Неудачная инвестиция или как компенсировать убытки, если земельный участок попал в ЗОУИТ
Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография
Конституционный суд издал Постановление от 01.12.2025 N42-П, которое сильно меняет правила игры и повышает шансы возместить убытки от государства, если земельный участок попал в ЗОУИТ (зону с особыми условиями использования территории).
О Сообщнике Про
Земельный юрист. В профессии с 2005 года. Возглавляла юридический отдел кадастровой палаты по Ленинградской области. В настоящее время — основатель и CEO межрегионального юридического центра земельных отношений.
Это новый раздел Журнала, где можно пройти верификацию и вести свой профессиональный блог
Как было?
Инвесторы покупали участок, копили резервы, долго не могли выйти на стройку, а когда деньги собрали, заказали проект, закупили материалы выяснилось, что участок попадает в ЗОУИТ и строить нельзя.
Откуда появляются ЗОУИТ и можно ли этого избежать?
ЗОУИТ относятся к неустранимым рискам покупки земельных активов, так как могут возникать непредсказуемо. Например, рано или поздно на кадастровый учет становятся приаэродромные территории, береговые полосы, а также охранные зоны объектов культурного наследия.
Попав в такую зону, стройка сильно усложняется или вовсе становится невозможной.
Земельный кодекс допускает возможность взыскать убытки с лица, в чью пользу установлены ограничения, и даже с государства.
Но была проблема — если зона была установлена до 04.08.2018 г., то убытки было не взыскать. Действовало формальное ограничение в законодательстве.
Сложилась массовая судебная практика об отказе в удовлетворении исков по формальным основаниям даты установления зоны.
То есть если участок был куплен раньше этой даты, также как и раньше была установлена зона, то участок ни застроить нельзя, ни убытки взыскать.
Фактически тем самым бесплатно для причинителя ущерба ограничивалось право собственности и невозможность использования своего имущества в собственных интересах.
По логике такой подход нарушал баланс публичных и частных интересов, но только сейчас все вышло на финальный юридический уровень — до Конституционного суда.
Как стало?
Конституционный суд теперь сформулировал четкую позицию, что основанием возмещения убытков является само наличие убытков, даже если они вызваны правомерными действиями уполномоченного органа.
Тем самым землевладельцы, кто не смог добиться справедливости, теперь имеют шансы на пересмотр своих дел.
Как в таких случаях считаются убытки?
В первую очередь убытки представляют собой разницу в рыночной цене участка до и после установления ограничения.
Например, если у вас был в собственности участок под размещение многоквартирного дома, а теперь на нем строить ничего нельзя, то государство (в случае с установлением охранных зон объектов культурного наследия) должно вам компенсировать разницу в цене участка до и после установления обременения.
Инвестируя в землю всегда помните о том, что в земле есть масса неустранимых рисков.
Зоны с особыми условиями использования территории — один из них.
