Как обманывают риэлторы в Италии: личная практика и опыт моих клиентов

Покупка жилья, особенно в другой стране — процесс трудоёмкий и требующий понимания специфики не только рынка недвижимости, но и как минимум местного законодательства, чтобы потом в один момент не обнаружить себя обманутым и обездоленным. Поэтому логично обращаться за помощью к посредникам, специализирующимся на этой теме, то есть риелторам. Не менее логично в идеальном мире — рассчитывать на их честность.

Я работаю ассистентом по покупке недвижимости в Италии: помогаю людям найти их дом мечты или выгодное доходное жильё, сопровождаю сделку от идеи и до момента передачи объекта в собственность. И, к сожалению, повидала на этом поприще немало нечестных схем, по которым местные риелторы наживаются на неподготовленных покупателях.

В материале на примерах из личного и клиентского опыта расскажу, как специалисты могут пытаться вас обмануть. Будьте внимательны: на кону может быть как относительно безобидная потеря пары сотен евро, так и проблемы с законом и угроза депортации по причине того, что жилье вам продали в незаконно построенном доме.

Мы привыкли, что риелтор представляет интересы одной стороны — либо продавца, либо покупателя. В Италии же один человек работает с обеими сторонами сразу: такой формат установлен законом, то есть одно из наиболее важных качеств специалиста — это беспристрастность. Он отвечает за юридическую безопасность сторон сделки и помогает им прийти к наиболее выгодному соглашению. И да, комиссию в этом случае платит и продавец, и покупатель.

Чтобы стать частным агентом по недвижимости в Италии, нужно:

• Иметь образование. Для начала работы вы должны иметь подтвержденное образование не ниже Scuola secondaria di secondo grado, то есть быть как минимум абитуриентом вуза. Однако если вы уже закончили высшее образование и имеете степень бакалавра, то вам могут отдать предпочтение.
• Разбираться в сфере недвижимости. Вам необходимо ориентироваться в таких темах, как законы о недвижимости, оценка недвижимости, маркетинг недвижимости и отделка помещений. Изучить их можно на различных образовательных курсах или программах.
• Владеть языком на уровне носителя. Это требование обязательное, поскольку вам предстоит не только общаться с людьми, но и работать с документацией.
• Проживать легально. То есть вы должны иметь либо гражданство ЕС, либо ВНЖ. Без соблюдения этого требования вы не сможете зачислиться на обязательные курсы и экзамены.
• Пройти курс профессиональной подготовки и сдать экзамен в Торгово-промышленной палате. После получения базовых знаний вам необходимо пройти специализированное обучение, после чего сдать экзамен как в устной, так и в письменной форме. Только после успешного завершения этого этапа вы получите карту агента по недвижимости. С ней вы можете работать на всей территории Италии и даже за рубежом при условии признания полученной квалификации.
• Получить лицензию брокера по недвижимости. Этот пункт также обязательный, поскольку без лицензии ваша деятельность будет считаться нелегальной.
• Зарегистрироваться в Торгово-промышленной палате. Вам необходимо внести свои данные в реестр предприятий или справочник экономических и административных новостей, в специальном разделе R.E.A. После этого вы получите уникальный регистрационный номер R.E.A. Он и ваша идентификационная карта будут служить удостоверением того, что вы являетесь специалистом и работаете в том или ином агентстве.
• Иметь страховку. Оформляя профессиональную страховку вы сможете уберечь себя от рисков, связанных со сделками, а также получить защиту, если возникнут юридические споры.

На выходе риелтор с идентификационной картой и номером R.E.A. — это человек с разрешением на работу. Плюсом к этому идёт владение языком на уровне носителя, фундаментальное образование, знание законодательства страны во всех красках и доступ к документации, на которую ассистент по недвижимости без сертификата претендовать не может. Но самое главное — это именно разрешение, обеспечивающее специалисту возможность вступить в Ассоциации риелторов Италии и получить страховку.

Для консультанта (как я ) также важно владение языком на уровне носителя, официальные документы (внж, partita IVA) для работы в Италии.

Как только специалист успешно сдал экзамен при Торговой палате (le Camere di Commercio), он должен внести свои данные в реестр риелторов/посредников. На этом этапе он получает право на работу по профессии на территории Италии. В системе кодировки экономической деятельности Ateco его лицензия действительна в рамках обозначения 68.31.00 — Attività di mediazione immobiliare (посредничество в сфере недвижимости).

Иными словами, риелтор не имеет права предлагать другие услуги — даже условный ремонт и прочее благоустройство, на первый взгляд сопутствующие поиску жилья — это незаконно.

Если первичная коммуникация с вашим потенциальным агентом или документы на его официальном сайте вызвали сомнение, самый рабочий способ избежать обмана — это не связываться конкретно с этим человеком.

Но даже если сомнений нет — лучше перестраховаться и проверить лицензию. Сделать это можно, запросив в ближайшем офисе Торговой палаты выписку на имя человека или организации, которую он представляет. Так вы как минимум убедитесь, что он зарегистрирован в реестре, как максимум — сверите соответствие кода деятельности. Также у лицензированного риелтора должна быть страховка на случай форс-мажора или ошибки.

Связь с нелегальными риелторами может дорого обойтись — в лучшем случае вам изрядно потреплют нервы и отобьют желание обзаводиться недвижимостью, в худшем — вы рискуете потерять огромные суммы.

Важно:

• Регистрация специалиста в Торговой палате
• Лицензия под кодом 68.31.00
• Страховка

Однако, отдать впустую незначительную сумму не менее обидно, когда это плата за надежду.

Примитивная топорная схема, которая работает по сей день на любом континенте — залог, чтобы забронировать недвижимость за вами. Особенно — понравившуюся недвижимость.

Риелтор с вежливой улыбкой будет аргументировать это тем, что вы у него не одни, но решение он и продавец, как по волшебству, готовы принять в вашу пользу. Уже сейчас готовы, честно-честно, только после вас еще пара просмотров, поэтому давайте вы нам символически внесете 500 евро сейчас в счет задатка, а мы развернем остальных потенциальных клиентов.

Непосредственно в момент обсуждения такой сценарий выглядит действительно логичным: человек испытывает симпатию, хочет помочь и готов снять с вас тяготы дальнейших поисков буквально за символическую плату. Выдыхаете, переводите деньги — благородный посредник пропадает с радаров. Не выходит на связь: занят следующим воодушевленным клиентом.

В компетенции специалиста по недвижимости действительно входит помощь клиенту с поиском жилья и его защита от недобросовестной сделки. Но покушение на его карман в обход регламентированных правил купли-продажи к этому списку не относится. Если на ранних этапах коммуникации у вас просят какие-то деньги для «гарантированного резерва», эти отношения стоит свернуть.

Важно: требовать залог за бронь — незаконно.

Недобросовестные агентства и частники подготовили стратегию и для мошенничества в особо крупном размере: ради клиента они готовы превысить полномочия. Послужить посредниками не только в соглашении «продавец-покупатель», но и в финансовой стороне сделки. И в такой сценарий, к сожалению, нередко попадают те, кто принимает решение о покупке недвижимости с чрезмерной импульсивностью.

А теперь подробно.

Чтобы купить жильё в Италии, нужен, в числе прочего, итальянский банковский счет, открытие которого с момента введения ограничений для россиян приостановлено. Сам по себе этот факт не ограничивает продажу недвижимости гражданам РФ, просто для этого требуются дополнительные действия — открыть или возобновить счет в дружественной стране, договориться с продавцом и нотариусом о переводе средств на итальянский доверительный счет нотариуса, зачислить средства. И многие сразу в красках представляют муторный бюрократический процесс, размазанный на неопределенный срок.

А домик у моря хочется сейчас — зачем тянуть, если сумма уже есть и предвкушение от покупки европейской недвижимости бьет ключом?

И здесь на арену снова выходит риелтор, который, нарочито невыполнимо описав вышеуказанный процесс, скромно добавляет: «Но, если вы хотите ускорить процесс, можно перевести на мой местный счет, не тратя время на переговоры. Или внести сумму наличными, если так будет удобно».

И зарекается о стопроцентной безопасности этой затеи — вот, буквально недавно одна семейная пара так сделала, и уже вошла в собственность трешки в Венето.

На этом этапе даже самые рассудительные могут стушеваться и призадуматься: а вдруг так действительно проще? А если на кону мечта, прикоснуться к которой можно вдвое быстрее?

Многие на этом этапе решают все же пойти длинным путем во избежание потенциальных проблем с законом, но есть и те, кто поддается эмоциям.

Несколько подобных инцидентов мне и коллегам удалось решить в пользу клиента — агент еще не успел раствориться бесследно, в процесс включились грамотные адвокаты и справедливость восторжествовала. Но в разы больше таких случаев зависает на годы, и люди не имеют возможности доказать даже факт передачи денег.

Важно: не переводите деньги на личный счет риелтора. Не платите наличными.

При покупке площади для жизни вы априори закладываете в бюджет плюс-минус все расходы, с которыми придется столкнуться в ближайшее время: будь то налогообложение, коммуникации или покупка новой кровати.

Другое дело — доходная недвижимость, то есть инвестиция в площадь под сдачу, которая должна окупиться и приносить стабильный доход. У вас также предусмотрен бюджет с запасом и заложены регулярные траты, но основывается эта цифра на операционной модели, составленной с консультантом по недвижимости. То есть, вы рассчитываете на определенный процент прибыли.

Сейчас популярны туры в Италию с целью как раз покупки доходной недвижимости. И в них людям предлагают не то, чтобы неликвид — скорее лотерейный билет. Агенты обещают заведомо выгодную прибыль, проливая свет только на плюсы такого вложения. Показывают те самые дома на побережьях, которые обязательно будут востребованы круглый год. И люди инвестируют. А окупится или нет, оправдает ожидания или нет — тут уже как повезет.

Бывает, что все складывается удачно — проблем с законностью застройки не всплыло, туристический сезон действительно долгий, приятный вид и климат, повезло с арендаторами и так далее. Но часто все-таки не везет, и арифметика не сходится: вместо обещанных 10% прибыли получается не больше 3-5%. Непредвиденные расходы обошли плановые: порой летят непонятные штрафы в честь того, что вы иностранец, который не проштудировал законодательство страны. А поручители как будто ни за что и не отвечают — сделка ведь давно закрыта.

Потенциальные риски, о которых могут не предупредить — ещё одна причина обратить внимание на лицензию специалиста. Грамотный добросовестный риелтор расскажет неочевидные буквы закона и не утаит нюансы, которые могут повлиять на принятие решения о покупке.

Важно: работайте с человеком, способным сориентировать по особенностям законодательства, которые могут на вас отразиться.

Лигурия — итальянская Ривьера, кинематографичный регион на берегу моря, граничащий с Францией. Регион климата мечты, чарующего пейзажа и милейших курортных вилл, спрос на которые с годами не снижается. В двух словах — об особенностях метража домов с картинки.

Регион Лигурия раскинут на гористой местности, что обуславливает особенности распоряжения землей здесь и строительства на ней. Порядка 90% земель Лигурии зарегистрированы как "земли сельскохозяйственного назначения", то есть строить на ней можно только с условием, что нижний этаж дома отводится под хозяйственные нужды — грубо говоря, сарай или ангар для техники.

Поэтому важно обращать внимание не только на площадь, но и на план застройки, а также сразу запросить метраж жилой и нежилой (Magazino) части помещения.

Итальянцы оборудуют и «ангарную» часть под свою красивую жизнь, делают там такие же фотогеничные комнаты, поэтому о такой тонкости, как нежилая половина дома могут тактично умалчивать до самой сделки.

Важно: запросите документы. Узнайте метраж жилой и нежилой площади, уточните о возможности перепланировки.

Пункт, которым закроем получившийся обзор на мошеннические схемы в Италии — по сравнению с остальными и не обман вовсе: так, небольшая недомолвка.

Риелтор может просто не указать на своей странице комиссию за свои услуги, так как нет четкого регламента, регулирующего диапазон вознаграждения за посредничества. Покупатель будет ориентироваться на средние 3-5% по рынку, а специалист внезапно назовет цифру на пару процентов выше, так как письменной информации может не быть даже в формате «оговаривается индивидуально». Потому стоит заранее обсудить то, какой процент риелтор хочет взять за свои услуги, и лучше это сделать до того, как начнется обсуждение сделки, например, на этапе просмотра недвижимости.

Важно: обсуждайте возможный размер комиссии на берегу, чтобы в процессе сделки у всех трех сторон не возникло вопросов.

Однажды мы с клиенткой пришли в агентство обсуждать недвижимость, которая ей очень понравилась. По идее самой такой встречи нам должны были предоставить все документы, связанные с жильем, но агент намеренно не показывал те, что были связаны с происхождением недвижимости. Будь покупатель менее внимательным, то мог бы попасть в очень затруднительную ситуацию.

Дело в том, что в документах сделка была прописана как дарение. В таком случае клиентке было необходимо либо вместе с нотариусом составлять акт отмены дарения, либо оформлять безумно дорогой полис безопасного дарения. Что может произойти, если не обратить внимание на такой формат сделки? Ее могут просто аннулировать, если появятся наследники предыдущего владельца, несогласные с актом дарения. Как итог — потеря и денег, и нервов, и жилья.

Важно: обращайте внимание на формат сделки и с осторожностью относитесь к дарению.

Чтобы нажиться на клиентах, риелторы могут предложить какую-то площадь "в нагрузку". И если в самом безобидном варианте клиент получает гараж или подсобку, то в запущенных случаях — большую незадекларированную площадь.

Пример из практики: человек купил недвижимость в историческом центре. Но оказалось, что планировка в документах одна, а в реальности имеет еще одну комнату. Предыдущий владелец выкопал ее и никак не задокументировал, а просто абузивно включил в стоимость жилья. При этом ни риелтор, ни его друг-нотариус не обратили на это внимание покупателя, потому что для них большая площадь — это большая сумма. Конечно, покупатель и сам не обратил на это внимание, но, обращаясь к специалисту, он явно рассчитывал на его добросовестность. Сейчас же как-то узаконить такую планировку очень и очень сложно, особенно иностранцу.

Важно: сверяйте реальную планировку недвижимости и задокументированную. Если они отличаются, уточняйте, была ли перепланировка узаконена.

Намеренно скрывать какую-либо информацию риелторы могут и при продаже недвижимости в новых домах. Особенно ярко это будет выражаться во время встречи с потенциальными соседями. Если с домом и застройщиком все в порядке, то, скорее всего, риелтор не будет пытаться прервать ваш диалог с другим жителем дома. Но если он ведет себя настороженно или вовсе ругается с другим жильцом, то стоит побольше узнать о доме именно от владельцев недвижимости, а не от специалиста.

Так, в идеальном по словам риелтора доме могут оказаться большие проблемы: от перебоев с подачей воды до продажи несуществующих площадей (например, машиномест). И об этом можно узнать только напрямую от жильцов дома, которые в красках распишут вам все прелести жизни в новом доме, во всех смыслах этого слова.

Важно: общайтесь с жильцами. На своем опыте они смогут рассказать о скрытых проблемах дома.