Как проверить коммуникации в новостройке

Мало кто из застройщиков говорит про трубы, проводку или вентиляцию.

При этом часто делают упор на преимущества в виде навороченных лифтов, подъездов без ступенек или панорамных окон. Я много лет снимала квартиры в новых домах и знаю, с какими проблемами сталкиваются жильцы в первые годы. Сейчас я покупаю квартиру себе, поэтому подошла к этому вопросу серьезно.

Я нашла специалистов и обсудила с ними, как должны быть устроены коммуникации в новостройке и в каких ситуациях можно настаивать на снижении цены. Ниже расскажу о пяти параметрах, которые лучше проверить при приемке квартиры.

При приемке жилья обязательно надо обратить внимание на разводку воды в квартире. Неприятно, когда в новостройке начинаются проблемы, которые больше характерны для хрущевок: включаешь на кухне воду, и человека, который моется в душе, ошпаривает кипятком.

Разводка воды бывает трех типов.

Первый тип — тройниковая. Самая дешевая, чаще встречается в старых домах, но иногда ей не брезгуют и в новостройках. От стояка по квартире трубы разводят через тройники: кладут горизонтальные магистральные трубы, а от них уже отводят ветки на смесители, туалетный бачок, посудомоечную и стиральную машину.

С тройниковой разводкой точки водоразбора будут влиять друг на друга: это как раз та ситуация, когда где-то открыли кран, а в душе пошел кипяток.

Второй тип — коллекторная. Она встречается в большинстве новостроек среднего класса. Такую разводку делают при помощи коллектора, его еще называют «гребенка»: это устройство распределения воды, от которого отходят трубы — отдельная линия для кухни, отдельная для ванной, может быть даже отдельная линия для туалета или стиральной машины. Коллектор — это своего рода роутер для воды, он разделит ее так, чтобы давление в разных линиях не падало, как бы они ни включались.

Третий — шлейфовая. Это европейский вариант разводки: он дороже, сложнее, но считается самым гигиеничным. Приборы подключены друг за другом, вся система закольцована: где бы вы ни открыли кран, вода начинает двигаться по всем трубам в квартире. Поэтому вода не застаивается и нет проблем с напором: он везде одинаковый.

Обычно застройщики ставят коллекторную разводку, но могут сэкономить и сделать тройниковую.

Как проверить. Коллекторную разводку легко узнать по коллектору: скорее всего, он будет недалеко от счетчиков на воду. А вот отличить тройниковую от шлейфовой визуально не так просто, особенно если трубы вмурованы в стены. Но можно посмотреть на стояк: если от него отходят только две трубы — горячая и холодная вода — то разводка тройниковая. Если труб четыре, то есть горячая и холодная вода возвращаются в стояк, то это шлейфовая разводка. Но лучше заранее уточнить у застройщика.

Что можно потребовать от застройщика, если не устраивает. Устаревшая тройниковая разводка сама по себе — не ошибка застройщика. Это нормально, если так и было указано в проекте на дом. Маловероятно, что строители сделали разводку не по проекту, но проверить это все же стоит. Для этого можно спросить у соседей, как разведена вода у них.

Бывает, застройщик сдает квартиру вообще без разводки водоснабжения. Так, в 2016 году дольщик из Ростова-на-Дону купил квартиру за 3 114 347 ₽. Застройщик сначала задержал срок сдачи дома, а потом попытался отдать жилье без разводки воды, без счетчиков и с другими недостатками.

Мужчина отказался принимать такую квартиру и обратился в суд. Дольщик подал по очереди три иска и отсудил почти треть от стоимости квартиры. Когда он подал еще один иск на 475 042 ₽ неустойки, суд счел, что мужчина намеренно уклоняется от приемки квартиры: он не подписывал акт уже 7 месяцев. Суд постановил в иске отказать, указав, что отсутствие разводки водоснабжения нельзя считать препятствием для приемки: дольщик позднее может потребовать компенсацию за этот недостаток или его устранение.

Трубы могут течь не только в старых домах. Если застройщик поставил дешевые некачественные трубы или плохо смонтировал хорошие трубы, можно устроить потоп и в новостройке.

Важна и внутренняя поверхность труб: если она будет шероховатой, со временем образуются наросты и будут размножаться бактерии. Такое бывает, если строители взяли бракованные трубы.

Вот какие трубы могут стоять в новостройках:

1. Металлопластиковые — это трубы из полипропилена, которые усилены слоем алюминиевой фольги. Они термостойкие, могут выдерживать температуру до 110 °С. Такие трубы в среднем служат 20 лет.
2. Полипропиленовые — их еще называют пластиковыми, хотя это не совсем верно. Для холодной воды используют обычные полипропиленовые трубы, для горячей — армированные, более прочные. Если на горячую воду стоят обычные трубы, без армирования, они прослужат меньше, а еще могут лопнуть.
3. Из сшитого полиэтилена — оптимальный вариант для новостроек с коллекторной разводкой. Сшитый полиэтилен выдерживает низкие и высокие температуры, его удобно монтировать, при температуре воды до 70 °С такие трубы могут служить 50 лет.

Как проверить. Для начала надо определить, какие трубы в квартире: способы проверки труб отличаются в зависимости от их типа.

Полипропиленовые трубы практически не гнутся, все углы будут выполнены путем пайки — под 90 или 45 градусов. Металлопластиковые и полиэтиленовые трубы гнутся почти под любым углом и плавно, но первые обычно белого цвета, а вторые — серые, черные, красные и других цветов. Но белые тоже бывают.

Еще можно ориентироваться на маркировку:

• PP-R — это полипропиленовая труба;
• PEх-AL-PEX — металлопластиковая;
• PEx EVOH — из сшитого полиэтилена.

Если трубы из полипропилена, не должно быть наплавлений на соединениях, а линия труб должна быть прямой. Краны для перекрытия воды должны закрываться плотно и с усилием. Когда кран разболтан, он долго не прослужит и начнет течь.

На металлопластиковых трубах не должно быть вмятин и повреждений. Обратите внимание на углы: часто сантехники гнут трубы в прямом смысле на коленке, и если переусердствовать, металлопластиковая труба теряет форму. Такие изломы нарушают проток воды и уменьшают срок службы трубы. Также у металлопластиковых труб стоит обратить внимание на качество монтажа фитингов, то есть элементов соединения труб: ровно ли стоят и не подтекают ли. Даже если нет лужиц на полу, проведите рукой по фитингу — рука должна остаться сухой.

Для труб из сшитого полиэтилена правила проверки в целом такие же, как для металлопластиковых.

Для всех видов труб стоит понять, кто их производитель: на трубах будет маркировка с названием бренда. Вот проверенные производители: Aquatherm, Valtec, KAN-therm, Rehau, Sanext. Отлично, если на трубе указана сертификация Kiwa или DVGW — у этих европейских организаций очень строгие требования по качеству материала.

Подозрительно, если трубы без маркировки или со следами использования: потертые, с пятнами засохшей краски.

Чтобы проверить трубы в работе, нужно последовательно открыть все краны в квартире и оценить, что происходит с давлением. Если где-то оно отличается от общего, возможно, есть проблема с монтажом труб: что-то препятствует протоку воды. Если давление в целом ослабевает, когда включена подача воды в нескольких местах, это не обязательно проблема труб, но пользоваться водоснабжением в такой квартире будет неудобно: например, когда включена стиральная машина, толком не помыться.

Также проверьте, заземлен ли водяной полотенцесушитель, если он выполнен из стали. От него должен идти провод в щиток. Заземление делают для защиты от электрохимической коррозии: внутри системы водоснабжения циркулируют так называемые блуждающие токи, которые постепенно «подтачивают» все стальные элементы системы. Полотенцесушитель без заземления быстро ржавеет и начинает течь.

Что можно потребовать от застройщика, если не устраивает. Если что-то не так со стояками, это зона ответственности застройщика и управляющей компании, жилец туда вмешиваться не может. Застройщик должен решать такие вопросы самостоятельно: например, если поверхность стояков вздулась или подтекает какое-то соединение — заменить поврежденный участок.

Трубы в самой квартире — ответственность собственника, но после приемки квартиры обычно действует гарантия. Вы имеете право самостоятельно менять всю разводку в квартире, которая идет после водосчетчиков.

500 ₽

в среднем стоит прокладка метра полипропиленовых труб для водоснабжения

В Калининграде в 2017 году мужчина обратился в суд из-за того, что соседи сверху затопили его квартиру. Соседи потоп признали, но заявили, что виноват застройщик, который сдал квартиру с недостатками системы водоснабжения. Сантехник из управляющей компании подтвердил, что обжимная муфта соскочила с трубы, потому что не была обжата при монтаже.

Застройщик не признал требования и сослался на то, что уже после приемки квартиры жильцы изменили разводку труб. Тем не менее суд заменил ответчика и взыскал с застройщика в пользу затопленных соседей 79 838 ₽ в качестве компенсации ущерба, 3000 ₽ за экспертизу, 10 000 ₽ за услуги юриста и 2685 ₽ за госпошлину. Всего соседям присудили 95 523 ₽.

Некачественные радиаторы текут и плохо греют. А неверно уложенные в стяжку трубы отопления могут перегреть бетон, и он раньше времени разрушится.

Радиаторы в новостройках обычно бывают нескольких видов:

1. Биметаллические. Это радиаторы из стали и алюминия. Считаются наиболее надежными, так как их внутренняя поверхность выполнена из стали, а внешний корпус — из алюминия. Алюминий хорошо пропускает тепло, при этом в биметаллических радиаторах он защищен от соприкосновения с водой, которая быстрее приводит его в негодность.
2. Алюминиевые. У этих радиаторов, в отличие от биметаллических, нет стального слоя. Из-за этого они сильнее подвержены износу, но зато стоят дешевле.
3. Стальные. Эти радиаторы хуже проводят тепло, может получиться, что прогреваться квартира будет неважно.

Во многих новостройках просто нет радиаторов, а квартира обогревается системой теплых полов.

Как проверить. Радиаторы отопления не должны шататься на стенах, должны висеть ровно. На трубы должна быть надета теплоизоляция.

В отопительный сезон можно проверить нагрев — просто посмотреть температуру в комнате. Если квартира сдается со стяжкой и труб под ней не видно, то еще надо проверить, как трубы выходят к радиатору. Если теплоизоляции на трубах нет, возможно, ее нет и в стяжке: есть риск перегреть ее, когда коммунальщики в холода будут подавать в батареи очень горячую воду.

Радиатор может подключаться подводкой из пола или из стены. Второй вариант более удобен — так под батареей будет свободное пространство, легче убраться, протереть пыль. Если же подключение сделано из пола, хорошо, когда использованы металлические трубки — это выглядит более эстетично.

Фитинги и трубы должны быть от одного производителя. Чтобы это проверить, посмотрите надпись на трубах и гравировку на фитингах, производители должны совпадать.

На трубах и фитингах не должно быть следов монтажной пены и краски. В месте выхода трубы из стяжки не должно быть соединений.

Количество секций радиаторов должно соответствовать площади комнаты. Обычно на 10 м² нужен 1 кВт мощности, это расчет с запасом. Чтобы узнать модель радиатора и его параметры, можно сфотографировать его и найти название через поиск по картинке в Гугле или Яндексе.

Что можно потребовать от застройщика, если не устраивает. Если на трубах нет теплоизоляции или есть следы подтеков, или если текут новые батареи, можно потребовать у застройщика переделать или выплатить компенсацию. Как и в случае с водоснабжением, это критические проблемы: ущерб от залива соседей может быть огромным.

В 2019 году в Якутске у жителя новостройки потекла батарея — сорвало кран Маевского, который служит, чтобы стравливать воздух в системе отопления. Квартиру пострадавшего затопило, оценщик оценил ущерб в 185 500 ₽.

На квартиру действовала гарантия три года. Жилец подал иск в суд, где потребовал компенсировать ущерб, выплатить 70 000 ₽ морального вреда, а также штраф в размере 50% от присужденной судом суммы. Застройщик пытался доказать незаконность перепланировки, которую выполнил хозяин, но тот принес в суд документы о согласовании. Суд постановил взыскать с застройщика 145 192 ₽ в счет компенсации ущерба, компенсацию морального вреда в размере 5000 ₽, штраф 75 096 ₽.

Если вентиляция не работает или работает плохо, окна будут потеть, дома станет душно, может появиться плесень на стенах. А еще это небезопасно: в случае утечки газа он будет скапливаться в квартире.

Как правило, в домах строят вытяжную вентиляцию, то есть такую, которая выдувает воздух из помещений. Вентиляционные каналы выходят на крышу.

Вытяжка бывает естественной и принудительной. При естественной вентиляции воздух циркулирует за счет перепада температур, при принудительной — с помощью вентилятора.

По нормам воздухообмен в жилом помещении должен составлять не менее 30 м³/ч на человека.

Как проверить. Если приложить лист бумаги к вентиляционной решетке, бумага должна прилипнуть — это значит, что вытяжка работает.

Чтобы воздух менялся, он должен поступать в помещение, где стоит вытяжка. Поэтому под дверями оставляют зазор минимум 1 см для воздухообмена. Если дверь с порогами, ставят приточные решетки.

Также сверьтесь с проектной декларацией: если написано, что вентиляционные отверстия должны быть и в ванной, и в туалете, они должны быть на месте. Иногда отделочники случайно заклеивают отверстия обоями или даже закрывают плиткой.

Что можно потребовать от застройщика, если не устраивает. Если вентиляция не работает или работает плохо, застройщик обязан переделать ее или компенсировать затраты на ремонт.

В Улан-Удэ женщина купила квартиру в новостройке. При приемке она заметила, что вентиляция работает наоборот: не вытягивает воздух из квартиры, а засасывает его с улицы. Застройщик установил, что в квартире не хватает притока воздуха, из-за этого система «опрокидывается». Он пытался отрегулировать клапаны перетока воздуха и даже поднял повыше трубу вентиляции на крыше, но ничего не помогло.

Квартиру сдали с нарушением сроков, поэтому жительница обратилась в суд, заявив требование о компенсации за задержку и наладку вентиляции. Застройщик сослался на то, что сделал с вентиляцией все возможное и объяснил, что у соседей вентиляция работает нормально. Суд обязал застройщика в течение месяца бесплатно наладить вентиляцию, а также постановил взыскать с застройщика 75 000 ₽ в счет задержки сроков.

Иногда застройщики специально устанавливают вытяжные вентиляторы, даже в квартирах без отделки, так как естественная вентиляция не работает. Также для экономии устанавливают воздуховоды меньшего диаметра. Лучше перед приемкой свериться с проектной документацией и проверить, все ли соответствует действительности.

Когда квартиру принимает профессиональный приемщик, он измеряет поток воздуха в системах вентиляции специальным прибором — анемометром. По нормативам показатель для санузла или ванной комнаты — 25 м³/час, для кухни — 60 м³/час.

Застройщик может сэкономить на автоматах в щитке, кабелях, розетках и выключателях или протянуть не подходящую по сечению проводку. В итоге автоматы отключаются, когда одновременно работает чайник и тостер, лампочки мерцают, а иногда недалеко и до пожара.

В новостройках сейчас прокладывают медные кабели, стандартом считается сечение 1,5 мм² для линий освещений и 2,5 мм² для розеток. Автоматы в щитке при таких сечениях должны быть на 10 ампер для линий освещения и на 16 ампер для розеток.

Как проверить. Безопаснее и результативнее пригласить на проверку электрика, чем тестировать самому. Но если надо быстро, то сделайте так: включите свет во всех комнатах и посмотрите, не моргает ли он. Пошатайте рукой розетки — они не должны болтаться. Работоспособность розеток можно проверить, например, зарядкой от телефона.

В ванной должны стоять влагозащищенные розетки со шторками. Обычная люстра недопустима: светильники должны быть защищены от попадания воды и иметь класс защиты не ниже IP44 — этот класс, если он есть, обычно написан на корпусе светильника.

У застройщика стоит спросить о максимальной нагрузке для всей квартиры. Например, если на квартиру выделено 10 кВт мощности, можно будет подключить даже мощный проточный бойлер, а если всего 5 кВт — то вряд ли. Также максимальную нагрузку можно узнать по номиналу вводного автомата в щитке, для этого надо перевести амперы в киловатты, например, при помощи калькулятора.

Что можно потребовать от застройщика, если не устраивает. Ошибки при устройстве проводки дают о себе знать спустя много лет, а последствия могут быть катастрофическими — речь идет про пожар. Поэтому, если нашли недостатки, от застройщика надо требовать их устранения или же пригласить электрика, а потом взыскать компенсацию.

В Ленинградской области в 2013 году мужчина купил трехкомнатную квартиру по договору о долевом строительстве. Жилец заказал экспертизу, которая нашла нарушений на 991 618 ₽, в том числе обнаружилась нехватка кабельных линий, розеток и выключателей.

Застройщик в суде заявил, что к договору долевого строительства было заключено допсоглашение о перепланировке. Допсоглашение не предусматривало, что после этой перепланировки застройщик должен еще и тянуть электропроводку к перепланированным комнатам. Суд согласился с мнением застройщика. В большинстве требований дольщику отказали, с застройщика суд постановил взыскать 52 260 ₽ в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия, компенсацию морального вреда 30 000 ₽, штраф 27 630 ₽, судебные расходы 750 ₽, всего — 83 640 ₽.