Как я купила помещение для бизнеса и продала его на 20 миллионов дороже

За плечами у меня удачный опыт как работы по найму, так и ведения собственного бизнеса. Поэтому задумала я несколько лет назад грамотно инвестировать в какой-нибудь надежный актив часть своих кровно заработанных. Стала думать, во что именно.

В крипту — страшно (уж больно новый и дюже виртуальный актив), в ценные бумаги — опыта и знаний не хватает. В итоге решила, что лучше всего подойдет для инвестиционных целей старая добрая недвижимость. Коммерческая.

Стала изучать, какие помещения продаются в Москве недалеко от меня. И в итоге остановила свой выбор на нежилом помещении, расположенном на первом этаже жилого многоквартирного дома. Посетила его, посмотрела.

Нашла, что вполне удачно можно разместить на этих "квадратах" как небольшой магазинчик, так и салон красоты, да и любой другой небольшой бизнес, приобретенный по схеме франшизы, например.

Площадь объекта — 137 квадратных метров. Высоченные потолки — 5 метров. Цена — 71 млн рублей. Космическая для меня сумма на тот момент. Поэтому было решено, что часть необходимых для покупки средств буду брать в ипотеку.

Документы на ипотеку я собрала довольно быстро и сама сделка прошла без каких-либо сложностей. Также необходимо было вложиться в ремонт помещения, чтобы оно стало пригодным для каких-нибудь коммерческих целей. В итоге, поразмыслив, решила: буду сдавать свое приобретение в аренду сторонним предпринимателям, как только приведу его в более или менее товарный вид.

Но не тут то было. Непредвиденные проблемы возникли в моей жизни. И я поняла, что с учетом обстоятельств не смогу ни выполнить полноценный ремонт помещения, ни выплачивать далее ипотеку по нему. Объект недвижимости нужно было продавать. И чем скорее, тем лучше.

На тот момент я в принципе могла его продать по той же цене, что и купила. Но, поразмыслив, решила все же сделать какой-никакой предпродажный ремонт, чтобы как-то подтвердить свое реноме покупателя-инвестора.

Перед тем, как начать ремонтные работы, я детально изучила (на специальных курсах) особенности флиппинга — краткосрочных инвестиций в недвижимость, когда между покупкой объекта и его последующей продажей (уже за более высокую цену) проходит не более одного года. Таких курсов сейчас много на любой вкус и кошелек, я выбрала “Формула перепланировок”.

Узнала, что когда мы не просто ремонтируем объект недвижимости, а делаем перепланировку, то есть, вносим конструктивные изменения вроде сноса стены или вырезания в ней дополнительного проема, то есть шанс продать помещение значительно дороже.

Но саму перепланировку необходимо согласовать с региональными властями — получить от них соответствующее разрешение на ее проведение, а после ремонта внести сведения о новых параметрах и размерах помещения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

В Москве согласованием перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах занимается профильное структурное подразделение столичной Мэрии — Мосжилинспекция (МЖИ).

Но перед тем, как подавать туда соответствующее заявление, я проконсультировалась со специалистами по согласованию перепланировок на предмет того, какую перепланировку мне лучше сделать.

Мне посоветовали обустроить в моем помещении за счет его высоких потолков дополнительный — так называемый антресольный — этаж. Это площадка на возвышении, на которую снизу ведет лестница.

Как бы я не хотела разгуляться на своих квадратных метрах, оказалось, что антресольный этаж может занимать не более 40% всей площади — юридическое ограничение, обусловленное тем, что объект коммерческой недвижимости находится внутри многоквартирного жилого дома.

Я решилась на этот проект и построила антресольный этаж. При этом в его отделку ради экономии средств вложилась по минимуму. Все процедуры согласования перепланировки поручила сделать вышеупомянутой проектной организации.

После завершения ремонта на помещение пришли посмотреть сотрудники МЖИ. Они зафиксировали, что все размеры антресоли соответствуют действующим в РФ санитарным и строительным нормам. Эта информация была передана в Росреестр. Вскоре после этого я получила выписку из ЕГРН. Согласно ей, площадь моего помещения увеличилась на 45 кв. м за счет обустройства антресольного этажа.

В итоге я продала это помещение по той же цене за 1 кв. м, что и купила. Это было ниже, чем в среднем по рынку на тот момент, но я не стала торговаться, потому что хотела как можно быстрее провести сделку по ряду личных причин.

А так как площадь продаваемого объекта увеличилась на треть по сравнению с той, которую покупала, то выросла и цена — с 71 млн до 94 млн рублей. Иными словами, мой инвестиционный доход составил 23 млн рублей, а прибыль — более 20 млн рублей.

Разница между ценой покупки и продажи — 23 000 000 ₽.

Расходы на подготовку проектной документации и процедуру согласования — 543 515 ₽.

Обустройство антресольного этажа и лестницы к нему — 1 500 036 ₽.

Отделочные работы — 493 000 ₽.

Чистая прибыль — 20 463 449 ₽.

По времени вся перепланировка, включая ремонтные работы, заняла у меня 4,5 месяца.

Частью полученных средств я полностью закрыла ипотеку, после чего в моем распоряжении осталось еще несколько миллионов рублей.

Но самое главное, я на собственном опыте узнала, что обычная перепланировка и связанные с нею бюрократические процедуры могут стать способом успешного инвестирования в недвижимость. Неважно какую, коммерческую или жилую. И при этом совсем не обязательно вкладываться в качество отделки, достаточно произвести лишь конструктивные изменения помещения.

Свой кейс рекомендую всем, кто рассматривает квадратные метры как актив для краткосрочного и эффективного инвестирования. Успешных вложений!