Как купить квартиру, в которой одна комната муници­пальная?

Купить в ипотеку квартиру, где есть одна муниципальная комната, не получится. Расскажу, как можно поступить в вашем случае.

Муниципальное жилье обычно передают малоимущим гражданам по договору социального найма по ценам ниже рыночных. И уже на правах социального найма гражданин вправе его приватизировать  .

Вы правильно отметили, что сначала нанимателю комнаты нужно ее приватизировать. Судя по вопросу, сейчас он живет в ней по договору социального найма — никто не вправе ее выкупить.

Банки предпочитают выдавать ипотеку на целую квартиру, а не на отдельные комнаты. Это связано с тем, что целую квартиру проще продать на аукционе — если придется обращаться в суд за взысканием задолженности, недвижимость попадет на торги. Вот какими способами банки предлагают провести такую ипотечную сделку.

Выкуп одной или нескольких комнат. Некоторые банки выдают ипотеку на комнату, которая выделена в натуре. Условия по такой ипотеке могут различаться — например, где-то может быть выше ставка или больше первый взнос. С кредитами на покупку комнаты работают в том числе Сбербанк, «Примсоцбанк», «Левобережный», ТКБ.

Выкуп последней комнаты. Банки охотнее согласятся выдать кредит, если покупать последнюю комнату: тогда квартира полностью перейдет в собственность заемщика и банк получит ее в залог.

Иногда вместо ипотеки проще оформить потребительский кредит на покупку комнаты. Некоторые клиенты поступают именно так: берут кредит наличными и покупают на них комнату. Ведь обычно сумма покупки небольшая по сравнению со стоимостью квартиры, и не каждый заемщик хочет из-за 1—2 млн рублей оставлять банку комнату в залог.

Процесс оформления ипотечного кредита на комнату такой же, как и на квартиру. Подробно он описан в статье «Как самостоятельно купить квартиру в ипотеку». Кратко напомню основные шаги.

Получить одобрение заемщика. На этом этапе банк формирует предварительное положительное решение. В нем он укажет параметры одобрения: ставку по кредиту, срок, максимальную сумму займа и первый взнос.

В зависимости от условий банка и особенностей заемщика взнос могут повысить — например, вместо стандартных 10—20%, которые банк заявляет по программе, установить клиенту 30%. Отчасти это связано с тем, что комната считается менее ликвидным объектом, чем квартира.

Собрать документы для одобрения комнаты. На этом этапе вы проводите ее оценку в одной из аккредитованных банком компаний, отчет и документы по комнате подаете в банк на одобрение.

Провести сделку. После согласования комнаты банк готовит кредитный договор и договор купли-продажи. Последний также могут составить заемщик с продавцом. Затем стороны назначают день сделки и проводят ее. Когда документы подписаны, банк или клиенты через МФЦ подают бумаги в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход права собственности и оформить залог.

В вашем случае продавец владеет двумя комнатами, других совладельцев долевой собственности нет, поэтому ему не придется уведомлять других собственников о продаже доли — они имеют право преимущественной покупки  . В этом главная особенность продажи долей.

Я вижу два варианта.

Выкупить в ипотеку две комнаты, которые в собственности у продавца. Если вы станете собственником двух комнат, продавец будет обязан в первую очередь предложить вам выкупить третью комнату. У вас будет на это месяц с момента получения извещения.

За новым кредитом вы сможете обратиться в тот же банк, где проведете сделки по покупке предыдущих комнат. Такой вариант вас обезопасит.

Дождаться, когда продавец приватизирует третью комнату и станет единоличным собственником квартиры. Тут есть риски, что, когда вся квартира станет его собственностью, он передумает продавать ее вам или повысит цену.