Как мы вернули право на квартиру в Дубае, потерянное из-за ошибки в документах
Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография
Покупка недвижимости в Дубае кажется простой: выбрал объект, внёс платеж — и готово. Но на практике небольшая ошибка в документах может привести к тому, что человек формально заплатил за квартиру, но юридически… не владеет ею.
О Сообщнике Про
Юрист. Основатель международной юридической компании в Дубае. Помогаю с открытием бизнеса и оказываю все виды юридических услуг.
Это новый раздел Журнала, где можно пройти верификацию и вести свой профессиональный блог.
Наш клиент, предприниматель из России, приобрёл квартиру в одном из новых проектов в Дубае. Сделка прошла через эскроу, платежи — по расписанию, девелопер — известный. На этапе передачи ключей инвестор спокойно ожидал получения Title Deed — документа, подтверждающего право собственности.
Но месяц за месяцом документ не выдавали.
Что происходило
- девелопер уверял, что «это нормальная задержка»;
- посредники говорили, что «в Дубае всё так»;
- клиент пытался продать объект, но сделка остановилась: в Dubai Land Department (DLD) не находили информации о зарегистрированном праве.
Только после нескольких попыток разобраться самостоятельно он пришёл к юристам.
Что мы обнаружили
Проверка через базы RERA и DLD показала, что:
1. Проект был зарегистрирован в RERA частично.
Один из дополнительных корпусов комплекса не был отражён в реестре на 100%. Формально дом сдан, но юридически его статус в РЕРА не завершён.
2. В SPA (договоре купли-продажи) была ошибка в номере юнита.
Буквально одна буква отличалась от номера объекта, который указан в RERA Project Status. Для девелопера — обычная опечатка, для DLD — это два разных юнита.
3. Из-за несоответствия документов Title Deed не мог быть зарегистрирован в принципе.
То есть инвестор был владельцем «в теории», но юридически объект не существовал в такой конфигурации.
Как мы решили проблему
1. Запросили корректировку у застройщика. После юридического уведомления девелопер внёс исправления в SPA и подал обновлённый пакет в RERA.
2. Контролировали завершение регистрации корпуса в RERA.
Мы добились обновления статуса проекта, чтобы он стал отображаться в реестрах как полностью соответствующий требованиям.
3. Инициировали повторную подачу документов в DLD.
После синхронизации данных департамент зарегистрировал право собственности.
4. Инвестор получил Title Deed и смог оформить продажу без ограничений. В итоге его объект успешно перепродали через неделю после регистрации.
Выводы
Даже в Дубае, где рынок недвижимости считается одним из самых регулируемых и прозрачных, ошибка в одном документе может «заморозить» право собственности на месяц или год.
Проблема была не в том, что застройщик недобросовестный. А в том, что в системе RERA и DLD всё основано на точности данных — если хотя бы одна цифра не совпадает, процесс регистрации блокируется автоматически.
Как инвестору избежать таких ситуаций
1. Проверяйте статус проекта через RERA. Убедитесь, что:
- у девелопера есть активная лицензия,
- проект полностью зарегистрирован,
- корпус, в котором вы покупаете объект, отражён в системе.
2. Делайте юридическую экспертизу SPA. В договоре нужно проверить:
- правильность номера юнита, площади, этажа;
- корректность обязательств девелопера;
- соответствие условий законодательству Дубая.
3. Требуйте подтверждения подачи документов на Title Deed. Просите:
- квитанцию о зарегистрированной сделке,
- номер заявки в DLD,
- предполагаемую дату готовности.
4. Не полагайтесь только на риелтора. Агент может быть добросовестным, но он не отвечает за юридическую точность документов.
5. Привлекайте юриста, который работает именно в Дубае.
- Правила RERA и DLD меняются каждый год — важно понимать местную практику, нюансы регистрации и работу регулятора.
