Как заставить родственницу не продавать свою долю в квартире?
Аноним
спросил в Сообществе Т—Ж
Бабушке 93 года, она абсолютно в уме и в памяти, ходячая, живет в двухкомнатной квартире одна. Дедушка умер в 2012 году. Его долю унаследовала вдова младшего сына, но в квартире не поселилась.
Сейчас вдова решила продать свою половину. Она пытается добиться от бабушки и нас, ее родственников, чтобы мы или выкупили у нее долю, или продали квартиру и забрали бабушку к себе, а ей выплатили стоимость ее доли. Еще вариант — продать эту квартиру и купить бабушке другую. Но бабушка не хочет продавать свою долю и доживать где-то еще, по крайней мере пока она в состоянии жить сама. Бабушка у нас ветеран ВОВ и очень боевая.
Владелицу второй доли ничего не волнует, в том числе и бабушка — ей надо продать свою часть. Мы сейчас не можем ее выкупить, бабушка уезжать не хочет. Владелица второй доли грозится продать свою долю чужим людям.
Как защитить права бабушки на пожизненное проживание в своей квартире, в которой она живет уже 40 лет? Как обеспечить ей проживание одной, без каких-то неожиданных совладельцев пожизненно или хотя бы до тех пор, пока она может жить одна? У нее свой уклад, свои привычки, которые пытаются сломать. Как быть?
Разберите, пожалуйста, подробно эту ситуацию. Я думаю, я такой не единственный.
К сожалению, у совладелицы такие же права на принадлежащую ей долю, как у вашей бабушки на свою. И запретить собственнице продать имущество вы не вправе. Но продать долю на рынке недвижимости не так просто, поэтому, возможно, родственница вас просто запугивает.
И все-таки лучший выход в этой ситуации — выкупить ее долю. Расскажу, почему так.
Какие права есть у собственника
Собственник может по своему усмотрению распоряжаться имуществом — совершать с ним любые действия, которые не противоречат законодательству. В том числе отчуждать имущество в собственность другим лицам, передавать права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и распоряжаться им по-другому — например, сдать в аренду.
Но для участников долевой собственности есть одно ограничение. Они обязаны заранее известить остальных собственников о желании продать свою долю, поскольку у сособственников есть право преимущественной покупки.
В вашем случае это работает так: прежде чем предложить долю на сторону, вдова младшего сына сначала должна письменно уведомить бабушку об условиях продажи и предложить выкупить долю ей. Если та откажется, вдова может продать эту долю кому-то еще, но по цене не ниже той, по которой предлагала бабушке.
Срок, в который бабушка должна решить, будет она покупать долю или нет, — месяц со дня извещения о продаже.
Можете ли вы запретить продавать долю
Законом такой запрет не предусмотрен. Можно лишь обязать человека продать свою долю — в судебной практике есть такие примеры. Мы рассказывали, как Верховный суд принудил собственников продать доли в квартире. Для этого должно совпасть несколько условий:
- Незначительная доля собственника, которую нельзя выделить в натуре.
- Собственник доли не заинтересован в использовании имущества.
Но в вашем случае вдова дяди и так хочет продать свою долю, поэтому вам не нужно ее к этому принуждать. Тем более, ее доля — половина квартиры — не может считаться незначительной.
Какие есть риски, если вы откажетесь покупать долю родственницы
Ваша родственница может продать свою часть квартиры другому покупателю. Это не так просто: желающих купить долю, а не целую квартиру, найти нелегко. Тем не менее риск все равно существует.
Причем вдова может даже не поставить вас об этом в известность, если оформит сделку как договор дарения. В этом случае извещать совладельцев она не обязана: по закону нужно извещать только о возмездных сделках, таких как купля-продажа или мена. Например, часто так продают комнаты в коммунальных квартирах, чтобы не оповещать соседей о продаже.
Такое дарение можно попробовать оспорить в суде. Но доказать фиктивность сделки будет непросто, а доказывать придется именно вам. Если не сумеете подтвердить свою правоту, суд откажет в требованиях и дарение останется в силе. Примеры таких решений есть.
- Например, в Москве один собственник продавал свою долю в жилом доме, но не договорился с другим о цене. Результат — он подарил свою часть чужому человеку. Обойденный собственник обратился в суд и потребовал признать договор дарения 65/9000 долей в праве собственности на жилой дом притворной сделкой. По его мнению, на самом деле это была купля-продажа. Суд сказал, что доказательств этого нет, а значит, договор дарения долей следует оставить в силе.
Что можно сделать
Как я уже говорила, продать долю вдове будет непросто, но возможно. Поэтому тут могут быть только такие рекомендации.
Поторговаться с вдовой. Доля в квартире стоит дешевле, чем если бы продавали целую квартиру и делили деньги пополам. Например, если целая квартира стоит 2 млн рублей, то продать за миллион ее половину посторонним людям вряд ли выйдет. Риелторы рекомендуют ориентироваться на 20—30% дисконта. То есть если квартира стоит 2 млн рублей, продать половину в виде доли реально за 700—800 тысяч.
Скорее всего, вдова вашего дяди захочет продать вам свою долю за полную стоимость, ведь вы в результате получите целую квартиру. Но можно поторговаться. Если она потом продаст свою долю другим людям дешевле, чем предложила вам, такую сделку вы можете признать недействительной.
Предложить рассрочку. Поговорите с родственницей — возможно, она согласится получать деньги частями. Продать часть квартиры нелегко, поэтому рассрочка может оказаться неплохим вариантом и для вас, и для родственницы.
Подождать. Это самый неудачный вариант. Но можно надеяться, что вдова дяди не сможет в ближайшее время найти покупателей. В этом случае все останется как есть, и вам не придется принимать решение. Но этот вариант опасен непредсказуемостью: затишье может закончиться в любой момент, когда ваша родственница все-таки найдет желающих купить долю или решит пустить квартирантов на время, пока квартира продается.
Мне жаль, что ваша бабушка попала в такую ситуацию, но закон в данном случае не отдает предпочтения одному собственнику перед другим. И законных способов обеспечить бабушке привычный уклад жизни, не выкупив долю у второго собственника, нет.
