«Рынок недвижимости Москвы — это лотерея»: как мы купили для сына однушку внутри Мкада

Мы с мужем живем на границе Московской и Владимирской областей.

В августе 2023 года приобрели однокомнатную квартиру площадью 29,3 м² в пределах Мкада. Она находится в панельном доме 1980 года постройки, в десяти минутах от станции метро, покупалась для сына.

Он еще в сентябре 2022 года определился со своим будущим после девятого класса: решил поступать в колледж в Москве, где не предусмотрено общежитие. Мы заранее в вялотекущем режиме начали поиски жилья. Аренду не рассматривали, потому что я экономная и не готова отдавать 40 000—50 000 ₽ за съем. Для меня это деньги в никуда.

Подбирали квартиру в течение года. Искали по определенным веткам метро, чтобы сын тратил на дорогу не более 40 минут, и следили за тем, чтобы это была именно квартира со своим отдельным кадастровым номером, без каких-либо ограничений и обременений. В приемлемом состоянии, не доля и не апартаменты.

Мы искали квартиру по самому низу рынка, но при этом в приемлемом состоянии, чтобы она требовала минимальных временных и финансовых затрат на ремонт. Площадь — не менее 25 м², поскольку жить в меньшей квадратуре, на мой взгляд, очень некомфортно. Для таких помещений требуется качественно проработанный дизайн-проект, мебель под заказ или мебель-трансформер. А это сразу усложняет ситуацию, делает ремонт более дорогим и увеличивает его время.

Сначала мы пытались искать жилье самостоятельно: пользовались стандартными площадками — «Авито», «Цианом», «Домкликом». Новостройки не рассматривали, потому что это дорого и не вписывалось в наш бюджет. Из-за ограниченной суммы нам попадались соответствующие объекты и объявления, и просмотры всегда вызывали липкое ощущение обмана.

Оказалось, что подбор жилья может быть муторным, а рынок недвижимости Москвы — это вообще лотерея или даже скорее русская рулетка, где может очень не повезти. У нас были просмотры апартаментов в старинных зданиях рядом с метро, где удручало состояние стен, пола и потолка, которые по факту надо было сносить.

Еще среди предложений попадались странные доли и перепланировки, которые в принципе не узаконить. Например, одну многокомнатную квартиру разделили на несколько студий, возвели стены и перенесли мокрые точки туда, где они изначально отсутствовали. При этом продавец не сделал ничего, что должен был сделать по юридической части.

Квартира продавалась долями, и невозможно было разделить кадастры, а это ловушка для покупателей. Они могут думать, что приобретают студию, а на самом деле покупают головную боль. После таких сюрпризов в объявлениях мы в конце концов и решили воспользоваться услугами риелтора.

Агента нашли по сарафанному радио, и при знакомстве и постановке задачи я попросила проверить как сам объект на наличие ограничений и обременений, так и продавца всеми возможными способами. И невозможными тоже.

Тут может быть несколько нюансов. Например, если покупаешь объект у ИП или юрлица, надо быть уверенным, что в отношении этих лиц нет дел о банкротстве и такие дела не предвидятся в обозримом будущем. В противном случае покупателя могут втянуть в судебный процесс, при котором вновь приобретенное имущество заберут и в судебном порядке вернут в конкурсную массу, то есть покупатель останется и без денег, и без квартиры.

Если квартиру продает физлицо, надо знать, был ли в прошлом у этого человека развод. Когда приобреталась эта квартира: в браке, до или после, был ли раздел имущества. Если объект приобретали в браке и при разводе раздел имущества не оформили официально, бывший супруг или супруга могут оспорить вашу сделку купли-продажи, то есть опять же есть вероятность оказаться в суде. Чем закончится процесс — трудно сказать.

Услышав все эти аргументы, риелтор отреагировала на мою просьбу о проверке кандидатов позитивно. Она, конечно, не волшебница, но нашла свои способы и проверила все, что смогла, а это сильно меняло дело.

К примеру, уже по адресу и типу дома агент определяла, реальная квартира или нет, есть в доме такие квартиры или нет. Я отправляла ей объявление, она проверяла и обычно мне потом долго и нудно объясняла, что это дом такой-то серии и там нет таких планировок. Особенно много ложных объявлений мы нашли на «Авито».

Часто в публикациях содержался обман о статусе жилья, и на самом деле объект продавался не как квартира, а как апартаменты, то есть нежилое помещение. Я наталкивалась на такие объявления даже на «Домклике».

В итоге я доверилась агенту и с ее помощью посмотрела только три квартиры в одном доме. Выбрала изначально другую, но, пока мы с супругом определялись — а думали недолго, всего сутки, — вариант ушел, за ту квартиру внесли залог. Пришлось выбирать из двух оставшихся. Время поджимало, приемлемые по цене предложения не появлялись — вот мы и согласились на нашу однушку.

Риелтор сторговалась на скидку, которая в итоге была равна ее гонорару. Сумма сделки составила 7 550 000 ₽. Всем оформлением, ипотекой, покупкой страховок и даже поиском наиболее выгодных предложений, а также проверкой условий тоже занималась наш агент. Фантастически позитивная женщина. Если вдруг решим через 5—7 лет снова ввязаться в ипотеку и покупку недвижимости в Москве, опять придем к ней.

Естественно, мы покупали квартиру в ипотеку. Мы же замкадыши. Сделка проходила через три дня после повышения ключевой ставки Центробанка, и мне было интересно, пересмотрят условия или оставят уже одобренные. Оставили 10,9% на 10 лет. Мы не подходим ни под никакую льготную ипотеку: не ИТ, не рожали детей после 2018 года, плюс наша квартира — вторичка.

Первоначальный взнос у нас был более 25% — это накопленные деньги. Платеж получился размером с одну зарплату нашего семейного бюджета. Но нам не привыкать: в 2014 году мы брали нашу первую ипотеку — попали под раздачу со ставкой 14,5% и платежом также в одну зарплату. Выплатили кредит за пять лет, выдохнули за два года — и вот опять. Риелтор сказала, что ипотека затягивает.

В последний момент, в день оформления сделки в банке, продавец решил не использовать подготовленный нами договор купли-продажи и предоставил свой. Согласование и переделка документа заняли около 30 минут. Но пришлось немного понервничать.

Оформление провели через «Домклик». По базовому тарифу для вторички это стоило, кажется, 15 300 ₽, страховка — в районе 22 000 ₽, еще 5500 ₽ потратили на оценку недвижимости для банка. На все формальности в банке ушло около двух часов.

Я довольна этой квартирой, но у меня до сих пор смешанные чувства. Я не ощущаю, что это жилье наше. Да, оно отвечает нашим требованиям при поиске жилья. У него неплохое расположение, симпатичный вид из окон. Плюс это именно квартира, а значит, в ней можно прописаться. Московская регистрация дает в будущем прибавку к пенсии, а нам пора уже задумываться об этом. Видимо, нужно время, чтобы ко всему привыкнуть.

Пока шло оформление документов, мы сомневались, стоит ли сразу начинать ремонт. Решили ремонтировать и сейчас пришли к выводу, что это было правильно. Нам категорически не повезло с соседкой снизу, которая заселилась на месяц позже. У нее нежный слух, и ее раздражают даже шаги. Она бы не дала нам спокойно обустроиться.

А так на следующий день после оформления я уехала с детьми и папой к родственникам в Татарстан на пять дней. Вернулась, выдохнула, и мы на машине поехали получать ключи — навьюченные как ишаки: с диваном на крыше, столом, креслом, тумбой, посудомойкой, краской, валиками, ведрами, инструментами и прочей ремонтной требухой.

Поскольку в квартире уже были установлены пластиковые окна и приличная входная дверь, а в комнате даже был косметический ремонт, обошлось без масштабных капитальных работ. Мы закончили все переделки за рекордные полтора месяца. На обновление отделки, мебель и технику потратили 237 000 ₽ — подробнее расскажу об этом в следующий раз.