Кого закон защищает от выселения и можно ли выселить ребенка в никуда

Не все жильцы находятся в одинаковом положении. Одних практически невозможно выселить даже новому собственнику. Других можно, но с отсрочкой: закон дает время на переезд.

Часто детей можно снять с регистрационного учета, но иногда один прописанный ребенок способен сорвать целую сделку с квартирой.

Рассказываю, как это работает на практике.

Есть люди, которым закон дает право жить в квартире сколько угодно.

По сути, пожизненно. Выселить такого человека можно только в одном случае: если он сам решит уехать. Такое право есть у шести категорий людей:

1. Отказники от приватизации. Это люди, которые жили в муниципальной квартире, но отказались участвовать в приватизации. Квартиру оформили на кого-то одного, а они сохранили право жить там и дальше. Закон прямо это защищает (ст. 31 ЖК РФ).

2. Члены семьи пайщика ЖСК. Когда-то квартира выдавалась пайщику по ордеру через жилищно-строительный кооператив. У членов семьи такого пайщика есть бессрочное право проживания.

3. Получатели завещательного отказа. В завещании может быть фраза такого смысла: «разрешаю такому-то всю жизнь проживать в этой квартире». Это и есть завещательный отказ (ст. 1137 ГК РФ), который дает пожизненное право проживания.

4. Получатели ренты. Классическая история: бабушка отдает квартиру, а взамен с ней заключают договор содержания с иждивением. В договоре прописывают, что она имеет право жить в этой квартире и дальше (ст. ст. 601-604 ГК РФ).

5. Договорное право пожизненного проживания. В договоре купли-продажи, дарения и т.д. можно прямо прописать: «такой-то имеет право пожизненного проживания в квартире». Это разрешено законом (ст. 421 ГК РФ).

6. Получатели служебного жилья. Люди, которым когда-то давали квартиры как служебные, после чего они перешли в их собственность. В некоторых случаях они имеют право пожизненного проживания (по аналогии со ст. 31 ЖК РФ).

Итог для покупателя: если такой человек зарегистрирован и живет в квартире, вы фактически покупаете не просто стены, а квартиру вместе с пожизненным жильцом.

Важно знать: отсрочку исполнения решения о выселении может попросить любой. Это прямо предусмотрено ст. 203 ГПК РФ. Суд в каждом конкретном случае решает, есть ли уважительные причины и может перенести срок выселения.

Когда дают отсрочку чаще всего.

1) Зимний период. Выселять человека на улицу в разгар зимы, когда у него нет другого жилья, часть судей считает негуманным.

2) Потеря работы. Если человек лишился работы, но не сидит сложа руки, а, например, встал на учет в центре занятости и реально ищет новую работу, суд может это учесть.

Логика простая: сейчас ему тяжело, но он старается исправить ситуацию. Поэтому суд иногда дает отсрочку в выселении, чтобы человек успел «встать на ноги», найти новый источник дохода и оплатить жилье.

3) Тяжелая болезнь или уход за тяжело больным родственником. На период до устранения острого периода, пока состояние не стабилизируется или пока не решится вопрос с уходом для родственника.

4) Несовершеннолетние дети. Если в квартире/доме живут дети, суд особенно внимательно изучает обстоятельства. Частая ситуация, когда ребенок учится в школе и переезд прямо сейчас может сорвать учебный процесс. В этом случае выселение могут отложить до конца учебного года.

5) Беременность и послеродовый период. Беременных женщин и женщин с новорожденными суды, как правило, стараются дополнительно защитить.

Переезд, стресс и неопределенность в этот период могут сильно ударить по здоровью и матери, и ребенка.

6) Недееспособные и ограниченно дееспособные. Но только если такой статус установлен судом, а не когда представлена только справка от врача.

7) Сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей. Им нередко дают отсрочку, в том числе до 23 лет, если человек учится очно.

То есть формально просить отсрочку может любой, но социально уязвимые почти всегда имеют больше шансов. Отсрочка может быть на несколько месяцев или даже пару лет.

По Семейному кодексу место жительства ребенка определяется местом, где живет его родитель или опекун (ст. ст. 20 ГК РФ).

Это значит, что если родитель утратил право собственности и право пользования квартирой или квартира уже принадлежит другому лицу, то ребенок тоже теряет право жить в этой квартире. Его право «привязано» к праву родителя.

Раньше ребенка нельзя было выселить без предоставления другого жилья. Сейчас, к сожалению, такого закона нет. Даже если ребенку негде больше жить, то его снимают с регистрационного учета вместе с родителями.

Бывает и так, что сделку купли-продажи недвижимости могут признать недействительной из-за зарегистрированного в квартире ребенка.

Пример из практики Конституционного суда:

Квартира является единственным жильем семьи. В ней зарегистрированы мама и малолетний ребенок. Отец становится собственником и продает квартиру третьему лицу. При этом он обещает матери часть денег в качестве уплаты алиментов, но ничего не выплатил. Мать с ребенком остались без жилья.

Суд признал договор купли-продажи недействительным, указав, что покупатель должен был обратить внимание на регистрацию в квартире ребенка и могу узнать о договоренностях между родителями, согласно которым у матери и ребенка есть длительное право проживания в объекте.

Т.е., ребенку и матери сохранили право жить в квартире, а покупателю вернули деньги. Конституционный суд постановил: в исключительных случаях такое решение допустимо.
Таких случаев в судебной практике мало, но они могут быть.

Есть как минимум шесть категорий людей, которых почти невозможно выселить: они обладают пожизненным бессрочным правом проживания. Т.е., можно заплатить за жилье, так и не получив нормального доступа к нему. Поэтому перед сделкой нужно обязательно проверять, кто зарегистрирован в квартире/доме.
Отсрочку выселения вправе просить любой. Суд учитывает время года, потерю работы, тяжелую болезнь, наличие детей и факт беременности.

Ребенка формально можно выселить вместе с родителем в никуда, но бывают случаи, когда из-за регистрации детей в квартире сделку купли-продажи аннулируют.

Эти тонкости одинаково важны и тем, кто опасается оказаться на улице и тем, кто собирается купить жилье. А вы проверяете такие риски перед покупкой?