Как мы недорого преобразили хру­щевку с проходной комнатой и смогли ее продать

По программе реновации в Москве сносят много хрущевок.

Но бывает и так, что старые дома точечно оставляют, зачищая землю вокруг, чтобы на них появились новостройки. Это значит, что в ближайшее время за окном постоянно будет шумно и такую квартиру будет сложно продать. Но читательница Т⁠—⁠Ж сделала небольшой ремонт, хорошие фотографии и быстро нашла покупателей.

Я всегда увлекалась интерьерами, ремонтами и много всего делала своими руками. Но я не дизайнер: всю жизнь работала в медиа и на телевидении, параллельно увлекаясь недвижимостью.

Сначала купила одну квартиру, очень дешево сделала ремонт и сдала ее. Квартира пользовалась популярностью: мои посты про нее становились вирусными, с сотнями комментариев. И ко мне стали обращаться люди в социальных сетях.

Так началось мое небольшое агентство недвижимости. Мы продаем вторичку с помощью хоумстейджинга. Его объем может быть разным: если квартира современная, с новым ремонтом, мы приходим, ставим пару бокалов, кладем подушки, делаем фэнси-фото  ​— и все замечательно.

А бывает, нужно полностью сделать косметический ремонт. Расскажу об этом на примере одного из последних проектов.

Дано: малогабаритная двушка в Москве, в панельном доме 60-х годов. Площадь — 45 м², смежные комнаты и кухня 5,5 м². Ремонт из 90-х — идеальное место, чтобы сидеть с гитарой и горланить нетленку группы «Бонд с кнопкой». Виноград по стенам дома, зеленые дворы, тусклые фонари, ноль кофеен с лавандовым рафом. Ностальгия!

Минусы объекта:

• дорогой район Серебряный бор, цены даже на старый фонд недемократичные;
• застройка при этом морально устаревшая;
• большая часть попадает в программу реновации второй и третьей волны, то есть скоро вокруг развернется стройка на годы;
• мы и еще пара домов под реновацию при этом не попадаем и будем стоять «вставными зубами» посреди дивного нового мира стройки.

Сколько так будет, непонятно — слухи ходят разные. 15 лет назад, будучи юной девой, я снимала квартиру в хрущевке на улице Академика Королева, которая была еще в лужковской программе реновации. Недавно проезжала — стоит, родимая.

Фанаты района или местные. Ходить пешком в Серебряный бор — мечта. За это и реку неподалеку можно простить старость дома и будущую стройку вокруг.

В этой категории покупателей планировка с проходной комнатой может подойти:

1. Молодой паре, которой нужна спальня и кабинет. Возможно, жилье им купят родители.
2. Семье с ребенком, которой нужна спальня и детская.
3. Взрослой паре: дети выросли, надо разъезжаться. Старая квартира может быть в этом же районе. Источник денег — продажа другой квартиры и, возможно, недостающий хвост в ипотеку.

Инвесторы, готовые на риск. Да, дом не вошел в программу реновации сейчас. Но каков шанс, что город оставит «вставные зубы» на столь лакомом куске земли, вдобавок — около строящегося метро, ветки в «Сберсити»? При этом нашу квартиру можно купить на 10—20% дешевле, чем аналогичные в соседних домах, вошедших в программу реновации.

Почему так? Объясню. Программа реновации в Москве породила отдельное направление инвестиций в недвижимость:

1. Покупаешь квартиру в доме под снос.
2. Ждешь пару лет, сдаешь.
3. Получаешь квартиру в новом доме большей площади.
4. Перепродаешь.

Выгодность схемы в текущих реалиях сомнительна, но она все равно живет. И, зная об инвесторском спросе, продавцы квартир в домах под реновацию ставят повышенные цены, закладывая в них будущую маржу инвестора при перепродаже.

Так как объект у нас специфический, бума спроса мы не ожидали и цену не гнули.

Наш опыт показывает, что в сегментах «эконом» и «комфорт» люди отдают предпочтение квартирам, в которые можно сразу въехать и жить. А потом — по мере возможности и желания — что-то доделывать и переделывать под себя.

Ремонты дорожают с каждым годом: за последние три цена выросла в два раза, и это не финал. Население при этом беднеет. Поэтому капитальное преображение квартиры с нуля под себя для многих остается недостижимой мечтой.

А еще люди ненавидят ремонты и готовы платить за то, чтобы ими не заниматься. Особенно если надбавка за ремонт демократичная. Марафет всегда ускоряет продажу. Так, однажды у нас был в работе сложный объект, который до нас продавали два месяца, и за это время его посмотрели ноль покупателей. Мы привели эту квартиру в порядок и за три месяца получили 62 показа, один из которых закончился сделкой.

Но вернемся к двушке в Серебряном бору.

Вот что мы сделали для продажи этой квартиры:

• зонировали проходную комнату с помощью цвета и расстановки мебели;
• положили на пол ламинат с «Авито» из пиковской новостройки — я довольна соотношением цены и качества;
• заменили плинтусы;
• переклеили обои;
• сделали натяжные потолки;
• поменяли люстры;
• поставили кухню с «Озона» за 18 000 ₽;
• поменяли подводку к сантехнике и краны, чтобы не было протечек;
• зарядили коммунальщиков спилить сук акации: он залезал на балкон и закрывал свет;
• поменяли розетки и выключатели.

Покупатели крайне негативно относятся к советскому паркету, поэтому во всех квартирах в старом фонде за редким исключением мы закатываем его в ламинат. Хотя я люблю советский паркет и с удовольствием бы его оставляла. Но редко встречала квартиры в старом фонде, где паркет в идеальном состоянии, без щелей и не гуляющий. Под коврами, кстати, он неплохо сохраняется, но здесь не тот случай.

Мы часто покупаем ламинат из новостроек. Многие собственники, получая квартиру с отделкой под ключ, сразу заказывают полный демонтаж и ремонт. Вот эти почти новые материалы вместо свалки находят вторую жизнь.

При демонтаже часть плашек с поврежденными замками идет в брак — это 10—20%. Даже с учетом этого такой ламинат обходится нам в два раза дешевле аналогичного из «Леруа», а смотрится абсолютно нормально. Я очень довольна и всем советую заглядывать на «Авито»: там много таких вариантов, причем не только из ПИКа, но и, например, из «Самолета».

Там же можно купить и отличные межкомнатные двери из этих же новостроек: никто ими не пользовался, поэтому они без сколов и дефектов, а стоят копейки. Стандартная дверь от ПИКа обходится примерно в 2 000 ₽, от «Самолета» или других застройщиков, где отделка поприличнее, — в 3 000—4 000 ₽. И это полный комплект: полотно, коробка, наличники, петли и ручка. Выглядит такая дверь свежо и современно.

Цвет. Мне очень хотелось избавиться от эффекта поезда: когда идешь от входной двери в дальнюю спальню, большая проходная комната 19 м² воспринимается как транзитный вагон. Поэтому мы с дизайнером с помощью цвета разбили проходную комнату на две независимые друг от друга части — зоны для сна и отдыха.

Чтобы выбрать оттенки, я обратилась к дизайнеру, с которым мы постоянно сотрудничаем. Мы хотели добиться спокойной, естественной атмосферы, ведь рядом река и лес. Дизайнер предложила палитру из синего, белого и голубого — получилась нежная, пастельная гамма, которая идеально легла на концепцию уютного пространства, готового к жизни.

Это же сочетание мы использовали при перекраске санузла и коридора.

Мебель. В большой проходной комнате есть ниша, куда мы поставили кровать. При желании ее можно отделить от остальной комнаты шторой или стеллажом. В ближней к окну части разместили диван.

Вся мебель — временная с нашего склада. Она путешествует между объектами: мы привозим ее для хоумстейджинга на время показов, а если покупатель не выкупает ее, она переезжает на следующий объект.

Чаще всего новые хозяева выкупают у нас диваны: они стильные, универсальные и сразу задают настроение гостиной. Такой выкуп для нас — идеальный сценарий: мебель находит дом, а покупатель получает готовый уютный уголок, избавляясь от лишних хлопот.

Еще у меня есть склад текстиля и декора. Там хранятся пледы, подушки, полотенца, ковры, небольшие журнальные столики, шторы, посуда, свечи — все для создания уюта.

Когда мы берем новый объект, я подбираю вещи под его стиль. Например, для хрущевки в Серебряном бору в синей гамме я просто отобрала на складе все подходящие предметы этого цвета. После продажи жилья часть декора может поехать на следующий проект, часть — вернуться на хранение.

Это сложная и дорогая логистика, но я пока не нашла более эффективного способа. Все нюансы владения и ответственности за вещи прописаны в наших договорах с клиентами.

Дальняя комната. Мы не стали ставить туда мебель. Она съела бы и без того маленький метраж — 10 м², поэтому переклеили обои, положили ламинат, а освещение оставили, какое было. Получилось чистое, готовое пространство, которое новый собственник сможет использовать по своему усмотрению.

В комнате есть кладовая, где мы не стали оборудовать полноценную гардеробную. Это потребовало бы дополнительного бюджета, а наша задача была в качественном косметическом ремонте.

Санузел. Мы ограничились самым необходимым: с помощью сантехника из ЖЭКа заменили краны и гибкую подводку к унитазу и ванне, чтобы исключить любые протечки. Все остальное — это уже капитальные работы, на которые мы не тратились.

Двери и плитку в ванной я перекрасила просто волшебной и неубиваемой краской по кафелю. Нашла ее после множества неудачных опытов. Схватывается сразу, укрывистая, плотная, с небольшим сиянием — просто вау.

Со старой советской ванной, покрытой чудовищными ржавыми разводами, вышла целая история. Сначала я планировала покрасить ее специальной эмалью-спреем из «Леруа» — у меня уже был такой опыт, результат был на троечку, но на время сгодиться мог. Но на помощь пришла уборщица: она каким-то профессиональным растворителем отдраила ванну до идеального состояния и необходимость в покраске отпала.

Кухня. Здесь я покрасила фартук из плитки — той самой краской для кафеля, о которой рассказывала выше. На пол идеальным решением было бы тоже положить плитку. Но для нее нужна стяжка и выравнивание пола — капитальные работы. Поэтому ламинат — практичный промежуточный вариант, который отлично прослужит новым жильцам первые годы.

Еще мы поставили кухонный гарнитур «Хозяюшка» с «Озона» за 18 000 ₽. Это модульная кухня, фасады — из МДФ, выглядят не как дрова. У производителя есть разные цвета и размеры. Мы покупаем такой гарнитур в квартиру не первый раз: он лучше, чем ультрабюджетные варианты от «Леруа» или «Столплит». А за свои деньги — просто супер.

На всю переделку мы заложили около месяца, это наш стандартный срок для подготовки квартиры под ключ, который обычно составляет от двух до четырех недель.

Над квартирой работала целая бригада. Сначала мастер-универсал клал ламинат, снимал старые и клеил новые обои, шпаклевал стены. Потом подключались проверенные годами специалисты: двое ребят, с которыми я лет пять делаю натяжные потолки, и сантехник из нашего ЖЭКа для замены подводки и кранов.

Мебель собирал приглашенный мастер, а весь строительный мусор вывозил мой любимый грузчик — мы с ним тоже сотрудничаем не первый год. Ну и мы с помощницей в свободное время занимались «творческой фигней» — красили плитку и двери.

Этот процесс для нас — своеобразный тимбилдинг. Мы болтали, работали вместе, и в этой общей энергии было что-то очень заряжающее и классное. Классические агентства недвижимости не занимаются предпродажной подготовкой в таком объеме — для этого нанимают отдельные компании. Мы совмещаем из-за моей личной любви к переделкам, дизайну, работе руками. Пока шел ремонт, я практически жила в этой квартире — кусочек моего сердца остался там. И я очень довольна тем, что получилось.

Мы никогда не выдаем ультрабюджетный ремонт за нечто люксовое. Да это и нереально: объем работ и уровень материалов прекрасно виден при просмотре. Поэтому всегда подчеркиваем, что ремонт косметический, проводку, стояки, батареи, разводку труб не меняли. Квартиру привели в более опрятный и свежий вид — такая была задача.

Когда мы согласовали с собственником цену готовой квартиры и сделали фото, выложили объявления на разные площадки. Покупатель пришел через месяц. Им оказался инвестор. Зашел, посмотрел за пять минут, сказал «беру» и сразу внес задаток, но за день до сделки передумал: дело было в ноябре 2025 года, на пике истерии вокруг дела Долиной.

Мы вернулись в рекламу и через пару недель нашли нового покупателя: квартиру решила купить семья с ребенком из этого же района — не под инвестиции, а для жизни.

К Новому году у нашего клиента уже были на счете деньги, которые он может потратить на более нужные и полезные вещи, чем квартира, в которой он не живет, а покупатели получили недвижимость по сравнительно низкой для района цене. В нее можно сразу въехать и жить — что они уже и сделали.

Работайте не с метрами, а с эмоциями. Покупатель часто выбирает сердцем. Ваша задача — создать ощущение уюта и «своего» пространства. Даже простая уборка, свежий слой краски и пара декоративных подушек могут кардинально изменить восприятие «уставшей» квартиры.

Заполняйте пространство смыслом. Этот совет особенно помогает, если вы продаете пустую квартиру в бетоне. Сложно представить, как там будет складываться быт. Поставьте минимум мебели, чтобы обозначить зоны: стул и столик у окна, кровать в спальне. Это помогает оценить габариты и дает покупателю точку опоры — буквально место, где можно присесть и представить себя хозяином.

Убирайте лишнее, но сохраняйте характер. Без сожаления избавляйтесь от старого хлама и громоздкой мебели, которая съедает пространство. Но если есть уникальная вещь, например винтажный шкаф или старинное зеркало, оставьте ее. Она станет изюминкой, которая запомнится.

Создайте «крючок» в объявлении. На фоне десятков похожих квартир на «Циане» нужно выделиться. Добавьте немного стильного, ненавязчивого декора, создающего настроение: весенние цветы, новогоднюю гирлянду, красивую вазу. Люди будут звонить и спрашивать: «Это та самая квартира с желтыми нарциссами?»

Считайте не только расходы, но и возврат инвестиций. Вложения в косметический ремонт и хоумстейджинг — не траты, а инструмент. Правильные вложения ускоряют сделку и многократно окупаются.