Как не лишиться квартиры после ее покупки: 3 при­знака добро­со­вест­ного покупателя

Я работаю юристом и на практике встречаю множество проблем после покупки недвижимости.

Люди покупают дорогостоящие объекты, не подозревая о том, что продавец не вправе распоряжаться недвижимостью. Когда обман вскроется, покупатель может лишиться недвижимости, если не докажет, что действовал добросовестно.

Расскажу, как обезопасить себя при покупке недвижимости и стать добросовестным приобретателем.

В гражданском праве действует принцип добросовестности  , но определения понятия «добросовестность» нет на законодательном уровне, это оценочная категория.

Верховный суд разъяснил, что добросовестность — это предсказуемость действий или общепризнанные действия граждан.

Простыми словами, добросовестность при покупке недвижимости — это установление юридической чистоты сделки и определение собственника недвижимости, который вправе продавать квартиру на дату сделки.

Если такая сделка оспаривается в суде, суд оставит квартиру добросовестному приобретателю  , который при покупке принял все меры по юридической проверке.

Это значит, что покупатель платит за недвижимость полную рыночную цену. Это не был подарок, обмен или какая-то символическая сумма.

Если цена занижена и отличается от рыночной, есть повод задуматься. Существует такое понятие, как кабальная сделка. Это когда продавец расстается с недвижимостью на крайне невыгодных условиях из-за жизненных и иных обстоятельств. Такая сделка может быть признана судом недействительной  .

При покупке в договоре обязательно указывайте реальную цену сделки.

Добросовестный покупатель предпринимает активные действия, чтобы убедиться в честности сделки. Вот что нужно проверить, чтобы доказать свою осмотрительность.

Правоустанавливающие документы. Покупатель должен изучить договор, на основании которого продавец получил право на недвижимость. Это может быть договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве.

Выписка из ЕГРН. Единственное доказательство права собственности на квартиру, земельный участок, дом и другую недвижимость — сведения о регистрации из единого государственного реестра.

Собственник может запросить бесплатную онлайн-выписку через госуслуги. Это упрощенная выписка и она не содержит схему или план объекта недвижимости. Наличие выписки подтвердит, что квартиру действительно продает собственник — и у него есть доступ к госуслугам, что также свидетельствует о доброй воле продавца.

Попросите, чтобы вам скинули не только выписку, но и файл электронной подписи с расширением .sig: его можно скачать на странице получения выписки. С его помощью проверяют достоверность выписки в сервисе на госуслугах: он соотносит файлы PDF и SIG.

На что обратить внимание в выписке:

1. Продавец указан как единственный собственник.
2. Основание государственной регистрации. Наиболее безопасные варианты для покупателя — это договор участия в долевом строительстве, договор купли-продажи с датой покупки не менее трех лет. Если в качестве основания указан договор приватизации, есть риск того, что «отказники»  ​могут прийти в любое время в квартиру и заселиться в нее. В Т⁠—⁠Ж есть пример спора, связанного с приватизацией. Если купить такую квартиру, можно получить проблемы.
3. На квартире нет обременений — ареста, ипотеки. Если недвижимость в залоге у банка, ее не получится продать, пока не погашена ипотека. Если продавец — злостный должник по налогам, ЖКХ или кредитам, приставы могут наложить арест, и об этом будет указано в выписке. Советую проверить продавца по Банку данных исполнительных производств и Единому федеральному реестру сведений о банкротстве. Если собственник в браке, проверьте на предмет банкротства и супругов.
4. Отсутствуют зарегистрированные права третьих лиц. Например, право пожизненного проживания.
5. Срок собственности. Если продавец — собственник более трех лет, это уже хороший признак. По истечении трех лет другие лица не смогут заявить свои требования об изъятии недвижимости  .

Более подробно о выписке мы писали в материале «Как получить выписку из ЕГРН».

Юридическая чистота. Покупатель должен убедиться, что в истории квартиры не было сомнительных сделок, а продавец не относится к категории недееспособных или ограниченно дееспособных граждан.

Если продавец пожилой или у него есть внешние признаки заболеваний, запросите выписку из ЕГРН о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным. Ее может запросить сам собственник, а может и покупатель — через нотариуса при наличии предварительного договора купли-продажи.

Признать недееспособным или ограничить в дееспособности может только суд  . Суд направляет в Росреестр информацию о наличии такого судебного акта, чтобы внести сведения в ЕГРН  .

Чтобы проверить историю квартиры, попросите собственника заказать расширенную выписку из ЕГРН. Такой документ называется «Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости» и показывает, сколько раз объект поменял владельцев и когда это происходило. Вы тоже можете ее заказать, но в ней будут скрыты персональные данные собственников.

Срок владения квартиры продавцом в идеале должен быть не меньше трех лет. Это срок исковой давности, он поможет защититься от оспаривания предыдущей сделки.

Подозрительно, если квартира каждый год меняет собственника. Если у последнего в качестве основания права собственности указано свидетельство о наследовании и с даты перехода прав собственности прошло меньше года, есть риски оспаривания сделки другими наследниками.

Если у вас уже есть предварительный договор купли-продажи, вы можете обратиться к нотариусу и попросить выдать свидетельство об удостоверении наличия сведений в ЕГРН. Услуга стоит 300 ₽, а у вас на руках будет официальный документ, заверенный нотариусом.

Все совладельцы. Если у недвижимости несколько собственников, добросовестный покупатель должен получить от продавца их нотариальное согласие на продажу.

Например, для продажи недвижимости, приобретенной в браке, требуется согласие супруга или супруги  . Если квартиру приобрели в браке, а потом развелись, но вопрос о разделе имущества не решили, придется получить нотариальное согласие на продажу квартиры от бывших супругов. Иначе они могут оспорить сделку в течение трех лет.

Если продавец утверждает, что не состоит в браке, попросите его заказать справку об этом. Ее выдают в день обращения, пошлина — 350 ₽.

Этот признак подразумевает, что покупатель не знал о наличии у недвижимости другого настоящего владельца, продавец действовал незаконно и сделка оспорима. Причем речь идет не о пассивном незнании, а о результате активных проверок продавца и недвижимости.

Добросовестный покупатель убедится в отсутствии других владельцев в выписке из ЕГРН, проверит подлинность документов продавца. Так, подозрение может вызвать доверенность, выданная в другом регионе. Осмотрительный покупатель проверит ее у выдавшего ее нотариуса.