Можно ли продать квартиру без налога, если есть дети?

Семьи с двумя и более детьми освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже квартиры. Но только при соблюдении определенных условий. Расскажу, что это за условия и какие есть нюансы, если взамен вы покупаете квартиру в строящемся доме по договору долевого участия — ДДУ.

По общему правилу НДФЛ с продажи недвижимости платить не придется, если истек минимальный срок владения — пять лет. Или три года, если квартиру получили:

• по наследству;
• в подарок от члена семьи или близкого родственника;
• при приватизации;
• по договору пожизненного содержания с иждивением.

Также срок сокращен до трех лет, если на момент продажи квартира была единственным жильем. Либо когда новую недвижимость купили в течение 90 дней до того, как продали прежнее единственное жилье.

От уплаты НДФЛ с продажи недвижимости освобождаются только семьи с двумя и более детьми при соблюдении таких условий:

1. На дату государственной регистрации перехода права собственности к покупателю квартиры детям еще нет 18 лет. Или 24 лет, если они учатся очно.
2. Вы полностью оплатили новую квартиру по ДДУ в том же году, когда продали старую, или не позднее 30 апреля следующего года. Например, если вы продадите квартиру 1 сентября 2023 года, а новую купите до 30 апреля 2024 года, сможете не уплачивать НДФЛ. Если в дальнейшем в новой квартире появятся лишние метры, доплату за них можно внести позже.
3. Кадастровая стоимость старой квартиры — до 50 млн рублей.
4. Общая площадь новой квартиры или ее кадастровая стоимость больше, чем старой.
5. На момент продажи вам, супруге и детям не принадлежит в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше покупаемой квартиры.

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, могут возникнуть проблемы с четвертым из перечисленных условий. Рассмотрю его подробнее.

Кадастровой стоимости у строящейся квартиры еще нет. Ее определят, когда дом сдадут и внесут сведения о нем в ЕГРН.

Но Минфин дал разъяснения на этот счет.  Если площадь новой квартиры по ДДУ больше, чем старой, и вы полностью оплатили стоимость по договору, условие будет считаться выполненным.

То есть НДФЛ не придется уплачивать, если полностью оплатить квартиру по ДДУ. При этом площадь новой квартиры в договоре должна быть больше старой, а также должны соблюдаться остальные условия.

Если доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ, его можно не указывать в декларации 3-НДФЛ. Если не будет других доходов, с которых нужно уплатить налог самостоятельно, декларацию можно не представлять.

Если у налоговой инспекции будут к вам вопросы о проданной квартире, подайте пояснительную записку. В ней нужно будет указать, что доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ на основании пункта 2.1 статьи 217.1 налогового кодекса. А в доказательство приложить документы, которые подтверждают, что вы выполнили все пять условий. Например, свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей, ДДУ и документы о полной оплате квартиры.

Если вы выполните пять условий, предусмотренных налоговым кодексом, платить НДФЛ с продажи не придется.

В этом случае, если у вас нет других доходов, с которых нужно платить НДФЛ, декларацию 3-НДФЛ можно не подавать. А если ИФНС заинтересуется продажей квартиры, нужно направить пояснительную записку с подтверждающими документами.