Юрист объясняет: как защититься при сделке со «вторичкой»
Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография
По всей стране идет тихая, но массовая судебная война. Ее участники — пожилые люди, которые, уже лишившись жилья, подают иски о возврате квартир.
О Сообщнике Про
Юрист с 26-летним стажем. Специализируюсь на банковском праве и судебной защите по залоговым спорам. Имею опыт антикризисного сопровождения юридических лиц.
Это новый раздел Журнала, где можно пройти верификацию и вести свой профессиональный блог.
Их главный аргумент: они не осознавали последствий своих действий, когда мошенники выманили у них право собственности.
За последние два года я веду три таких дела. И каждый раз наблюдаю одну и ту же картину: добросовестный покупатель теряет и квартиру, и деньги. А продавец получает жилье обратно — но вернуть деньги не может.
Что происходит?
Схема выглядит так: мошенники находят пожилого человека, входят к нему в доверие, убеждают продать квартиру «выгодно», сопровождают на сделку, забирают деньги. Через несколько месяцев пенсионер осознает, что остался без жилья и без денег, идет в суд.
Суды все чаще встают на сторону таких потерпевших, признавая сделки недействительными. Это судебный "тренд", который меняет практику.
Недавно медиапространство всколыхнула новость из Хабаровска: суд впервые в России признал пенсионерку вменяемой, но при этом постановил вернуть ей квартиру, которую она продала под влиянием мошенников.
После 2,5 лет судебных разбирательств квартира вернулась к пенсионерке. Но она должна вернуть покупательнице три миллиона рублей — чего физически сделать не может. В итоге покупатель осталась без квартиры, без трех миллионов и с тремя кредитами.
Почему суды на стороне продавцов?
Речь не о простом обмане, а о мошеннических схемах, где пожилого человека целенаправленно вводят в состояние, не позволяющее критически оценивать ситуацию.
Суды исследуют:
- Была ли сделка совершена под психологическим давлением
- Понимал ли продавец реальные последствия
- Был ли он изолирован от родственников в момент сделки
- Получил ли он реальную выгоду от продажи
Если ответ хотя бы на один вопрос отрицательный — сделку могут признать недействительной. Даже если психиатрическая экспертиза подтвердит вменяемость продавца.
Кто в итоге платит?
Формально продавец обязан вернуть деньги покупателю. Но на практике:
- У пенсионера нет этих денег (их забрали мошенники)
- У него нет другого имущества для взыскания
- Пенсия не покрывает даже минимальные выплаты
Покупатель получает исполнительный лист, но взыскать по нему нечего. Квартира ушла, деньги потеряны.
Чек-лист для покупателя: ваша защита от «оспоримой» сделки
Полностью исключить риски нельзя. Но этот комплекс мер значительно повышает вашу защищенность как покупателя.
1. Проверьте ЕГРН. Это обязательно. В выписке будет отметка, если продавец официально признан недееспособным по решению суда. Это главный красный флаг.
2. Рассмотрите страхование титула. Это ваша финансовая страховка. Если сделку в будущем признают недействительной, страховая компания компенсирует вам убытки. Для вторичного рынка это разумная мера.
3. Будьте внимательны к «спешным» сделкам. Цена заметно ниже рынка и большая спешка — всегда повод для углубленной проверки. Выясните причину такого положения дел.
4. Проводите сделку у нотариуса. Нотариус проверяет юридическую чистоту и фиксирует добрую волю сторон. Хотя это и не абсолютная гарантия, это создает серьезный барьер для оспаривания.
5. (По согласию продавца) Запросите справки. Речь о справках из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров. Если продавец отказывается без веских причин — это повод задуматься.
Что важно понимать?
Такая тенденция на рынке не значит, что нужно отказываться от покупки жилья на вторичке. Это значит, что нужно быть внимательнее и инвестировать в защиту на этапе сделки.
Страхование титула, нотариальное оформление, проверка документов — это не паранойя. Это базовая защита от ситуации, когда вы остаетесь без квартиры, без денег и с кредитами.
