Как лучше поступить в плане расширения жилья?

Живу в однокомнатной квартире. Гражданская жена и ребенок живут отдельно (мы не женаты). Хочу жить вместе с ними и привести их к себе. Но однушка 36,3 кв.м — слишком неудобная для жизни втроем. Есть варианты:

1. Купить двухкомнатную квартиру по семейной ипотеке 6% годовых на 30 лет. Стоимость квартиры — 5,2—5,8 млн руб. Квадратура — 50—60 метров. Даже можно взять квартиру 2+ распашонку в строящемся доме. Первый взнос — 1—1,2 млн руб.
2. Взять квартиру на вторичке с уже готовым ремонтом за 5,2 млн руб, продав свою однокомнатную квартиру за 3,6 млн руб. Есть один вариант, где можно купить со ставкой 10,9 % в Сбере по переуступке ипотеки. В этом случае ипотека на меньший срок и меньше по платежу, но однокомнатной квартиры у меня больше не будет.

Вот и думаю, взять новостройку, платить за нее, ждать пока сдастся, а потом делать ремонт или сразу вторичку.

Здесь понятно, что каждый сам решает за себя и т. д. Никто не знает уровень моего дохода и что будет в будущем. Но меня тянет то в одну, то в другую сторону. Вроде бы вариант купить новостройку хорош тем, что остается еще и жилье, которое в будущем можно сдавать, покрывая часть ипотеки, с другой стороны, это надо ждать.

Может есть у кого какие идеи? Если не хватает вводных данных, то дополню. Заранее спасибо.