Юрист объясняет: как законно снизить налог при продаже недвижимости раньше положенного срока

Продавать квартиру без налога по-прежнему можно только через 5 лет. Рассказываем, какие есть легальные способы снизить налог, если продать нужно раньше.

Недавно Госдума отклонила законопроект, который предлагал сократить минимальный срок владения недвижимостью для её продажи без налога.

• сократить срок с 5 до 3 лет — для всех объектов недвижимости;
• сократить срок с 3 до 1 года — если жильё получено по наследству или в дар от близкого родственника.

Если бы изменения приняли, продавцы могли бы существенно сэкономить. Но закон остался прежним.

В комитете по бюджету и налогам объяснили:

«Это источник формирования местных бюджетов. К документу не приведены расчёты источников компенсации выпадающих доходов».

Проще говоря — власти не хотят терять поступления от налога на доходы физических лиц при продаже квартир.

Также депутаты напомнили: регионы уже могут снижать срок владения, но по факту этим пользуются единицы.

Продать недвижимость без уплаты НДФЛ можно, если:

• прошло 5 лет с момента регистрации права собственности (в общем случае);
• прошло 3 года, если жильё получено:
• в порядке наследования;
• по договору дарения от близкого родственника;
• в результате приватизации или по договору ренты.

Если вы продаёте жильё до истечения этих сроков — НДФЛ составит:

• 13% для налоговых резидентов РФ,
• 30% — для нерезидентов.

Пример: Купили квартиру за 5 млн, продаёте через 2 года за 7 млн. Разница — 2 млн рублей. Налог составит 260 000 рублей.

Даже если не прошёл нужный срок, есть законные способы уменьшить налоговую нагрузку:

1. Учитывайте расходы на покупку. Если у вас есть документы, подтверждающие покупку (договор и платёжка), налог считается не со всей суммы, а только с разницы.

2. Используйте налоговый вычет. Если документов нет — вы можете применить стандартный вычет в размере 1 млн рублей.

Пример: Продали квартиру за 5 млн. Если подтвердить расходы нельзя, налог рассчитывается с 4 млн (5 − 1).

3. Продавайте «единственное жильё». С 2020 года действует правило: если вы продаёте единственное жильё, срок владения сокращается до 3 лет, даже если оно куплено.

4. Дарите близким родственникам. Передача квартиры в дар близкому родственнику (родители, дети, супруги) не облагается налогом. Но новый собственник будет обязан соблюдать свой срок владения.

5. Учитывайте затраты на улучшения. Если вы вложили средства в ремонт или перепланировку — эти расходы можно учесть при расчёте налога (если есть документы).

Госдума дала понять: менять правила пока не планируют. А значит, если вы планируете продать недвижимость, важно заранее понимать налоговые последствия.

Даже если 5 лет не прошло, в 80% случаев можно найти способ сократить налог — главное, вовремя всё рассчитать и оформить правильно.

Продажа квартиры — это не только сделка, но и работа с цифрами. Учитывайте нюансы, консультируйтесь с юристами и налоговыми специалистами, и вы сможете защитить свои деньги, не нарушая закон.