Посуточная сдача квартиры — это гостиничный бизнес?

Сама по себе посуточная сдача в аренду квартиры в многоквартирном доме — это не гостиничный бизнес. То есть арендодатель не должен сообщать в Роспотребнадзор о своей деятельности или в МВД о заезде и выезде постояльцев.

Но если бизнес мешает другим жильцам и создает нагрузку на места общего пользования — подъезды, лестницы или двор, — посуточная сдача приравнивается к гостиничным услугам. Тогда у арендодателя появляется ряд обязанностей как у гостиницы.

Гостиничные услуги — это комплекс услуг, куда входит предоставление места размещения и другие сервисы, связанные с таким предоставлением  , например заправка постели, смена полотенец, ежедневная уборка.

Гостиничные услуги можно оказывать только в нежилых помещениях, а в жилых размещать гостиницы нельзя  . Если нет нежилого помещения, а есть жилое — например, квартира на первом этаже, — можно перевести его в нежилое и оформить как гостиницу. Для этого придется:

1. Выбрать форму бизнеса — ИП или организация.
2. Подготовить помещения для гостей — поставить мебель, провести освещение, положить необходимые вещи.
3. Выполнить требования пожарной безопасности — например, установить датчики дыма, продумать эвакуационные выходы, подготовить первичные средства пожаротушения.
4. Уведомить Роспотребнадзор о начале деятельности  .
5. Зарегистрировать в налоговой инспекции кассовый аппарат.
6. Пройти процедуру обязательной классификации гостиниц  .

После открытия у гостиницы появляется много обязанностей, в том числе:

1. Соблюдать санитарные правила, например требования СП 2.1.3678-20, — следить, чтобы на стенах или полу не было грибка, хранить инвентарь для уборки туалетов отдельно от другого инвентаря.
2. Сообщать МВД о въезде и выезде гостей-россиян в течение суток с даты их прибытия  , а о прибытии иностранцев — в течение одного рабочего дня  .
3. Нанимать работников только с медицинскими книжками  .
4. Сдавать ежеквартально статистические отчеты в Росстат  .
5. Собирать и перечислять в местный бюджет курортный сбор — например, в Санкт-Петербурге.

За несоблюдение отдельных требований могут привлечь к ответственности вплоть до закрытия гостиницы.

Отмечу, что заниматься гостиничным бизнесом в статусе самозанятого не получится. Гостиница считается нежилым помещением, а самозанятым такие сдавать нельзя — нужно регистрировать ИП.

В законе не указано, когда сдачу жилья в аренду, в том числе посуточно, можно считать гостиничным бизнесом, а когда нет. Ответ можно поискать в судебной практике, но и она противоречива.

В Т⁠—⁠Ж уже рассказывали, как предприниматель сдавал квартиру посуточно, а его сосед обратился в суд с требованием прекратить это. Предприниматель тот спор проиграл, но обратился в Конституционный суд, заявив, что статья, которая запрещает размещать гостиницы в жилых помещениях  , нарушает его конституционные права. Он утверждал, что в силу своей неопределенности эта статья дает судам возможность приравнивать посуточную сдачу квартиры к оказанию гостиничных услуг. Конституционный суд в ответ перечислил критерии, когда бизнеса нет и когда он есть.

Вот признаки, которые не дают основания считать, что человек держит гостиницу:

1. Сдача на короткий срок — от одних до нескольких суток. Можно сдавать квартиру разным людям посуточно.
2. Присутствие арендодателя при заселении или выселении постояльцев. Можно показывать квартиру, объяснять, как пользоваться бытовыми приборами и техникой, например стиральной машиной, а также проверять, все ли в порядке с помещением.
3. Использование в объявлениях терминов, характерных для гостиничных услуг, например «бронирование», «время заезда и выезда». Можно рекламировать свою квартиру на сервисах бронирования, употребляя те же фразы, что используют гостиницы.
4. Помощь в трансфере. Можно привозить гостей из аэропорта или с вокзала, вызывать им такси, а также помогать с доставкой еды при условии, что это не создает дополнительную нагрузку на лестницы, лифты, коридоры в многоквартирном доме.

А вот что можно считать признаками гостиницы:

1. Квартира оборудована так, что в ней можно разместить гораздо больше людей, чем при обычном проживании, — например, если поставили двухъярусные кровати на 10 человек в комнате, где обычно проживает двое-трое, — а также если помещение регулярно сдают большему числу людей, чем оно на это рассчитано.
2. Сдача квартиры меньше чем на сутки для проведения праздников или других мероприятий, встреч.
3. Присутствие в местах общего пользования дома людей, которые оказывают постояльцам услуги, характерные для гостиниц, — например, трансфер постояльцев на пляж и обратно.
4. Сдача посуточно нескольких квартир в одном доме.

Из-за постановления Конституционного суда в часть 2 статьи 30 жилищного кодекса внесли поправки — добавили туда информацию, что собственник квартиры может сдавать ее на короткий срок, если будут соблюдаться:

• права соседей;
• правила пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества;
• требования к приборам учета услуг ЖКХ — то есть должны быть установлены счетчики.

Если сдача квартиры нарушает жилищные права жильцов многоквартирного дома, в котором она расположена, те могут обратиться в суд.

Вы можете сдавать квартиру посуточно как самозанятая, регистрировать ИП для этого не обязательно. Продолжайте выдавать чеки через приложение «Мой налог» и платите налог: 4% от суммы, полученной от постояльцев без статуса ИП, и 6% — от организаций либо ИП.

Можно предлагать клиентам забронировать жилье, указывать время заезда и выезда, встречать гостей с поезда, помогать с доставкой еды. Все это не говорит о том, что вы оказываете гостиничные услуги.

При посуточной сдаче не нужно подавать уведомления в МВД и сообщать о проживании арендаторов. Это обязаны делать только гостиницы и другие организации, оказывающие гостиничные услуги.

Если ваша деятельность начнет мешать соседям и повысит нагрузку на места общего пользования, жильцы дома могут обратиться в суд с просьбой запретить сдачу квартиры посуточно.

Суд будет принимать решение исходя из критериев, которые обозначил КС РФ. Например, если вы оборудовали квартиру двухъярусными кроватями или сдаете ее на час-два — это, скорее всего, посчитают завуалированными гостиничными услугами.