Дроны Росреестра над дачами — это правда: что еще нужно знать о земельных проверках
В 2025 году вступил в силу новый закон об обязанности осваивать участки, а для выявления нарушений Росреестр уже использует беспилотники.
Судя по всему, проверки в будущем будут более масштабными. Расскажу подробнее, чего бояться дачникам и другим землепользователям и стоит ли уже завтра ломать забор, который стоит не по документам.
Как Росреестр ищет нарушителей
До 2030 года в России действует мораторий на плановые проверки людей и компаний . Но Росреестр может проводить контрольные мероприятия без их участия. Для этого ведомство вправе использовать беспилотники, спутники или обычный визуальный осмотр участков с фиксацией на видео . При видеозаписи состояния участка сотрудники ведомства сохраняют координаты съемки.
В августе 2025 года Росреестр опубликовал доклад о состоянии и использовании земель в 2024 году, где указано, что ведомство использовало 125 комплектов беспилотных авиационных систем, с помощью которых обследовано более миллиона гектаров земель .
Помимо рулеток и тахеометров Росреестр стал использовать высокоточное спутниковое геодезическое оборудование. Это позволяет точно определить площадь земельного участка и его местоположение. Затем инспектор может сравнить координаты фактического положения участков и строений с данными в едином государственном реестре.
Результаты такого мониторинга ложатся в основу оценки индикаторов риска. Индикатор риска — это еще не нарушение, а только данные о его высокой вероятности. Отклонение от обычных индикаторов — повод для внеплановой проверки.
Росреестр приводит такой пример: на участке под ИЖС ничего не строится. Это основание для повышения индикатора риска и проведения внеплановой проверки.
Еще один повод для внеплановой проверки — жалоба соседей или даже посторонних людей. Например, если кто-то напишет заявление, что соседская земля заросла сорняками и борщевиком.
Дмитрий Липатов
начальник отдела управления государственного геодезического и земельного надзора Росреестра
Как Росреестр использует беспилотные авиационные системы для выявления нарушений
До появления беспилотных авиационных систем (БАС) государственному инспектору по использованию и охране земель необходимо было выезжать на каждый земельный участок. Это очень трудоемкий процесс, так как инспектору требовалось провести геодезические измерения координат характерных точек границ земельного участка и потом сопоставить их результат с данными ЕГРН.
БАС не просто делает фото, с его помощью получаются первичные материалы аэросъемки для создания ортофотоплана, на который впоследствии накладываются границы земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН.
У Росреестра сейчас 126 БАС — они распределены по территориальным органам Росреестра. За один полет один БАС снимает более 70 гектаров. Полученные материалы обрабатываются, и создается ортофотоплан кадастрового квартала, который инспектор анализирует на предмет нарушений земельного законодательства: есть ли самозахват территории, нецелевое использование или неиспользование земельного участка. Бывает, что удается найти одно или два нарушения, а бывает — сразу 30.
Далее Росреестр действует так:
- Правообладателю выдают предостережение. Это профилактическая мера, которая предоставляет возможность принять меры добровольно.
- Если правообладатель не устранил нарушение, инспектор проводит полноценную проверку. Он может провести ее по видеосвязи посредством мобильного приложения «Инспектор» либо выехать на земельный участок и проверить наличие нарушений требований земельного законодательства.
- Если факт нарушения установлен, инспектор принимает решение о выдаче предписания и возбуждении дела об административном правонарушении. По итогам правообладателю могут назначить штраф.
Информация о проведенных проверках доступна в открытом контуре Единого реестра контрольных (надзорных) мероприятий или в личном кабинете на госуслугах. Если правообладатель захочет оспорить действия или бездействие инспектора, он может это сделать в рамках досудебного обжалования через госуслуги.
Для правообладателей, которые беспокоятся о возможных нарушениях, на сайте Росреестра развернут сервис самостоятельной оценки соблюдения обязательных требований. Правообладатель земельного участка может ответить на вопросы и понять, есть ли нарушения, а также получить рекомендации, как действовать, если есть признаки таких нарушений.
С 2026 года территориальные органы Росреестра наряду с применением БАС начнут проводить обязательные профилактические визиты: инспектор сможет проводить осмотр земельного участка, в том числе и дистанционным способом с использованием мобильного приложения «Инспектор», давать рекомендации по соблюдению обязательных требований, тем самым стимулировать добросовестное использование земельного участка.
Граждане и организации также сами могут сообщить в Росреестр, если заметили нарушения земельного законодательства — например, если участок используется не в соответствии с ВРИ. Сообщить о нарушении можно несколькими способами:
- письменно — отправив письменное обращение в адрес территориального органа Росреестра;
- заполнить форму на сайте Росреестра;
- через Платформу обратной связи;
- по телефону 8 800 100-34-34.
За какие нарушения чаще всего штрафуют
Есть три основных нарушения, которые Росреестр выявляет чаще всего.
Самозахват земли. В 2024 году по этому поводу составлено 2 449 протоколов об административном правонарушении, вынесено 1 052 предписания по устранению нарушений, привлечено к ответственности 1 848 человек, а сумма штрафов составила 5 085 000 ₽ . Это самое частое нарушение.
Земля всегда находится в собственности: частной, государственной или муниципальной. Но не все это понимают и считают, что если по соседству есть никем не обрабатываемый участок, его можно использовать. Например, поставить там гараж.
Иногда нарушение происходит из-за невнимательного отношения к документам. Например, человек купил дом с забором, но реальная площадь участка по забору оказалась больше той, что указана в договоре купли-продажи. В результате земля, которой хозяин пользовался уже много лет, была признана захваченной. Домовладелец получил предписание убрать ограждение и постановление на уплату штрафа.
За самовольное занятие земельного участка предусмотрен штраф:
- если кадастровая стоимость участка определена, 1—1,5% от нее, но не менее 5 000 ₽;
- если не определена, штраф составит 5 000—10 000 ₽ .
Нецелевое использование земли. В 2024 году составлено 670 протоколов, 530 нарушителей оштрафовали на 2 601 000 ₽ .
Все земли в России разделены на семь категорий :
- Сельского хозяйства.
- Населенных пунктов.
- Промышленности.
- Особо охраняемых территорий.
- Лесного фонда.
- Водного фонда.
- Земли запаса.
Что конкретно можно делать на земельном участке, указано на публичной кадастровой карте или в выписке из ЕГРН в графе «Вид разрешенного использования» — ВРИ. Если указан ВРИ «Сенокошение», на участке можно косить и заготавливать сено. Пасти коров уже нельзя: для этого должен быть указан ВРИ «Выпас сельскохозяйственных животных».
Для сельхозземель предусмотрено 20 основных видов ВРИ: «Растениеводство», «Выращивание зерновых и иных сельхозкультур», «Овощеводство», «Птицеводство» и другие.
За использование земельного участка не по целевому назначению могут дать штраф:
- если кадастровая стоимость участка определена, 0,5—1% от нее, но не менее 10 000 ₽;
- если не определена, 10 000—20 000 ₽ .
Вряд ли кто-то будет придираться, если на сельхозземле для выпаса скота наметать стог сена, но если на участке ИЖС вместо жилого дома построить отель или автосервис, проблемы весьма вероятны.
Невыполнение обязанности по приведению земель в пригодное для использования по целевому назначению состояние. Это редкое нарушение. В 2024 году Росреестр выявил всего восемь таких фактов, только по одному составлен протокол .
В основном здесь идет речь про земли сельхозназначения. Их владельцы обязаны:
- воспроизводить плодородие земель;
- защищать сельхозугодия от зарастания деревьями и кустарниками ;
- защищать земли от заболачивания, селей, загрязнения химическими веществами и других негативных воздействий .
Штраф для обычных людей дают в размере 20 000—50 000 ₽ .
Неиспользование участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства или огородничества. Под этой сложной формулировкой подразумевается неосвоение земельного участка.
За такое нарушение предусмотрен штраф:
- если кадастровая стоимость участка определена, 1—1,5% от нее, но не менее 20 000 ₽;
- если не определена, 20 000—50 000 ₽ .
В 2024 году было составлено 167 таких протоколов, вынесено 235 предписаний по устранению нарушений, а привлечено к ответственности 132 человека на общую сумму 444 000 ₽ .
Но в 2024 году еще не было закона, который обязывал граждан осваивать свои участки. Несмотря на это, Росреестр все равно штрафовал, а некоторые суды его поддерживали, ссылаясь на норму Гражданского кодекса об обязанности собственника использовать свой участок.
Конституционный суд в том же 2024 году указал, что накладывать штрафы нельзя . Росреестр разъяснил своим сотрудникам, что до 1 марта 2025 года отсутствовали основания для возбуждения административных дел — и дела, возбужденные до этой даты, подлежат прекращению . С 1 марта 2025 года начал действовать отдельный закон, который обязывает владельцев осваивать участки.
Что изменилось в 2025 году
Новый закон об ответственности за освоение земли касается всех участков, в том числе под ИЖС и садовых.
Собственник земли обязан приступить к использованию участка со дня приобретения прав. Но если участок нужно подготовить к использованию, установлен срок освоения — три года. Исключение сделано, если нужна рекультивация земель, тогда срок укажут в проекте рекультивации.
Правительство установило критерии, по которым участок считают освоенным. Земля должна быть:
- очищена от сорных растений, в том числе борщевика;
- освобождена от хлама, если он не связан со стройкой;
- свободна от мусора;
- осушена или увлажнена, если это нужно и разрешено;
- рекультивирована.
Любое действие из этого списка означает, что участок осваивают. Кроме того, признаками освоения считают земляные и планировочные работы: это выравнивание, перевозка грунта, копка канав и так далее.
Критерии заброшенности конкретизированы в постановлении правительства «Об установлении признаков неиспользования земельных участков», которое вступило в силу с 1 сентября 2025 года.
В этом документе обозначены сроки: заброшенными будут считаться участки, где в течение года более половины площади занято мусором или сорняком высотой более одного метра, а также деревьями и кустарниками, которые не входят в благоустройство и озеленение. Также неосвоенной посчитают землю, где не строится дом, хотя участок для этого предназначен, или стоит заброшенный дом.
Четкие критерии неиспользования земельных участков защищают владельцев земли
Критерии неиспользования земельных участков, которые ввело правительство, устранили правовой пробел и исключили произвольное толкование действующих норм.
Как сейчас, так и в будущем, органы земельного надзора будут в основном стараться выявлять неиспользуемые земли для сельскохозяйственного производства, а также реагировать на жалобы соседей, когда земельные участки всех видов разрешенного использования используются не так, как должны. Но вне зависимости от того, как будут выявлять нарушения — с помощью БПЛА или иными способами, — резко наращивать объемы, скорее всего, не будут.
Но главное следствие этих изменений, пока недооцененное: владельцы, которые ранее не регистрировали индивидуальные жилые дома, чтобы не платить имущественные налоги на строения, будут это делать. Потому что теперь такое поведение становится опасным: если в течение семи лет на участке для ИЖС не будет построен и зарегистрирован жилой дом, участок можно признать неиспользуемым и изъять.
Но в течение трех предстоящих лет активно изымать земельные участки не будут: это предусмотрено нормативными актами, также об этом публичными заявляли и власти. Эти годы действительно станут «дополнительными» для освоения участков.
Не исключено, что в ближайшие три года активность работы земельного надзора по бытовым земельным участкам даже снизится. После же этих «каникул» нужно помнить, что изъятие — крайняя мера, а до этого надо пройти целых шесть стадий взаимодействия с властями. Изъятые участки будут продавать на публичных торгах, а вырученные средства за вычетом затрат на торги получат бывшие собственники участков.
Земля — слишком ценный ресурс, чтобы позволять собственникам многие годы ее не использовать без последствий. Меры по вовлечению в оборот неиспользуемых участков следовало принять десятки лет назад, и то, что сейчас сделано, можно только приветствовать. Но вопрос настолько чувствительный, что следует ожидать от властей крайне взвешенных подходов.
Как общаться с Росреестром, если на вашем участке есть нарушения
Инспектор Росреестра вправе запросить дополнительные документы, а если это внеплановая проверка, например по жалобе, и зайти на участок, но уведомить об этом заранее.
Если чинить препятствия инспекторам, положены штрафы. Самых частых случая два:
- Инспектор запросил документы, а владелец земли отказался их предоставлять. Это толкуется как неисполнение распоряжений инспектора Росреестра. Штраф — от 500 до 1 000 ₽ .
- Росреестр заранее уведомил о проведении проверки, но хозяин не пустил инспекторов к себе на участок. Штраф такой же — от 500 до 1 000 ₽ .
По итогам проверки инспекторы Росреестра могут вынести предписание об устранении нарушений. Если его не выполнить, оштрафуют на сумму 10 000—20 000 ₽ .
Например, выдали предписание убрать забор или переставить баню так, чтобы не заходила на участок соседа, а собственник ничего не сделал — за это и положен штраф.
В 2024 году составлено 1 367 таких протоколов, оштрафовано 988 человек на 1 986 000 ₽ .
Уплата штрафа не освобождает от обязанности исполнить предписание. Если в течение года повторно не исполнить предписание, оштрафуют уже на 30 000—50 000 ₽ . При этом Росреестр может обратиться в суд — и если он выиграет спор, судебные приставы заставят собственника выполнить требования закона.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
