Юрист объясняет: готовый арендный бизнес — надежная инвестиция или финансовая ловушка

Вложение в коммерческую недвижимость с арендатором кажется привлекательной стратегией: приобрел объект — и сразу начал получать пассивный доход. Однако реальность часто отличается от ожиданий. Без тщательной проверки условий аренды и юридической чистоты сделки можно столкнуться с проблемами, которые приведут к убыткам.

Разбираемся, какие подводные камни могут скрываться в готовом арендном бизнесе и как их избежать.

Представьте: Вы покупаете торговое помещение, в котором уже несколько лет работает арендатор. Вам обещают стабильный доход, но спустя пару месяцев он расторгает договор. В итоге — пустующее помещение, расходы на содержание и поиск нового арендатора. Как этого избежать?

Основной документ, который определяет, насколько удачной будет инвестиция, — договор аренды. В нем могут быть пункты, которые ограничивают Ваши права или создают риски:

• Срок аренды. Если до его окончания осталось несколько месяцев, арендатор может не продлить договор. Это значит, что доходность бизнеса окажется под вопросом.
• Условия досрочного расторжения. Может ли арендатор съехать без штрафных санкций? В некоторых договорах предусмотрены механизмы, позволяющие ему разорвать соглашение практически в любой момент.
• Преимущественное право на продление. Если в договоре указано, что арендатор имеет право продлить аренду на прежних условиях, Вы не сможете изменить ставку или найти нового арендатора.
• Индексация арендной платы. Если в документе не прописано условие об индексации, Вы не сможете повышать ставку даже при росте рыночных цен.
• Кто отвечает за ремонт? Если арендатор вложил деньги в перепланировку или капитальный ремонт, он может потребовать компенсацию при расторжении договора.

Проверять договор нужно до покупки, а не после. Это позволит заранее понять, какие ограничения накладывает соглашение.

Недостаточно просто посмотреть документы на объект. Важно убедиться, что:

• У продавца есть законное право собственности. Бывают случаи, когда объект продает лицо, которое не является его единственным владельцем. Это может привести к оспариванию сделки.
• Нет арестов и залогов. Если объект находится в залоге у банка или на него наложен арест, покупка может привести к судебным разбирательствам.
• Объект не участвует в судебных спорах. Запросите сведения о возможных судебных разбирательствах, связанных с недвижимостью.

Выписка из ЕГРН и анализ судебных дел помогут избежать неприятных сюрпризов.

Не всегда заявленный уровень доходности соответствует реальности. Перед покупкой стоит проверить:

• Платежную дисциплину арендатора. Запросите выписки по платежам, чтобы убедиться, что арендатор платит вовремя и не имеет задолженностей.
• Расходы на содержание объекта. Учитывайте налоги, коммунальные платежи, расходы на обслуживание здания. Иногда они могут значительно снизить прибыль.
• Рыночную стоимость аренды. Если текущая ставка ниже рыночной, Вы не сможете сразу ее повысить без риска потерять арендатора.

Даже если объект прошел юридическую и финансовую проверку, остаются факторы, которые могут повлиять на его доходность:

❌ Арендатор может съехать. Даже при долгосрочном договоре есть риски, что бизнес арендатора закроется.

❌ Ставки аренды могут упасть. Изменения на рынке недвижимости могут привести к снижению доходов.

❌ Неучтенные налоги и сборы. Если продавец не указал налоговые расходы, доходность окажется ниже ожидаемой.

Готовый арендный бизнес может стать надежной инвестицией, если провести тщательную проверку. Анализ договора аренды, юридическая чистота объекта и оценка финансовых рисков — ключевые этапы, которые помогут избежать проблем.