Право собственности на грани закона: история успешного признания самовольной постройки

Клиент обратился ко мне с просьбой помочь сохранить новый дом.

Администрация местного самоуправления обратилась в суд с иском о признании его вновь построенного дома самовольной постройкой и его сносе или приведении в соответствие с требованиями закона.
Проблема заключалась в том, что клиент при строительстве дома превысил предельно допустимые размеры строительства, в связи с чем Росреестр отказал ему в регистрации права собственности на дом.

После изучения и анализа документов, представленных клиентом мною было принято решение взяться за это дело.

Изначально мне показалось, что дело будет достаточно простым и я быстро решу проблему заказчика, но судебные разбирательства затянулись почти на 2 года.

В первую очередь мною было подготовлено и подано в суд встречное исковое заявление о признании права собственности на указанный дом. При подготовке иска я опирался на разъяснения Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" и сложившуюся судебную практику.

После принятия нашего иска к производству мы попросили суд назначить по делу судебную экспертизу для подтверждения наших доводов. Согласно статье 222 Гражданского кодекса право собственности на самовольную постройку может быть признано при соблюдении трех условий:

• если на земельном участке допускается строительство такого объекта, в данном случае садового дома;
  
• если постройка соответствует установленным требованиям;
  
• если сохранение постройки не нарушает права других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
  

По делу было проведено две судебные экспертизы.
Первая была признана недопустимым доказательством. Ее проведение было поручено конкретному эксперту, но он уволился и экспертизу провел другой специалист.

Несмотря на то, что первая экспертиза была отклонена, выводы обоих экспертов были идентичными и ими было установлено, что строение является незавершенным и угрозы жизни и здоровью граждан не представляет. Как я и предполагал, единственным нарушением являлось незначительное превышение предельно допустимого размера пятна застройки.

Однако, судом было принято неоднозначное решение.
Ожидаемо суд отказал в сносе дома, но неожиданно и наши исковые требования были оставлены без удовлетворения.
Обсудив со своим клиентом сложившуюся ситуацию мы обжаловали принятое решение в Московский областной суд (ДЕЛО № 33-18224/2025).

Апелляционная инстанция решила, что спор между сторонами не разрешен, выводы суда противоречат друг другу, являются непоследовательными и необоснованными. Здание соответствует строительно-техническим и иным специальным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и с технической точки зрения, не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц как объект незавершенного строительства и не соответствует градостроительным нормам только в части несоблюдения максимального процента застройки. У суда не имелось основания для отказа в удовлетворении требований моего доверителя.

Решение в части отказа в удовлетворении наших требований было отменено и за моим клиентом признано право собственности на объект незавершенного строительства.

В первую очередь при строительстве любого объекта недвижимости необходимо убедиться, что планируемое здание соответствует назначению земельного участка. Изучить правила землепользования и застройки. Они утверждаются администрацией местного самоуправления и найти их можно на официальном сайте. Лучше подать уведомление о планируемом строительстве. Эти шаги помогут избежать длительных и финансово затратных судебных разбирательств.