Как я помогла вернуть деньги у застройщика в Дубае за просрочку объекта

Мой клиент из России оказался в обычной ситуации — проект задержали на год, а девелопер делал вид, что всё идёт по плану.

Клиент купил квартиру, которую обещали сдать в декабре.
Он вложился в апартаменты "off-plan" — это покупка на этапе стройки. Такие сделки контролируются земельным департаментом Дубая (DLD), но сроки всё равно зависят от девелопера.

Дата сдачи была указана в контракте (SPA): декабрь + 12 месяцев грация. Грация — это период, в который застройщик может немного задержаться без штрафов.

Проблема началась, когда и грация прошла, а объект всё еще был "in progress". Клиент писал застройщику, но в ответ получал «скоро откроем бронирование ключей».

Чтобы требовать компенсацию, важно подготовиться юридически правильно. Я начала с базовых шагов.

1. Проверила контракт и строительный график.

В ОАЭ большинство SPA прописывают два важных пункта:

• срок передачи;
• право клиента на компенсацию при существенной задержке.

Это не всегда прямой возврат денег, но часто предусмотрены пени, скидка или отказ с возвратом средств.

2. Заказала обновлённый отчёт о строительстве через DLD

В Дубае прогресс стройки официально отслеживается.
Отчёт DLD показал: объект недостроен, задержка подтверждается документально.

3. Направила девелоперу официальное юридическое уведомление.

Просто писать в чат менеджеру бесполезно.
В ОАЭ важно отправлять legal notice через юриста — на корпоративную почту, указанную в контракте, с юридическими требованиями.

В уведомлении я потребовала:

• объяснить причину задержки;
• предоставить обновлённый график строительства;
• предложить компенсацию;
• предупредила о праве обратиться в земельный департамент и суд.

Застройщик сначала предложил “компенсацию лояльности” в виде ваучера на будущую покупку. Это популярная практика, но юридически бесполезная.

Мы отказались. После второго уведомления, направленного от имени юридической фирмы, девелопер пригласил на переговоры.

Результат: клиент получил деньги. После трёх раундов переговоров мы добились:

• денежной компенсации за просрочку (фиксированная сумма, без суда);
• скидки на финальный платёж;
• гарантированной даты передачи ключей, внесённой в дополнительное соглашение.

По факту клиент получил около 6% стоимости объекта обратно — это больше, чем в среднем по рынку.

1. Задержка была подтверждена отчётом DLD.
2. Уведомления были оформлены юридически грамотно.
3. Девелопер не хотел рисковать разбирательством в земельном суде.
4. Мы не соглашались на “подарочные бонусы”, а требовали именно деньги.

Застройщики в Дубае знают, что:

• DLD может вмешаться;
• за просрочку могут назначить компенсацию;
• клиент имеет право потребовать возврат части средств;
• судебные дела по недвижимости в ОАЭ длятся недолго и часто заканчиваются в пользу покупателя, если задержка документальная.

Поэтому переговоры — сильный инструмент.

1. Не ждать обещаний менеджера. Проверяйте прогресс строительства на сайте DLD.

2. Читайте SPA. Там фиксируются сроки и возможные компенсации.

3. Отправляйте официальный legal notice. В ОАЭ юридические уведомления — обязательный шаг.

4. Не бойтесь требовать деньги. Компенсации за просрочку — нормальная практика на рынке.

5. При необходимости подключайте юриста. Многие девелоперы реагируют только после формального уведомления.

В Дубае права покупателя защищены лучше, чем думают многие. Да, застройщики крупные, но закон и DLD жёстко регулируют рынок — и если недвижимость задерживают, клиент имеет право на реальную компенсацию.

Главное — знать, как правильно действовать.