Юрист объясняет: правовые ловушки из-за которых можно потерять недвижимость

Недвижимость — это не только актив, но и зона повышенного риска. Ошибки в документах, неправильно оформленные сделки, пропущенные сроки — и ваше имущество может оказаться под угрозой. В моей практике были случаи, когда люди теряли недвижимость буквально за одну подпись. Разберём, как этого избежать.

Юридическая чистота объекта — первое, что нужно проверять. Бывает так: человек купил помещение, а через год узнаёт, что сделка признана недействительной. Причины могут быть разные:

• Продавец не имел права продавать (например, были не урегулированы вопросы с наследством).
• Договор заключён с ошибками, противоречащими законодательству.
• В реестре недвижимости указаны аресты, обременения или права третьих лиц.

Что делать?

✔ Перед покупкой проверяйте историю объекта в Росреестре.

✔ Если вы покупаете у юрлица — проверьте его статус на nalog.gov.ru.

✔ Консультируйтесь с юристом перед подписанием договора — это дешевле, чем судебные разбирательства.

Многие предприниматели годами арендуют помещения у города, надеясь на их последующий выкуп. Однако даже при наличии права на льготную приватизацию по 159-ФЗ, Департамент городского имущества (ДГИ) может отказать. Например:

• В договоре аренды есть формулировки, которые дают городу основания для отказа.
• Изменился статус помещения (например, его включили в инвестпроект).
• Вы пропустили срок подачи заявки.

Как защититься?

✔ Подавать заявку на выкуп при первой возможности. Чем дольше ждёте — тем выше риск изменений в законодательстве.

✔ Проверять, есть ли у помещения статус «инвестобъекта». Если да — это тревожный сигнал.

✔ Вести диалог с ДГИ через юристов, чтобы заранее решать возможные споры.

Даже небольшая перепланировка (снос стены, перенос коммуникаций) может стать причиной проблем. Особенно если вы собираетесь продать или выкупить помещение. Если изменения не узаконены, Росреестр может отказать в регистрации сделки, а город — в продаже.

Как избежать проблем?

✔ Всегда согласовывайте перепланировки с БТИ и ДГИ.

✔ Если уже сделали — узаконьте их через суд или специальную комиссию.

✔ При покупке объекта всегда запрашивайте технический паспорт.

Знаете, сколько людей теряют недвижимость из-за пропущенных сроков? Это касается:

• Оспаривания отказа в выкупе — у вас есть только 3 месяца с момента получения ответа.
• Приватизации арендуемого объекта — если не подать заявление вовремя, право сгорает.
• Договоров аренды — иногда собственники даже не замечают, что срок истёк и помещение снова выставили на торги.

Что делать?

✔ Всегда фиксируйте ключевые даты в календаре.

✔ Проверяйте свою почту — важные уведомления приходят заказными письмами.

✔ Если получили отказ или уведомление — сразу консультируйтесь с юристом, а не ждите до последнего.

Недвижимость — это не только квадратные метры, но и юридические риски. Не надеетесь на «авось» и не пускайте важные моменты на самотёк. Если вы владеете или арендуете недвижимость, действуйте заранее, чтобы не потерять её.