимости года аренды.

Ответы приходили в те времена на email или звонили и сообщали что по моему запросу принято решение о проведении торгов, детали по предстоящим торгам. Первые мои два торга прошли вживую (2019 год), классный и новый для меня опыт: зал, аукционист с молоточком, с табличками, которые надо поднимать. Там, конечно, все мои фантазии обломились об суровую реальность.

На все поданные мной заявки из 10 участников аукциона было по два таких, как я экономных человека и по 8-10 специально обученных людей, явно от строительных организаций, которые этим методом зарабатывают. Стоимости моих запланированных участков раскачали до каких-то непредставимых сумм буквально за 30 минут  По результатам таких торгов стоимость годовой аренды равняется или даже в несколько раз превышает реальную рыночную стоимость участка. Иными словами, чтобы сэкономить на покупке земли, нужно построить и сдать дом администрации быстрее, чем за год. В желаемых мной цифрах за месяц-два. Понятно, что для частника это вообще невозможно. Нужна уверенность и в том, что можете построить оперативно дом и очень точное понимание, как сдать его в администрацию. Забегая немного вперед — мне лично потребовалось 8 месяцев на это. И я считаю это суперкрутым результатом.

Потом уже цифровизация развилась до онлайн аукционов, участие стало возможно, не выходя из дома. Но ситуация, по сути, не поменялась.

Первый участок, который я выделял на карте самостоятельно, выставили на торг не по аренде, а на продажу. И этот аукцион я тоже проиграл, второй участник ушел в цене выше рыночной стоимости, зачем непонятно. Потом, кстати, долго продавал его на циане и авито, еще дороже. Но в этом случае, естественно, срочно строить уже ничего на земле никто не обязывает. Сейчас там стоит маленький симпатичный деревянный домик. Принадлежит ли он моему бывшему оппоненту или все-таки землю удалось продать, не знаю.

В итоге, с положительным результатом закончился аукцион, наверное, пятнадцатый или двадцатый по счету, очень их было много, и я довел своей участие до определенного автоматизма, душой не вовлекался, и жену проектированием воображаемых домов уже не волновал. Последний торг прошел идеально, я был единственным участником, и забрал прекрасные 11 соток, в 5 минутах от автобусной остановки, с видом на пустынные болота и красивое озеро за стартовую стоимость аренды, которая, кстати, была все равно недешевой, около 83 000 р/мес. Задаток для проведения данного аукциона был существенный почти 1 млн рублей. Далее деньги за аренду списывались из аукционного депозита, поэтому это не требовало дополнительных затрат в процессе стройки, а разницу (около 200 тыс руб) частично пустили на расходы, связанные с оформлением собственности, частично вернули.

Подрядчика на стройку дома нанимали осознанно. Тут надо еще добавить, что по образованию я инженер строитель, супруга архитектор. Мы не работаем по специальности, но в деталях представляем сколько сил и времени занимает организация проектирования и строительного производства, даже такого маленького объекта как индивидуальный жилой дом. Особенно с дикими бригадами, которые все время норовят депортироваться на родину и точным пониманием, что у меня есть своя работа, которая занимает много времени, что предусмотреть ВСЁ без опыта стройки невозможно, и будут проблемы, решение которых затянется и потеряется то самое время, которое позволяло нам получить участок по более дешевой стоимости. По моим расчетам получалось, что вся суета с аукционами просто сойдет на нет при экономии на строительной компании. Жаба, конечно, душила переплачивать подрядчику. Но в результате ни разу за время стройки не пожалел о выборе.

Если опустить всю нашу работу с подрядчиком по строительству дома, то через 6 месяцев после начала аренды я отнес заявление в администрацию о готовности объекта, уже находящегося на кадастровой карте как жилой дом. Теперь нужно было дом сдать, выкупить и закрыть обязанность по ежемесячной оплате. Почти месяц сотрудник администрации выезжал на осмотр, а потом отказал в приемке с комментарием «какой-то он у Вас нежилой» — цитата. Я тут же повторно подал заявление, а заодно направил в администрацию досудебную претензию с ссылкой на градостростроительный кодекс и требованием подробно разъяснить предыдущее решение. Отвечать не стали, просто приняли дом по второму выезду.

Сейчас это все уже история — описываю и публикую, потому что часто спрашивают, как все устроено. Но законы меняются и мой опыт может быть актуален в 2025. Но общие советы при взаимодействии с администрациями могу дать:

• в работе с чиновниками никакими общими тезисами вести диалог нельзя. Только конкретное постановление/закон/решение номер-дата-ссылка на пп.
• для участия в торгах надо в вопрос погружаться глубоко и самостоятельно, считать тщательно и разбираться с каждым постановлением.
• не знаю как в других регионах, но в Московской области процедура достаточно отработанная и безопасная.
• выбор участка — это глобальная задача, к которой подходить надо максимально осознанно. Помимо обычных факторов, таких как транспортная доступность или школы детям, нужно оценивать и свой уровень жизни, потребности, доход. Подъездные пути, освещение, вывоз мусора, наличие и стоимость подключения коммуникаций.
• оценивать качество участка рекомендую осенью (октябрь-ноябрь) или ранней весной, когда можно оценить количество воды, грязи, потенциальные затраты на осушение. Наш вариант в итоге вышел не самым лучшим в деревне, но его я по крайней мере хорошо знал и точно представлял с чем буду иметь дело в дальнейшем.

В посте нет смысла ставить все ссылки на законодательство или на конкретные ФЗ, по каждому шагу. Но могу поделиться полезной страничкой. Чем больше бесхозной земли отдадут под ИЖС, тем меньше у нас борщевика будет в районе. Вот еще для информации.