Налоговая под прицелом: что нужно знать россиянам-инвесторам в ОАЭ

Представьте, что у вас есть недвижимость в Дубае, счёт в местном банке или даже компания в ОАЭ. На первый взгляд — почти идеальные условия: нет подоходного налога, комфортная среда для бизнеса, инвестиционные режимы.

Но реальность изменилась: прозрачность растёт, и российская налоговая всё активнее получает данные от зарубежных юрисдикций — включая Эмираты.

Как международный юрист, работающий в Дубае, я вижу, что многие инвесторы недооценивают риски. А зря: уже в ближайшие годы ФНС начнёт массовые проверки по эмиратским активам.

Разбираем, что важно знать и как защитить себя.

ОАЭ участвуют в глобальной системе AEOI и придерживаются стандарта CRS. Это означает:

• банки обязаны передавать данные о счетах нерезидентов;
• эта информация может быть отправлена в налоговые органы страны резидентства — в том числе в Россию;
• ФНС уже использует такие отчёты для проверок владельцев зарубежных активов.

По оценкам экспертов, массовая волна претензий к россиянам с эмиратскими счетами может начаться в 2026 году.

Вывод: если у вас есть банковский счёт в ОАЭ, даже давно открытый, данные о нём могут попасть в ФНС.

17 февраля 2025 года страны подписали новое СИДН. Оно начнёт применяться с 1 января 2026 года.

В документе:

• учтены доходы физических лиц;
• прописано налогообложение недвижимости;
• регулируются пассивные доходы: дивиденды и проценты;
• расширен обмен информацией.

Для инвесторов это палка о двух концах:

с одной стороны, меньше риска двойного налогообложения;

с другой, ФНС получает больше инструментов для проверки зарубежных активов.

В России статус резидента определяется просто: 183 дня в стране за последние 12 месяцев.

Но если вы параллельно живёте/инвестируете в ОАЭ, возникнет двойная резидентность.

Новое соглашение вводит tie-breaker rules — критерии, по которым определяют, к какой стране вы «принадлежите» для налоговых целей:

• где находится постоянное жильё;
• где центр жизненных интересов;
• где вы фактически живёте большую часть времени.

Если неправильно оценить свой статус, ФНС получит легальные основания спрашивать про активы в ОАЭ.

Если у вас есть компания в Эмиратах — например, для владения недвижимостью или бизнеса — она почти наверняка попадает под правила КИК.

Что это значит:

-ФНС получает данные о доходах и структуре компании через CRS;

-контролирующее лицо — вы;

-если отчётность не подана или структура оформлена неправильно, возможны доначисления и штрафы.
И да, ФНС уделяет КИК повышенное внимание.

Чек-лист, который я рекомендую любому владельцу активов в ОАЭ:

✔ Проверить налоговое резидентство:

Посчитать дни, определить постоянное жильё, понять, где ваш центр жизненных интересов.

✔ Пересмотреть структуру владения активами:

Через кого оформлена недвижимость? Является ли ваша компания КИК? Нужна ли реструктуризация?

✔ Навести порядок в отчётности:

Все ли иностранные счета задекларированы?
Поданы ли уведомления о КИК?
Нет ли пропусков, которые станут поводом для претензий?

✔ Подготовиться к изменениям с 2026 года:

Новый договор РФ–ОАЭ может изменить налоговую нагрузку. Иногда имеет смысл заранее перераспределить доходы или изменить структуру владения.

✔ Обратиться к юристу и налоговому консультанту:

Профессиональная настройка международной структуры снижает риск штрафов и претензий ФНС.

• CRS давно работает, и данные уже передаются.
• Новое соглашение вступит в силу в 2026 году — и расширит возможности ФНС.
• Ошибки в структуре владения или отчётности могут дорого стоить.
• Решённые сейчас вопросы предотвращают проблемы, которые иначе всплывут в момент обмена данными.

ОАЭ остаются привлекательной юрисдикцией для инвестиций: низкие налоги, высокий уровень безопасности, стабильная экономика.

Но эпоха полной анонимности закончилась. Россия получает всё больше информации об эмиратских активах, и проверки будут усиливаться.

Если у вас есть недвижимость, счета или бизнес в ОАЭ — лучшее время заняться налоговой безопасностью было вчера. Второе лучшее — сегодня.