9 промптов для нейросетей, которые помогут купить квартиру или дом
Нейросети помогут быстро переработать информацию и подготовиться к походу к специалисту без каши в голове.
Я занимаюсь нейросетями: разрабатываю курсы, консультирую компании, тестирую промпты. Когда меня позвали выступить на форуме по недвижимости, я понял, что у риелторов и покупателей одна и та же проблема — информационный хаос. Сотни объявлений, документы на двадцать страниц, непонятные договоры. И поэтому собрал промпты, которые помогают все это структурировать и быстрее принять решение.
Все промпты тестировал в ChatGPT (GPT-5.2) и Claude (Opus 4.5) с включенным веб-поиском. Для анализа изображений — планировок, сканов документов — также подойдут Gemini 3 Pro и Grok 4.1.
Как получить максимум от промптов
Включите веб-поиск. В ChatGPT это кнопка «Поиск» под полем ввода, в Claude и Gemini функция работает автоматически. Без доступа к интернету нейросеть будет опираться на устаревшие данные — бесполезно и даже опасно.
Начинайте каждую тему в новом чате. Если вести все промпты в одном диалоге, контекст засоряется и качество ответов падает. Анализ цены — один чат, проверка застройщика — другой.
Не загружайте документы с персональными данными. Серии и номера паспортов, номера счетов, СНИЛС — замажьте перед загрузкой или замените на [ФИО], [паспорт], [счет]. Нейросети не гарантируют конфиденциальность.
Ведите диалог. Один запрос — это черновик. Уточняйте, спорьте, просите переделать. В конце каждого промпта я добавил фразу, которая заставляет ИИ сначала задать вопросы — так он меньше додумывает.
Не доверяйте слепо ИИ. Это гениальный стажер, который работает за 2 000 ₽ в месяц и никогда не спорит — но за ним нужен глаз да глаз. Я всегда проверяю результат в нескольких нейросетях параллельно — если пять разных моделей говорят одно и то же, скорее всего, это правда. А если расходятся — повод копнуть глубже.
Бесплатных лимитов хватает. У Claude и Gemini бесплатные версии позволяют сделать 5—10 развернутых запросов в день — этого достаточно для большинства задач из статьи.
Нейросети не заменят живого специалиста
Они не видят, что под окнами собираются шумные компании, и не почувствуют запах сырости в углу. Зато ИИ умеет быстро обрабатывать большие объемы информации: сравнивать варианты по десяти параметрам, находить нестыковки в документах, готовить списки вопросов. Это инструмент, который иногда ошибается и требует проверки — как калькулятор или навигатор.
Если не знаете, с чего начать, — попробуйте промпт № 2 для сравнения вариантов. Он самый универсальный и сразу покажет, как нейросеть может структурировать хаос.
Обращайтесь к профессионалам и перепроверяйте информацию — у юристов, риелторов и других участников рынка.
Для анализа цены объекта
Вы нашли квартиру, но не понимаете, адекватная ли цена. Переплачивать не хочется, но и упустить хороший вариант — тоже.
❗️ Что важно знать. Это самый коварный промпт в подборке. Нейросеть не имеет доступа к базам с реальными суммами сделок — она видит только цены в объявлениях, то есть «хотелки» продавцов. Реальные сделки часто закрываются на 5—15% ниже. Для точной оценки нужен риелтор с доступом к закрытым базам. Но даже анализ открытых данных помогает понять, в рынке ли цена.
Для этого промпта лучше использовать режим глубокого исследования: в ChatGPT — «Исследовать тему», в Claude — Extended thinking, в Gemini — Deep Research. В этом режиме нейросеть сама ищет информацию по десяткам источников.
Ты аналитик рынка недвижимости. Помоги оценить, насколько адекватна цена квартиры. Используй метод сравнительного анализа (CMA): сравни объект с аналогами по локации, площади, состоянию и другим параметрам.
Вот данные об объекте: [город, район, улица, метро, этаж/этажность, площадь общая и жилая, количество комнат, год постройки дома, тип дома, состояние ремонта, цена].
Вот 3—5 похожих объявлений для сравнения: [вставьте полные тексты объявлений с ценами — скопируйте с «Циана», Avito или «Домклика»].
Проанализируй:
- Как цена моего объекта соотносится с аналогами.
- Какие факторы могут объяснять разницу в цене: этаж, ремонт, вид из окна, год дома.
- Есть ли признаки завышения или подозрительного занижения.
- Примерный диапазон торга судя по рынку.
Важно: ты видишь только цены в объявлениях, а не реальные суммы сделок. Учитывай, что итоговая цена продажи обычно на 5—15% ниже листинга.
Прежде чем давать финальный ответ, задай мне 3—5 уточняющих вопросов, если тебе не хватает данных для точного анализа.
Для сравнения нескольких вариантов
Вы посмотрели несколько квартир и мучитесь с выбором. Каждый вариант хорош по-своему, а в голове каша из цен, метражей и впечатлений.
Ты консультант по недвижимости. Помоги сравнить несколько вариантов квартир и выбрать оптимальный.
Мои приоритеты при выборе — оцени каждый по шкале от 1 до 10, где 10 — критично важно:
[например: близость к метро — 9, тихий двор — 7, состояние ремонта — 5, цена — 10, не первый и не последний этаж — 8].
Вот варианты.
Вариант 1: [адрес, площадь, этаж, цена, что понравилось на осмотре, что смутило].
Вариант 2: [аналогично].
Вариант 3: [аналогично].
Составь сравнительную таблицу по ключевым параметрам. Взвесь каждый вариант по моим приоритетам — посчитай итоговый балл. Укажи, какие компромиссы придется принять в каждом случае. Дай рекомендацию с обоснованием.
Прежде чем отвечать, задай уточняющие вопросы, если тебе не хватает информации: не додумывай за меня.
Для проверки района
Квартира понравилась, но район незнакомый. Хочется заранее понять, комфортно ли там жить.
❗️ Что важно знать. Это самый ненадежный промпт в подборке — и я честно об этом предупреждаю. Нейросеть регулярно ошибается в локальной географии: не знает, что станцию закроют на ремонт через месяц, что во дворе по ночам собираются компании, что за домом начнется стройка ТЦ. Все это можно узнать только в районных чатах, на форумах жителей и при личном визите в разное время суток. Используйте этот запрос как отправную точку, а не как истину.
Ты эксперт по городской среде. Составь обзор района для потенциального покупателя недвижимости. Сразу предупреди, если какая-то информация может быть неточной или устаревшей.
Район: [название района, город, ближайшее метро или ориентир].
Найди актуальную информацию и проанализируй:
- Транспорт: метро, автобусы, выезды на магистрали. Есть ли пробки в часы пик, планируется ли ремонт или закрытие станций.
- Инфраструктура: школы, сады, поликлиники, магазины, парки. Насколько все в пешей доступности.
- Экология: промзоны рядом, шумные дороги, зеленые зоны.
- Безопасность: общая репутация района.
- Перспективы: что планируют строить, сносить, реновировать.
Отвечай по пунктам, каждый раздел — отдельным блоком с подзаголовком.
В конце дай список того, что мне нужно проверить лично:
- Какие локальные источники посмотреть: районные паблики во «Вконтакте», форумы жителей, местные телеграм-чаты.
- О чем спросить соседей при визите.
- На что обратить внимание, когда приеду смотреть квартиру.
Если ты не уверен в какой-то информации — так и напиши, не выдумывай. Прежде чем отвечать, задай уточняющие вопросы, если тебе не хватает данных.
Для анализа планировки
Смотрите на план квартиры в объявлении и не можете понять — удобно это или нет. Хочется разобраться до осмотра, чтобы не тратить время на заведомо неудачные варианты.
❗️ Что важно знать. Для этого промпта нужна модель с поддержкой изображений — GPT-5.2, Claude Opus 4.5 или Gemini 3 Pro. Просто загрузите скриншот плана прямо в чат.
Ты архитектор и специалист по эргономике жилых пространств. Проанализируй планировку квартиры.
[Прикрепите изображение плана]
Сначала опиши, что ты видишь на плане: сколько комнат, как они расположены, где окна, где мокрые зоны. Это нужно, чтобы я проверил, правильно ли ты распознал изображение.
Состав семьи и потребности: [например: пара с ребенком, нужно рабочее место дома, важна изолированная спальня, много вещей — критично хранение].
Затем оцени:
- Функциональность: удобно ли расположены зоны, есть ли проходные комнаты, куда выходят окна.
- Естественное освещение: какие комнаты будут светлыми, какие темными.
- Хранение: достаточно ли места для шкафов, есть ли кладовка или гардеробная.
- Возможности перепланировки: что можно улучшить без сноса несущих стен.
- Слабые места: что может раздражать в быту.
Если на плане есть экспликация (таблица площадей), соотнеси цифры с визуальными размерами комнат на чертеже.
Дай рекомендацию: подходит ли эта планировка под наши потребности. Если нет — объясни почему.
Прежде чем анализировать, задай уточняющие вопросы, если тебе не хватает информации.
Для проверки застройщика
Присмотрели квартиру в новостройке, но застройщик незнакомый. Прежде чем вносить деньги, хочется понять, можно ли ему доверять.
❗️ Что важно знать. Для этого промпта лучше использовать режим глубокого исследования: в ChatGPT — «Исследовать тему», в Claude — Extended thinking, в Gemini — Deep Research. В этом режиме нейросеть сама ищет информацию по десяткам источников и собирает развернутый отчет.
Ты аналитик рынка первичной недвижимости. Помоги проверить надежность застройщика.
Название застройщика: [полное юридическое название и бренд, если отличается].
Название ЖК: [если есть].
Найди в открытых источниках и проанализируй:
- История компании: сколько лет на рынке, сколько объектов сдано, были ли задержки сдачи и на сколько.
- Судебные дела: иски от дольщиков, подрядчиков — на что жалуются, чем закончились.
- Финансовое состояние: есть ли признаки проблем — задолженности, исполнительные производства.
- Отзывы жильцов: типичные претензии и похвалы от тех, кто уже живет в сданных домах.
- Качество сданных объектов: как выглядят дома через 3—5 лет после сдачи.
На основе анализа дай оценку надежности от 1 до 10 и объясни, из чего она складывается.
Укажи, где я могу перепроверить информацию:
- наш.дом.рф — проектные декларации и сроки сдачи.
- Картотека арбитражных дел — судебные споры.
- ЕФРСБ — банкротства.
- ФССП — исполнительные производства.
- ЕИС «Закупки» — реестр недобросовестных поставщиков.
Если какие-то данные ты не смог найти — так и напиши. Прежде чем отвечать, задай уточняющие вопросы.
Для подготовки к осмотру
Завтра идете смотреть квартиру, но боитесь что-то упустить. Хочется приехать подготовленным.
Ты специалист по приемке квартир с опытом в строительстве. Составь подробный чек-лист для осмотра перед покупкой.
Тип квартиры: [вторичка с ремонтом или вторичка без ремонта, новостройка с отделкой или черновая отделка].
Включи в чек-лист:
- Что проверить в подъезде и во дворе еще до входа в квартиру.
- На какие дефекты стен, полов, потолков обратить внимание.
- Как проверить окна и двери.
- Как выявить проблемы с сантехникой и трубами без специальных инструментов.
- Что можно проверить в электрике самостоятельно.
- Как оценить вентиляцию и выявить проблемы с запахами.
- О чем поговорить с соседями: шум, управляющая компания, проблемы дома.
Отдельно укажи: какие проблемы — стоп-фактор и повод отказаться, а какие решаемы и могут быть аргументом для торга.
Добавь список вещей, которые взять с собой на осмотр.
Прежде чем отвечать, задай уточняющие вопросы, если тебе не хватает информации.
Для торга с продавцом
Квартира нравится, но хочется сбить цену. Вы не умеете торговаться и переживаете: как бы не выглядеть глупо и не потерять вариант.
Ты переговорщик с опытом в сделках с недвижимостью. Помоги подготовиться к торгу.
Цена в объявлении: [сумма].
Цена, которую хочу получить: [сумма].
Что знаю о ситуации продавца: [срочно продает / объявление висит давно / переезжает / ничего не знаю].
Недостатки квартиры, которые заметил: [перечислите все].
Мои козыри: [ипотека одобрена / готов выйти на сделку быстро / без цепочки / наличные].
Помоги:
- Сформулировать аргументы для снижения цены на основе объективных факторов.
- Подготовить сценарий разговора: с чего начать, как подвести к цене, что отвечать на отказ.
- Определить реалистичные границы торга.
- Выбрать тактику: торговаться сразу или взять паузу, по телефону или при встрече.
Важно: я хочу сохранить нормальные отношения с продавцом — нам еще сделку проводить вместе. Подскажи, как торговаться твердо, но корректно.
Прежде чем отвечать, задай уточняющие вопросы, если тебе не хватает информации.
Для проверки документов
Продавец прислал документы, но вы не юрист. Хочется понять, нет ли очевидных проблем, прежде чем платить за консультацию.
❗️ Что важно знать. Не загружайте в нейросети сканы документов с персональными данными: серии и номера паспортов, СНИЛС, номера счетов, адреса регистрации. Эта информация может использоваться для обучения моделей или утечь. Перед загрузкой замажьте все чувствительное в графическом редакторе или перепишите текст, заменив данные на [ФИО], [паспорт], [адрес].
Ты юрист по недвижимости. Помоги проверить документы перед покупкой квартиры и объясни все простым языком.
Вот что у меня есть: [перечислите документы или вставьте текст — без персональных данных].
Проанализируй:
- Выписка из ЕГРН: кто собственник, сколько собственников, есть ли обременения, аресты, ипотека, запреты на регистрационные действия. Когда и на каком основании возникло право собственности.
- Правоустанавливающие документы: на каком основании продавец владеет квартирой — покупка, наследство, приватизация, дарение. Есть ли риски оспаривания.
- История переходов права: часто ли квартира продавалась, нет ли подозрительных цепочек сделок.
Укажи:
- Какие документы еще нужно запросить у продавца.
- На какие красные флаги обратить внимание.
- Что может пойти не так в худшем случае.
В конце честно скажи: достаточно ли тебе информации для анализа и в каких случаях мне точно нужен живой юрист.
Прежде чем отвечать, задай уточняющие вопросы, если тебе не хватает данных.
Для анализа договора
Прислали договор купли-продажи или ДДУ на двадцать страниц. Юриста нанимать дорого, а подписывать вслепую страшно.
❗️ Что важно знать. Не загружайте в нейросети договоры с персональными данными: паспортные данные, адреса регистрации, номера счетов. Перед загрузкой замажьте все чувствительное или замените на [ФИО продавца], [паспорт], [счет].
Ты юрист по сделкам с недвижимостью. Проанализируй договор и объясни простым языком, что я подписываю и какие риски беру на себя.
Тип договора: [договор купли-продажи / ДДУ / переуступка / предварительный договор].
[Вставьте текст договора без персональных данных]
Сделай:
- Краткое резюме: что за договор, кто стороны, что продается, за сколько, в какие сроки.
- Анализ ключевых условий: порядок оплаты, момент перехода права собственности, ответственность сторон, условия расторжения.
- Если это ДДУ — проверь на соответствие 214-ФЗ: все ли обязательные условия прописаны, есть ли эскроу-счет. Сверь данные договора с проектной декларацией на наш.дом.рф: совпадают ли сроки сдачи, площадь, этаж.
- Поиск рискованных пунктов: что невыгодно мне как покупателю, какие формулировки защищают только продавца.
- Что важного не прописано и почему это проблема.
По каждому спорному пункту объясни риск и предложи формулировку, которую можно попросить внести.
В конце дай честную оценку: это стандартный договор с минимальными рисками или мне нужен живой юрист.
Прежде чем отвечать, задай уточняющие вопросы, если тебе не хватает данных.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
