Тревожный сигнал для всех: как россиян выселили из элитных квартир в Египте спустя 17 лет

В Египте развернулась история, от которой у любого владельца зарубежной недвижимости волосы встанут дыбом. Российские семьи, купившие квартиры в Шарм-эль-Шейхе ещё в 2008 году, внезапно оказались… на улице. Банк, который владел землёй под комплексом, отобрал объект и выселил людей буквально с вещами.

Разбираюсь как юрист: что пошло не так, можно ли было избежать такого сценария — и стоит ли теперь опасаться покупать недвижимость в Египте или вообще за границей.

В 2008 году россияне приобрели квартиры в комплексе Royal Oasis. Казалось бы — типичная покупка курортной недвижимости: дом стоит, квартиры продаются, жильцы заселяются.

Но спустя годы всплыли факты, о которых покупатели не знали:

• земля под комплексом на самом деле принадлежала египетскому банку;
• мать застройщика лишь арендовала участок на 100 лет — это распространённая схема, но она работает только если застройщик соблюдает условия аренды;
• позже застройщик обременил комплекс залогом перед тем же банком — включая квартиры, которые уже были проданы людям;
• владелец комплекса умер, долги остались;
• наследница передала комплекс банку, а банк получил право выселить жильцов.

Замки сменили. Людей вывели. Всё — игра окончена.

Коротко и честно: их шансы были крайне низкими.

Причины:

1. Проблема залога

Если стройка или уже построенный комплекс заложены банку, банк фактически имеет первоочередные права. Если застройщик нарушает условия кредита — банк может забрать объект.

Это работает почти в любой стране.

2. Земля была не в собственности

Покупатели имели квартиры, но не землю под комплексом. В странах с leasehold-правом (долгосрочная аренда земли) это допустимо, но создаёт дополнительный уровень риска, особенно если арендодатель и застройщик — разные лица.

3. Отсутствие due diligence

Жильцы, по словам СМИ, не участвовали в судебных разбирательствах между банком и наследницей. Вероятно, они даже не знали о залоге.

А это значит: сделка была проведена без полноценной юридической проверки.

Как юрист скажу так: бояться не обязательно — но проверять нужно в два раза тщательнее.

Сам по себе случай громкий, резонансный, но не означает, что в Египте массово отбирают недвижимость у иностранцев. Однако рынок Египта имеет особенности, которые нужно учитывать:

1. Земля часто не продаётся, а арендуется государством или банками

Это может влиять на ваши будущие права. Аренда на 99–100 лет — нормальная практика, но она требует чёткого юридического оформления.

2. У крупных застройщиков хорошие юридические структуры, у мелких — хаос

Проблема Royal Oasis выглядела как пример девелоперской небрежности и банковского давления.

3. Контроль государства и банков сильнее, чем в Европе

И если у объекта есть спорный статус — государство или банк легко выиграют суд.

Но важно: это не «типичная ситуация», а скорее комбинация из плохого застройщика, отсутствия проверки и особенностей египетского права.

Заграница — не гарантия стабильности. Даже в странах с сильными правовыми системами есть риски:

В Турции: частые случаи, когда земля под комплексом принадлежит другому владельцу, или у застройщика нет окончального разрешения на строительство.

В ОАЭ: система надёжная, но бывают проекты, замороженные на годы.

В Европе: нужно проверять налоги, коммунальные долги, обременения, наследственные споры.

В Азии: большинство стран запрещают полное право собственности для иностранцев на землю (например, Таиланд).

Главный вывод: риск не в стране — риск в неправильной юридической подготовке.

Перед покупкой зарубежного жилья обязательно:

✔ Проверяйте право собственности на землю

Кто владелец? Приватизирована ли земля? Есть ли аренда? Кто арендодатель?

✔ Проверяйте застройщика

Есть ли у него кредиты? Не заложен ли объект банку?

✔ Делайте due diligence через местного юриста

Не переводчика, не риелтора, а юриста, который работает именно в этой юрисдикции.

✔ Узнавайте, какие права имеет иностранец

В некоторых странах вы владеете только квартирой — но не землёй.

✔ Фиксируйте всё в письменном виде и проверяйте реестр недвижимости

Если страна не ведёт единый реестр, риски повышаются.

Покупать недвижимость в Египте можно, но только через проверенные юридические каналы и с глубоким анализом документов. История Royal Oasis — это не «обычное явление», а пример того, что бывает, когда покупатель доверяет застройщику на слово.

Аналогично и в других странах: право собственности за рубежом защищает хорошо, если вы сами защитили себя заранее.