«Квартира в Дубае уменьшилась, а платежей стало больше»: разбор реального случая с девелопером
Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография
Инвестиции в недвижимость Дубая выглядят простыми: выбираешь проект, платишь по графику и ждёшь роста стоимости.
Но иногда «идеальная сделка» превращается в цепочку скрытых платежей, изменённых условий и неприятных сюрпризов.
О Сообщнике Про
Юрист. Основатель международной юридической компании в Дубае. Помогаю с открытием бизнеса и оказываю все виды юридических услуг.
Это новый раздел Журнала, где можно пройти верификацию и вести свой профессиональный блог.
Наш клиент купил апартаменты оф-план в популярном районе Дубая. Агент уверял, что договор стандартный, и торопил с подписанием: «Все покупают так, никаких рисков».
Через несколько месяцев после оплаты первого взноса:
- Площадь квартиры уменьшилась. Девелопер уведомил: «корректировка спецификаций проекта». В презентации 58 м², по факту — 54.
- Появились новые обязательные «инфраструктурные сборы». При покупке о них не говорили — их просто не было в рекламном пакете.
- Срок строительства сдвинулся, но в договоре было прописано два дополнительных периода продления.
- Агент внезапно сменил компанию, и никто не отвечал за обещания, данные на этапе продажи.
Клиент остался один на один с девелопером и договором, который, казалось бы, «типовой» — но работал не в его пользу.
Именно с этим набором проблем он пришёл ко мне.
Как мы решали ситуацию:
Шаг 1. Детальный разбор SPA (договора купли-продажи).
В документе действительно был пункт, позволяющий девелоперу «вносить изменения в проект». Но рядом — оговорка об обязательной корректировке стоимости или компенсации, если изменение превышает установленный порог.
Этой возможностью девелопер и не воспользовался.
Шаг 2. Проверка всех начисленных сборов.
Дополнительные платежи были оформлены расплывчато и не соответствовали приложению к договору. Мы запросили расчёты, нормативы и основания — часть сборов была снята.
Шаг 3. Работа с эскроу-счётом.
Было выявлено, что застройщик передал в банк обновлённые финансовые документы без подтверждения покупателя. Мы инициировали перерасчёт суммы, удерживаемой на эскроу, с учётом уменьшенной площади.
Шаг 4. Юридическое давление на девелопера.
После официального письма-требования со ссылками на конкретные пункты SPA девелопер:
- пересчитал стоимость в пользу клиента,
- отменил часть дополнительных платежей,
- предоставил новую дорожную карту по срокам строительства
В итоге клиент вернул значительную сумму и получил прозрачный график дальнейших платежей.
Мои рекомендации:
1️⃣ Проверяйте договор до подписи, а не после проблемы. Именно в SPA скрыты самые затратные ловушки: изменение площади, перенос сроков, дополнительные сборы, смена эскроу.
2️⃣ Не верьте фразе «договор стандартный». В Дубае у каждого девелопера свой шаблон, и порой стандартный он только по форме, а не по сути.
3️⃣ Требуйте заранее полный список всех платежей. Регистрационный сбор DLD, сервисные сборы, инфраструктура, комиссия агента — всё должно быть раскрыто и подтверждено цифрами.
4️⃣ Сравнивайте презентацию и договор. Площадь, материалы, виды, комплектация — презентация не является юридическим документом, SPA — является.
5️⃣ Проверяйте условия эскроу-счёта. Ваши деньги должны лежать на защищённом счёте, и девелопер не может получить их просто так.
6️⃣ Ведите переписку только письменно. В Дубае переписка по e-mail и WhatsApp имеет юридическую силу — это поможет, если возникнет спор.
